Há, apenas, um tipo de condomínio?

O termo “condomínio” traduz a ideia de propriedade comunitária. Segundo Plácido e Silva, pode ser definido como a “palavra formada da preposição com e do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 31º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 526.

Se a sua raiz diz respeito a propriedade em comum, sua aplicação prática em nosso direito deu origem a diferentes institutos jurídicos, com concepções e finalidades diversas, bem com base normativa própria.

Assim, quando se usa a palavra “condomínio” há que se ter o cuidado que estamos diante de um vocábulo que se presta a representar variadas figuras jurídicas.

Os autores identificam duas fontes que alimentaram a atual ideia de condomínio. A primeira foi o direito romano, que admitia o condomínio como uma exceção à regra da propriedade exclusiva de uma só pessoa. Os romanos concebiam o condomínio como uma só propriedade indivisa, com vários titulares detentores de partes ideais. A segunda fonte é teuto-feudal, em que o condomínio não estava associado à ideia de parte ideal, mas sim a uma coletividade de condôminos (propriedade de uso comum ou comunhão de mão comum), muito semelhante às sociedades atuais.

No nosso direito é prevalente a influência do direito romano, concebendo-se o condomínio como propriedade comum composta por partes ideais, sem correlação com sociedade ou personificação jurídica, frente a falta da affectio societatis, que pode ser traduzida como o ânimo de associação existente entre pessoas que decidem empreender em sociedade, isto é, decidem por criar uma pessoa jurídica para o alcance dos seus propósitos negociais.

No Código Civil é possível notar diferentes tipos de condomínio: os arts. 1.314 a 1.330 do tratam do condomínio geral ou tradicional e os arts. 1.331 a 1.358 regem o condomínio edilício, sendo o art. 1.348-A, um recente acréscimo legislativo, específico sobre o condomínio de lotes, figura que também encontra sustentação nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 4º, ambos da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

O condomínio geral, por sua vez, é dividido em voluntário (arts. 1.314 a 1.326) e necessário (arts. 1.327 a 1.330). A figura do compáscuo, prevista no art. 646 do Código Civil de 1916, não foi repetida no diploma atualmente em vigor.

Sob a rubrica “condomínio voluntário” albergam-se situações originadas de ajuste contratual (condomínio voluntário propriamente) e da sucessão hereditária.

Por sua vez, o condomínio necessário ou forçado reúne as situações em que o condomínio é criado como decorrência do direito de vizinhança, sem a vontade dos condôminos envolvidos. Trata-se do condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas.

Além do condomínio geral, o Código Civil traz o condomínio edilício que “… é o direito real de uso, gozo e disposição jurídica sobre uma coisa própria consistente em uma unidade funcional de um imóvel edificado, que está integrado por uma parte privativa consistente em uma fração do edifício e por uma cota parte indivisa sobre o terreno e sobre todas as partes ou coisas comuns do edifício”. GATTI, Edmundo. Teoria general de los derechos reales. 3ª ed. Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 1984, p. 140-141.

Além da classificação condominial acima apresentada, oriunda do Código Civil, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) veicula o “condomínio urbano especial” no seu art. 10 e a “Lei da Regularização Fundiária Urbana – REURB” (Lei nº 13.465/17) traz a figura do “condomínio urbano simples” nos arts. 61 a 63.

Ainda que não sejam figuras propriamente condominiais, o direito real de laje (arts. 1.225, XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil) e o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 e arts. 248, § 4º, e 252, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil) acabam por sofrer influência das práticas aplicáveis ao condomínio edilício.

Por falta de disposições legais mais específicas e precisas, algumas hipóteses peculiares, ensejadas pela modernização da sociedade ou do aumento de sua complexidade, são levadas a adotar os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil como seu regime jurídico ou mesmo como inspiração para elaboração de seus atos institutivos, bem como para a sua prática cotidiana. Neste sentido foi elaborado o Enunciado n° 89 da Jornada de Direito Civil:

Enunciado n° 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.
Portanto, de modo breve, são as figuras acima catalogadas as hipóteses que ilustram a flexibilidade do instituto do condomínio, bem como a sua importância nos âmbitos jurídico, econômico e social.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com