administração de condomínios. síndico

E se o empregado que goza de estabilidade no emprego comete uma falta grave? Como o empregador fará para demiti-lo? Embora perfeitamente possível, em determinados casos a demissão não poderá ser imediata, como veremos a seguir.

Cabe informar que há entendimento, inclusive sumular no caso do representante sindical, no sentido de que somente os empregados amparados pela estabilidade decenal (dos não optantes pelo FGTS anteriormente à promulgação da Constituição Federal em 1988), prevista no art. 494 da CLT, e sindicalistas — art. 543, § 3º, da CLT e Súmulas ns. 379 do TST e 197 do STF — é que ensejariam a instauração de inquérito judicial para a sua dispensa.

Nesses casos, o empregador deverá suspender o empregado por 30 (trinta) dias e, concomitantemente, procurar um advogado trabalhista para que dê entrada num inquérito judicial.

O inquérito correrá numa das Varas do Trabalho e terá como objetivo o reconhecimento pela Justiça da falta grave do empregado, com sua consequente demissão por justa causa.

O condomínio poderá suspender o empregado durante o período em que o inquérito estiver transcorrendo, sem lhe pagar salários.
Uma vez proferida a sentença, se for decidido que o empregado não cometeu a falta capaz de ensejar a rescisão motivada do seu contrato, receberá os salários desse período com correção e juros.

Se o condomínio preferir, o empregado poderá continuar a trabalhar durante o inquérito.

Outras estabilidades provisórias encontram-se previstas em lei (ex.: estabilidade da gestante — Constituição Federal) ou nas convenções coletivas de trabalho das categorias (ex.: estabilidade pré-aposentadoria, das convenções coletivas dos empregados em condomínios e edifícios) e visam assegurar a aquisição de um direito pelo empregado em determinadas condições ou dar-lhe tranquilidade para sua recuperação (ex.: empregado afastado em virtude de doença ou acidente do trabalho).

Quando prevista em convenção coletiva, acordo coletivo ou sentença normativa, geralmente, a cláusula da estabilidade provisória permite sua conversão em indenização, possibilitando a rescisão nesse caso.

As estabilidades previstas em lei não permitem trocar a garantia de emprego por indenização, devendo o empregador observar o período estável do empregado para, somente depois de seu termo, rescindir o contrato.

E se o empregado em gozo de estabilidade provisória resolve pedir demissão?

É possível proceder à rescisão do contrato nesse caso?

A resposta encontra-se no art. 500 da CLT, que assim dispõe: “O pedido de demissão do empregado estável só será válido quando feito com a assistência do respectivo Sindicato e, se não houver, perante autoridade local competente do Ministério do Trabalho e Previdência Social ou da Justiça do Trabalho.”

Assim, atendido o requisito da assistência sindical ao pedido do empregado, a rescisão poderá ser efetivada, pois seria absurdo obrigar o empregado a manter um contrato que não mais deseja que continue a vigorar; todavia, para evitar qualquer reclamação posterior do empregado, no sentido de que foi coagido pelo empregador a pedir demissão, é conveniente que se exija dele um pedido de demissão por escrito, onde deixe claro que o faz de livre e espontânea vontade e renuncia à estabilidade.

Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com

É de conhecimento corrente que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, II, da Constituição Federal). Aplicando tal ideia ao questionamento, que serve de título ao presente artigo, podemos concluir que não há lei que imponha a obrigatoriedade ao condomínio edilício. Não se constata tal exigência nem no Código Civil e tampouco na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Sabe-se, porém, que a entidade condomínio tem regulação prevista não somente na lei, como também no texto democraticamente elaborado e aprovado pelos condôminos (Convenção do Condomínio), que pode evidenciar a obrigatoriedade da existência do fundo de reserva e outras particularidades sobre o assunto, o que merece ser conferido caso a caso.

Como o próprio nome indica, o fundo de reserva é uma conta que não se confunde com caixa do condomínio. Sua finalidade é garantir que o condomínio, em meio a uma circunstância inesperada, urgente ou emergencial, honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias, evitando dissabores ou prejuízos.

Como exemplo, a Convenção Condominial (art. 1.334, I, do Código Civil) pode mencionar a forma de contribuição e a finalidade do fundo de reserva. É usual, também, a inclusão da verba relativa ao fundo de reserva na previsão orçamentária que é apresentada e aprovada anualmente na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Caso a Convenção Condominial estabeleça o fundo de reserva, sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, bem como dizer sobre os limites máximo e mínimo de arrecadação, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Assim, como mais um exemplo, poderá a assembleia estipular um teto para a arrecadação, em patamar suficiente para fazer frente a sua destinação.

A praxe, em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva, é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias, em torno de 5% (cinco por cento) a 10% (dez por cento).

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas por emergenciais e inadiáveis, como os consertos de vazamentos, telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza hipótese de despesa ordinária ou extraordinária.

A criação ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária (art. 22, X, “g”, da Lei n° 8.245/91):

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(…)

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(…)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação (art. 23, XII, § 1°, “i”, da Lei n° 8.245/91):

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(…)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Deixando de lado a discussão sobre o fundo de reserva ser obrigatório ou não, é certo que, em termos administrativos, trata-se de um item de muito valor e utilidade, cujo propósito deve ser observado fielmente para o síndico, de modo a prevenir ou evitar os vários problemas que, inesperadamente, abalam a vida em comum.

Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com