A falta de preenchimento de votação qualificada, quando exigida pelo Código Civil ou pela Convenção de Condomínio, inviabiliza a tomada de decisão, a qual simplesmente não acontece, restando o item pertinente da ordem do dia prejudicado.

A lei não versa de modo explícito sobre a realização da assembleia em sessão permanente (ou sessão aberta), sendo figura advinda da prática, do dia a dia das entidades que costumam realizar assembleias, tais como os clubes, as associações, as sociedades e os condomínios.

A respeito do que vem a ser a assembleia em sessão permanente, bem como sua dinâmica, é de extrema utilidade a lição do saudoso jurista J. Nascimento Franco:

“Há questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite, etc. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembléia se declare em sessão permanente e desde logo designe dia, hora e local para continuação dos trabalhos. Assim decidido, o Presidente encerra os trabalhos do dia, determina que o Secretário lavre ata antes de nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer.

O prosseguimento dos trabalhos em sessão permanente não pode ser considerado uma outra Assembléia, nem como Assembléia reunida em segunda convocação, uma vez que a reunião subseqüente é, do ponto de vista legal, simples continuidade da anterior.

Por derradeiro, cabe consignar que a declaração de sessão permanente é matéria de competência exclusiva da Assembléia e não do Presidente, que apenas pode tomar a iniciativa de submetê-la à consideração do Plenário”. FRANCO, J. Nascimento. Condomínios. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 96-97.

De igual modo, o Poder Judiciário já se posicionou sobre o tema, reconhecendo sua possibilidade e legalidade:

Ementa: Ação anulatória de assembleia. Condomínio Edilício. Pretensão contra a decisão de estender a assembleia por mais dez dias para obtenção de votos a fim de modificar cláusula da Convenção. Sentença de procedência. Data da distribuição da ação: 12/03/2010. Valor da causa: R$ 10.000,00. Apela o autor sustentando que houve aprovação por unanimidade dos presentes para estender a duração da assembleia por mais dez dias visando alcançar o quórum mínimo necessário; e que a medida aprovada, limitação do número de procurações para participação em assembleia, somente trouxe benefícios. Cabimento. Deliberação de manter o funcionamento da assembleia de forma ininterrupta. Motivo insuficiente para impor sua nulidade. Limitação do número de procurações. Inexistência de indicação de prejuízo individual ao postulante em face da vontade expressada pela coletividade dos condôminos. Sentença reformada. Recurso provido para julgar improcedente a ação, com inversão dos ônus da sucumbência.

(TJSP; Apelação 0002258-60.2010.8.26.0445; Rel. Des. James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba – 3ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 05/12/2012; Data de Registro: 06/12/2012).

Apenas como ressalva, é recomendável que se faça a convocação dos condôminos que não participaram do início da assembleia declarada em sessão permanente, pela via e forma indicada na Convenção de Condomínio, evitando futuros questionamentos e confusões. Como visto, de modo algum aceita-se a colheita de assinaturas fora da assembleia, prática que pode configurar fraude.

De igual modo recomenda-se cautela com a vulgarização do uso da assembleia em sessão aberta. Tal expediente somente deve ser utilizado em questões excepcionais, em que sua prática seja útil e justificada. Mais seguro será garantir o preenchimento de votação qualificada por meio do incentivo de que haja participação pessoal dos condôminos ou de seus procuradores. Ademais, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada.

Por fim, vale reiterar que o Código Civil exige que as decisões do condomínio ocorram nas assembleias, não sendo possível utilizar abaixo-assinado como substituto da mesma ou, ainda, outros meios indiretos de colheita das opiniões.

Autor: Dr João Paulo Rossi Paschoal

Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com