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Reclamatória Trabalhista – Como agir?

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Reclamatória Trabalhista – Como agir?

Quando o síndico do condomínio recebe uma notificação para responder a uma reclamatória trabalhista naturalmente se revolta contra o empregado ou ex-empregado, mas, antes de tudo deverá manter a calma e agir de maneira a resguardar os direitos do condomínio que representa, tomando as medidas que a seguir detalharemos.

O empregado com contrato de trabalho vigente tem 5 (cinco) anos, a partir da infringência de algum direito seu, para entrar com uma reclamatória ou 2 (dois) anos após a rescisão do contrato para fazê-lo.

Passados estes prazos, ocorre a prescrição do direito e o empregado não mais poderá entrar com um dissídio individual (ação na Justiça do Trabalho).

A peça inicial (petição) de uma reclamatória, uma vez enviada à Justiça do Trabalho, será distribuída a uma Vara do Trabalho e determinada uma data para audiência que será notificada à reclamada para que compareça no dia e hora estipulados a fim de apresentar sua defesa.

Uma vez recebida a notificação, o síndico do condomínio deverá entrar em contato com um advogado especialista na área do Direito do Trabalho e entregar a ele os documentos pertinentes ao caso (holerites, cartões de ponto etc.), narrando-lhe os fatos ocorridos na vigência do contrato com o reclamante.

Deverão ser arroladas testemunhas, no máximo três, visando corroborar os fatos apresentados na defesa ou esclarecê-los, que poderão comparecer à audiência juntamente com a parte (independente de intimação) ou a requerimento desta, podendo ser conduzidas coercitivamente, caso, sem motivo justificado, deixem de atender à intimação (art. 825 e seu parágrafo único, da CLT).

A audiência poderá ser una ou inicial, sendo que esta tem por finalidade a tentativa de conciliação entre as partes (acordo) e aquela visa colher provas por meio da oitiva das testemunhas arroladas pelas partes e apreciação dos documentos trazidos aos autos, podendo o juiz proferir a sentença na própria audiência ou marcar data posterior para proferi-la.

Muitos juízes não aceitam prepostos (pessoa que recebe carta de preposição para substituir o reclamado na audiência) em substituição ao síndico, podendo declarar o condomínio como ausente (revel) caso isto ocorra, sendo conveniente o comparecimento do síndico à audiência sempre que não haja um fator impeditivo relevante; todavia, a Reforma Trabalhista menciona no § 3º do art. 843 da CLT que o preposto não precisará ser empregado, bastando ter conhecimento dos fatos, o que nos leva a entender que agora o condomínio poderá enviar um preposto para representá-lo em audiência, que deverá ser aceito pelo juiz, bem como a ausência do reclamado (condomínio) não ensejará a revelia, desde que esteja presente seu advogado na audiência e serão aceitos a contestação e os documentos que a compuserem, mas, não poderá produzir provas, devido não participar da audiência onde o juiz poderá produzi-las.

Deixando de comparecer o reclamante sua reclamatória será arquivada, mas, ele terá de pagar as custas, mesmo que beneficiário da justiça gratuita, sob pena de não poder ingressar com nova demanda, exceto se comprovar, no prazo de quinze dias, que a ausência ocorreu por motivo legalmente justificável.

Poderá haver acordo entre as partes fora da Justiça do Trabalho, mediante assinatura de petição conjunta que depois será levada para homologação judicial, sendo obrigatória a representação das partes por advogado que não poderá ser o mesmo para ambas, devendo o reclamante e a reclamada ter cada um o seu patrono.

Uma vez proferida a sentença, a parte que se sentir prejudicada poderá dela recorrer dentro do prazo de 8 (oito) dias, mediante Recurso Ordinário para a instância superior (Tribunal Regional do Trabalho), visando à reforma total ou parcial da decisão atacada.

Julgado o recurso pelo Tribunal, os autos voltarão à Vara de origem para arquivo ou execução da sentença.

Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018.  e-mail: lexndr9@gmail.com

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O trabalho do síndico fica mais leve (e eficaz) se souber compartilhar algumas atividades da gestão com os condôminos.

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Os condomínios irregulares e os de fato e a inadimplência

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Os condomínios irregulares e os de fato e a inadimplência

A inadimplência é um assunto que costuma ser um grande desafio aos síndicos de condomínios com o perfil de HIS – Habitações de Interesse Social.
São tidos como HIS os condomínios nascidos usualmente da atuação de empresas públicas (COHAB, CDHU), ou impulsionadas por verbas públicas (programa “Minha Casa, Minha Vida”), destinados ao atendimento de parcela da população sem acesso econômico aos produtos usualmente disponibilizados pelo mercado imobiliário.

A bem dizer, se a inadimplência é um problema que, tradicionalmente, afeta os condomínios brasileiro em geral, nos condomínios HIS o assunto ganha contornos dramáticos, eis que, não raro, tais empreendimentos apresentam documentação deficiente, sendo exemplos certos condomínios sem o CNPJ, ou mesmo, sem a Convenção.

Em tais casos, a ideia de que o próprio condomínio carece de plena regularização faz transparecer para muitos condôminos e ocupantes que o pagamento das contribuições mensais deixa de ter conteúdo obrigatório, servindo tal quadro como um incentivo ao não pagamento.

E, a reboque de tão dura realidade, surgem questionamentos sobre a possibilidade de protesto extrajudicial de tais verbas, bem como da sua cobrança ou execução judicial.

A possibilidade do condomínio de fato (o ainda não instituído), ou mesmo o condomínio irregular (instituído, mas sem Convenção) cobrar em juízo (ação de cobrança) suas quotas condominiais é uma questão antiga, bastante conhecida pelo nosso Poder Judiciário, o qual, como regra, dá ganho de causa ao credor (condomínio), desde que comprovada a realidade dos serviços prestados pela administração, que ensejaram as despesas então cobradas.

Dito de outro modo, sendo uma ocorrência antiga que se repete em inúmeros condomínios, a jurisprudência revela um posicionamento firme no sentido da possibilidade de que o condomínio, mesmo sendo irregular ou de fato, possa recuperar seus créditos, sendo a via própria para tanto a ação de cobrança, uma ação de conhecimento que visa a formação de um título executivo judicial.

Portanto, por não dispor de um crédito certo, líquido e exigível nos moldes exigidos no art. 784, X, do Código de Processo Civil, o condomínio irregular ou de fato não pode tomar a iniciativa de protestar ou executar os devedores, sendo viável o acionamento pela tradicional cobrança.

Os julgados abaixo, oriundos do Tribunal de Justiça de São Paulo, ilustram o quanto acima foi dito:

Ementa: Apelação. Cobrança de despesas condominiais. Condomínio de fato. Legitimidade. Regularidade da cobrança. Presença dos documentos indispensáveis. Ônus da parte requerida de demonstrar a quitação dos valores devidos. Sentença de procedência mantida. Administração do Condomínio a ser discutida em vias próprias. Recurso improvido (TJSP – Apelação 4005159-25.2013.8.26.0348; Relator (a): Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mauá – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/09/2017; Data de Registro: 15/09/2017).

Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO – Ilegitimidade ativa e passiva afastada – O condomínio de fato detém legitimidade para ajuizamento da causa – Unidade condominial devedora objeto instrumento de venda de imóvel a prazo, figurando a ré como promissária compradora – Inépcia da inicial e falta de interesse processual não verificadas – Ação necessária para cobrança do valor inadimplido – Exordial confeccionada e instruída em termos – Cerceamento de defesa – inocorrência – Documentos pleiteados prescindíveis ao caso – Ausente prova de pagamento das taxas condominiais cobradas – Hipótese em que a ré não se desincumbiu de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor – Artigo 373, II do CPC – Obrigação positiva e líquida – Incidência da correção monetária e juros de mora a partir do vencimento de cada prestação – Sentença mantida – Recurso desprovido, rejeitadas as preliminares (TJSP – Apelação 1000192-67.2016.8.26.0223; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2017; Data de Registro: 23/06/2017).

Ementa: APELAÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – Ilegitimidade ativa – Inocorrência – Documentos acostados se mostram aptos a demonstrar a existência do condomínio ainda que de fato e a simples falta de registro não afasta a possibilidade deste realizar a respectiva cobrança das despesas condominiais devidas – Ilegitimidade passiva – Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto – Recurso Especial nº 1.345.331 – RS – No caso não restou demonstrada ciência inequívoca do condomínio sobre a transação de aquisição da unidade – Obrigação propter rem, obrigação solidária entre proprietário, possuidor e promissário comprador – Procedência da cobrança – Inadimplência incontroversa – Ausência de fatos impeditivos, extintivos ou modificativos do direito do autor – Possível penhora em fase de execução deverá recair exclusivamente sobre o imóvel gerador dos débitos – Recurso provido (TJSP – Apelação 0009284-91.2012.8.26.0008; Relator (a): Mario Chiuvite Junior; Órgão Julgador: 19ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional VIII – Tatuapé – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2015; Data de Registro: 12/08/2015).

Ementa: Condomínio – Ação de cobrança de despesas condominiais – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Provas irrelevantes – Falta de inscrição do condomínio no CNPJ – Irregularidade que não infirma a cobrança – Impugnação genérica da planilha de débito Impossibilidade – Inteligência do art. 333, II, do CPC – Inconformismo manifestamente protelatório – Recurso não provido com imposição de penalidade por litigância de má- 1. Não há cerceamento de defesa quando as provas pretendidas são irrelevantes para a solução do litígio, em vista dos documentos já constantes dos autos. 2. A falta de registro do condomínio no CNPJ não impede a cobrança judicial das despesas condominiais. A existência reconhecida do condomínio, ainda que apenas de fato, gera a obrigação dos condôminos de contribuir para a sua manutenção. 3. A insurgência do condômino quanto aos valores dos rateios deve ser manifestada pelos meios adequados, e não em sede de cobrança, especialmente quando deduzida a impugnação em termos formais e genéricos. Em princípio, a planilha discriminada de débito e a ata da última assembleia geral bastam para instruirá inicial. 4. Litiga de má-fé a parte que deduz defesa e interpõe recurso sem o menor laivo de juridicidade e em que, sem negar o débito objeto da cobrança, intenta tergiversar, questionando aspectos formais, secundários, irrelevantes e impertinentes. (TJSP – Apelação 9173649-38.2009.8.26.0000; Relator (a): Reinaldo Caldas; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul – 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/07/2010; Data de Registro: 03/08/2010).

Como conclusão, exaurida a tentativa amigável e extrajudicial para recuperação dos créditos condominiais, a ação de cobrança é medida possível e recomendada, eis que, sem a arrecadação de tais valores, a vida em comum tende a degradar-se a tal ponto que os benefícios e serviços mais elementares são inviabilizados, bem como esgarçada a coesão social.

Autor: Dr João Paulo Rossi Paschoal 

Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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Pagamento do Décimo Terceiro Salário. como se faz?

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PAGAMENTO DO DÉCIMO TERCEIRO SALÁRIO. COMO SE FAZ?

Com a chegada do mês de novembro os condomínios passam a se preocupar com o pagamento do Décimo Terceiro Salário aos seus empregados; todavia, referido pagamento não deve ensejar maiores preocupações, desde que seguidos os preceitos legais que mencionamos a seguir.

O pagamento tem previsão na Lei n. 4.090, de 13 de julho de 1962, que dispõe em seu art. 1º: “No mês de dezembro de cada ano, a todo empregado será paga, pelo empregador, uma gratificação salarial, independentemente da remuneração a que fizer jus.”

A primeira parte da referida gratificação será paga entre 1º de fevereiro e 30 de novembro de cada ano, sendo equivalente à metade do salário recebido pelo empregado no mês anterior.

É direito do empregado requerer que a primeira parte do décimo terceiro salário seja paga juntamente com suas férias, bastando fazer o pedido ao condomínio no mês de janeiro do respectivo ano (Lei n. 4.749/1965, art. 2º, § 2º), sendo que a segunda parcela será paga até o dia 20 (vinte) do mês de dezembro de cada ano.

O décimo terceiro salário corresponderá a 1/12 da remuneração devida em dezembro, por mês de serviço no ano (a fração igual ou superior a 15 dias de serviço é considerada mês integral para este efeito).

Sua composição levará em conta a média de horas extras prestadas durante o ano, bem como adicionais que componham o salário do empregado entrarão no cálculo do décimo terceiro salário.

Na primeira parcela da gratificação, incidirá somente o recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — FGTS.
No pagamento da segunda parcela, incidirão os demais recolhimentos, que são:

  • Previdência (INSS) — recolhimento é efetuado no próprio dia 20/12 (também há a parte do recolhimento do empregador);
  • Imposto de Renda na Fonte;
  • FGTS — diferença do que foi pago na primeira parcela;
  • Programa de Integração Social — PIS.

Se a primeira parcela for paga depois do dia 30 de novembro constituirá infração, ensejando multa por empregado, dobrada no caso de reincidência (Lei n. 7.855/1989).

O décimo terceiro salário poderá ser pago integralmente em 30 de novembro e, nesse caso, o condomínio deverá antecipar o depósito do FGTS da segunda parcela para o início de dezembro.

Em caso de doença com afastamento do empregado, a partir do 16º dia este terá direito a receber o auxílio-doença e o contrato ficará suspenso a partir de então.

Assim, o período de afastamento não será considerado para o pagamento do 13º salário.

Ausências do empregado por acidente do trabalho não o prejudicam quanto ao 13º, devendo este lhe ser pago sem levá-las em consideração (conforme a Súmula n. 46, do TST).

A Previdência Social (Lei n. 8.213/1991, Art. 40), paga um abono anual ao empregado a ela filiado que tenha recebido durante o ano auxílio-doença, auxílio-acidente ou aposentadoria, pensão por morte ou auxílio-reclusão, sendo que esse abono será calculado da mesma forma que a gratificação de Natal (13º salário) dos trabalhadores em atividade, tendo por base o valor da renda mensal do benefício do mês de dezembro de cada ano.

Dessa forma, considerando-se que o empregado receberá o abono anual do INSS, ao condomínio caberá apenas complementar o valor do 13º salário, calculado como se o contrato de trabalho não tivesse sido interrompido pelo acidente, resultando no valor integral do 13º salário devido ao empregado afastado.

Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com

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Cães perigosos e o condomínio edilício

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Cães perigosos e o condomínio edilício

A possibilidade de o condômino manter animais dentro da sua unidade autônoma é assunto polêmico, sendo costumeira fonte de disputa entre vizinhos.

Não é raro que as Convenções veiculem cláusula absolutamente restritiva sobre a existência de animais no condomínio.

Porém, quando a discussão é levada ao Poder Judiciário, dita cláusula costuma ser amainada, ou seja, seu rigor é diluído, em respeito e prestígio ao direito de propriedade. Predominantemente, os Tribunais entendem que é possível ter animais no condomínio, mesmo quando da existência de cláusula patentemente proibitiva, desde que:

  • o animal seja doméstico;
  • o animal seja de porte condizente com o espaço disponível na unidade;
  • o animal não cause incômodo de qualquer ordem (sossego, salubridade e segurança – art. 1.336, IV, do Código Civil).

Não é conveniente que certas raças, notoriamente ferozes e agressivas, sejam mantidas no condomínio edilício, sendo exemplos os cães das raças “pit bull” (“american pit bull terrier”), “dogo argentino”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.

A começar pelo fato de que tais animais não são propriamente domésticos, mas sim domesticados, como bem apontado na sentença T-889/99, da Corte Constitucional da Colômbia (Tribunal equivalente ao nosso STF – Supremo Tribunal Federal), que tomamos a liberdade de traduzir e transcrever:

“… O cão PIT BULL, como o leão, o elefante, tigres de bengala, etc., pertencem ao grupo dos animais DOMESTICADOS; tanto é assim que os últimos mencionados são utilizados em espetáculos circenses precisamente porque se deixam domesticar, mas isto não significa que graças a essa submissão ao homem, eles percam sua bravura, característica que é inerente a sua natureza …”

Ementa: AÇÃO DE TUTELA: Carência atual de objeto – JUIZ DE TUTELA: Valoração de fatos e atividade probatória – CHAMADO DE PREVENÇÃO AO JUIZ DE TUTELA: Valoração de fatos e atividade probatória – EXORTAÇÃO AO CONGRESSO: Destinação como mascote de certos cães (Corte Constitucional – Oitava Sala de Revisão de Tutelas – Referência: Expediente T-239318 – Sentença T-889/99 – Juiz Relator:  Dr. FABIO MORON DIAZ – Santafé de Bogotá, D.C., 09/11/99).

Mesmo que assim não fosse, o que se cogita apenas como reforço de argumentação, cães de raças tidas como perigosas, mormente o cão “pit bull”, são fonte de insegurança e constrangimento constantes no condomínio. A simples menção de seu nome serve para aterrorizar os habitantes do condomínio, que não se arriscarão a conviver com os animais nas diferentes partes comuns da edificação. Sensível a esta dura realidade, o Poder Judiciário tem se posicionado pela impossibilidade de mantença de cão da raça “pit bull” e congêneres nos condomínios edilícios, quando constatados os problemas reais ou potenciais acima relacionados:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA PELO DESCUMPRIMENTO – RETIRADA DE ANIMAL PIT BULL DAS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO – DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A TUTELA ANTECIPADA PARA RETIRADA – CABIMENTO – INDÍCIOS SOBRE O POTENCIAL OFENSIVO DO ANIMAL – COMPORTAMENTO AGRESSIVO COM MORADORES E FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO – NOTÍCIA DE QUE A PROPRIETÁRIA TRANSITA COM O CÃO SEM QUALQUER EQUIPAMENTO DE SEGURANÇA – RISCO À SEGURANÇA E AO SOSSEGO DOS DEMAIS CONDÔMINOS – JUSTIÇA GRATUITA – INEXISTÊNCIA DE INDÍCIOS DE SUFICIÊNCIA FINANCEIRA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA DEFERIR A JUSTIÇA GRATUITA À AGRAVANTE (TJSP; Agravo de Instrumento 2209149-12.2017.8.26.0000; Relator (a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/12/2017; Data de Registro: 06/12/2017).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO – CÃO DA RAÇA PIT BULL – NORMA DO REGULAMENTO INTERNO QUE VEDA A PRESENÇA DE ANIMAIS DE RAÇAS AGRESSIVAS – APLICAÇÃO DE MULTA – CÃO NOTORIAMENTE FEROZ – RISCO À SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 0174186-22.2011.8.26.0000; Relator (a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de José Bonifácio – 2ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 08/09/2011; Data de Registro: 16/09/2011).

Em razão dos inúmeros problemas ensejados pelas raças acima mencionadas, que diuturnamente recheiam os noticiários policiais, foi editada a Lei Estadual n° 11.531/03, regulamentada pelo Decreto n° 48.533/04, estabelecendo regras de segurança para a posse e condução responsável de cães nas áreas públicas estaduais. Ainda sobre o tema, porém, muito mais genérica é a Lei Municipal de São Paulo n° 13.131/01, regulamentada pelo Decreto n° 41.685/02.

Cabe dizer, ainda, que o Código Civil trata de forma genérica do assunto no seu art. 1.336, IV, sendo necessário, portanto, um Regulamento Interno que cuide das minúcias sobre a circulação e porte responsável do animal nas áreas de uso comum.

Se realmente for constatada a situação do animal ser a origem de incômodos (ainda que apenas para um condômino), o problema passa para a alçada do condomínio e merecerá pronto controle. Na hipótese, deve o síndico exigir que o art. art. 1.336, IV, do Código Civil, conjuntamente com o Regimento Interno, sejam cumpridos, através do trâmite de aplicação de penalidades, que no mais das vezes será o seguinte: advertência, notificação com imposição de multa e, caso o problema não seja solucionado, mediante a propositura da competente ação judicial para o resguardo do direito ao sossego dos condôminos (ação cominatória, também conhecida como ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de cominação de multa e apuração de perdas e danos, podendo ser deduzido pedido de tutela de urgência).

Autor: Dr João Paulo Rossi Paschoal 

Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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O condomínio, para principiantes

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O condomínio, para principiantes

Esta é a primeira vez que você mora em um condomínio? Muitos já passaram por isso. No começo é um tanto estranho, mas tem tudo para ser muito bom.

Muitas pessoas passaram boa parte da vida morando em casas, cada família cuidando do respectivo imóvel, e nada mais. Num passado não tão recente, até mesmo em alguns bairros das cidades grandes, era comum ver a molecada brincando e jogando futebol na rua, ou num terreno baldio próximo, num tempo em que, diziam os adultos, criança em apartamento era criança presa.

Nos anos 70, por conta da escassez de terrenos, distância para o trabalho, legislação urbana etc., começaram a surgir edifícios residenciais com alguns equipamentos de lazer, como salão de festas e piscinas, depois playgrounds, salas de jogos, quadras esportivas etc., até surgirem os chamados “condomínios clubes”, com inúmeras opções para todas as idades.

Graças a esses equipamentos e, infelizmente, por conta dos problemas com a violência urbana, a lógica se inverteu: hoje, criança morando em casa não mais pode sair à rua à vontade. Já quem vivem em condomínios com boas áreas de lazer, está a poucos andares do paraíso.

Mas viver em condomínio exige respeito aos regulamentos, desde crianças até adultos. Existem normas e horários a serem observados. A privacidade é um pouco mais afetada e é preciso pagar uma cota mensal de rateio de despesas comuns. Ainda há quem diga que o bom de morar em casa é não ter de pagar condomínio. Ledo engano. Quem pensa assim se esquece que arca sozinho com as despesas de manutenção de seu imóvel, jardim, calçada etc.

Viver em condomínio pode ser muito bom. Logo se formam grupos de interesses comuns, como esporte, churrasco, sauna, playground, fitness e o que mais houver nas áreas de lazer. Mas é para as crianças e jovens que as mudanças são mais perceptíveis. Lazer, até mesmo com tempo ruim, piscina, jogos, bate papo. Todos têm oportunidade de fazer novas amizades, trocar informações, negociar caronas para trabalho e escola, e muito mais.

Mas e quanto aos atritos que surgem, muitas vezes por conta de problemas na garagem, animais, discussões em assembleias, aumento do valor da cota condominial, endurecimento (ou não) das regras de segurança, e outros assuntos típicos da vida em condomínio?

Bem, isso tudo pode ser equacionado com a combinação de dois ingredientes fundamentais: espírito de cooperação e boa administração condominial.

O primeiro é inerente ao ser humano e não há muito o que se possa a respeito, exceto tentar agregar a todos. Mas a boa administração pode fazer toda a diferença na qualidade de vida no condomínio. Regras claras, previsões orçamentárias bem elaboradas, comunicação constante entre síndico e moradores, prestações de contas corretas, boa manutenção predial e segurança, são as bases da boa gestão condominial.

E a autogestão (administração pelo síndico e corpo diretivo)? É mais barata? Tem riscos? Bem, para muitos condomínios, notadamente aqueles com poucos apartamentos ou então os empreendimentos econômicos, com menor valor de cota condominial, a autogestão muitas vezes é a única opção, uma vez que o custo da administração profissional de qualidade pode pesar no orçamento.

Para os condomínios que desejam praticar a autogestão, existe o aplicativo SmartSíndico (visite www.smartsíndico.com.br ou baixe o App na Googleplay – para Android. Busque por SmartSíndico HIS). O SmartSíndico dispõe de todas as ferramentas necessárias à autogestão condominial, da emissão de boletos ou recibos à prestação de contas, com comunicação instantânea entre síndico e moradores e muitas outras vantagens, de modo fácil, barato, e com total transparência, pois todos os moradores podem baixar gratuitamente o App e acompanhar a gestão. Quando os condôminos podem, a qualquer momento, de qualquer lugar, acompanhar a gestão condominial consultando o aplicativo em seu smartphone, tablet ou computador, tudo fica mais simples.

Morar em condomínio, grande ou pequeno, caro ou econômico, pode ser muito agradável. Depende dos moradores. O SmartSíndico chegou para ajudar.

Autor: Laerte Temple – administrador, advogado, mestre e doutor.

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Atenção: Fim do boleto bancário não registrado em 27 de outubro

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Atenção: Fim do boleto bancário não registrado em 27 de outubro

De acordo com a Nova Plataforma de Cobrança da FEBRABAN (Federação Brasileira de Bancos), que tem por objetivo modernizar o processo de liquidação dos boletos bancários e propiciar mais segurança e transparência aos pagamentos, a partir do dia 27 de outubro de 2018, não mais será aceito o pagamento de boleto não registrado, para valores a partir de R$ 0,01, ou seja, qualquer boleto.

Dentre as vantagens trazidas pelo novo sistema, o pagamento de boletos vencidos poderá ser feito em qualquer banco, e não apenas no banco emissor. O registro também impede que se pague duas vezes o mesmo boleto e, além disso, o novo sistema permite maior controle em relação ao cadastro de pagadores. Para gerar boleto registrado é necessário o envio de dados dos clientes ao banco, além do nome e o CPF/CNPJ do pagador.

Os dados dos clientes serão armazenados no Banco Central para prevenir fraudes e também inadimplências recorrentes.

O aplicativo SmartSíndico tem soluções alternativas para os condomínios que estão em processo de regularização e ainda não possuem CNPJ. Visite nosso site: www.smartsindico.com.br  e baixe o aplicativo, disponível também na loja Google Play.

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Janela indiscreta

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Janela indiscreta

Um dos mais famosos filmes do diretor Alfred Hitchkock se chama Rear Window, ou Janela Indiscreta, em português, com James Stewart e Grace Kelly. O personagem vivido por Stewart sofre um acidente e precisa ficar em casa, “de molho”, por um bom tempo, numa cadeira de rodas. Munido de uma câmera fotográfica com portentosa lente zoon, diverte-se bisbilhotando o que os vizinhos estão fazendo nos apartamentos de um prédio à frente, até presenciar algo que aparenta ser um assassinado. Quer saber mais? Não vou antecipar o final. Aconselho a assistir o filme. Excelente.

Tomei esse exemplo emprestado por conta do que acontece hoje, em vários grandes centros urbanos, com milhares de edifícios a pouca distância de seus vizinhos, prato cheio para eventuais bisbilhoteiros de janela e exibicionistas ou descuidados.

Não há crime em passar algum tempo na janela, observando a paisagem, principalmente se o imóvel tiver uma varanda agradável. Fumantes também costumam passar tempo em varandas ou janelas para cultivar o hábito sem causar muitos danos aos demais ocupantes do apartamento. Mas tudo se complica se, além de simplesmente observar, a pessoa junto à janela resolver registrar e divulgar as imagens, obviamente sem qualquer autorização.  Dos prédios mais altos, também é possível bisbilhotar as piscinas dos apartamentos de cobertura dos prédios mais baixos e das casas vizinhas, além da piscina do próprio condomínio.

No filme, o personagem vivido por Stewart apenas estava “no lugar errado, na hora errada”. Bem diferente da atitude premeditada dos observadores nada discretos.

Como aqueles que intencionam fazer coisas erradas não pedem autorização, quem tem de se precaver com a indiscrição das janelas é o morador, ao se vestir, namorar, relaxar etc. em seu cômodo ou varanda. É preciso cuidado com a cortina e as janelas abertas. Em tempos de big brother, celulares com câmeras com zoom possante e outros aparatos para bisbilhotar a vida alheia, não é difícil invadir a privacidade das pessoas e até mesmo divulga-las em grupos de Instagram, Whattsapp e outros aplicativos. Claro que, em havendo abuso ou irregularidade, é cabível um boletim de ocorrência, inquérito policial e até mesmo processo. Mas, além o custo e da demora desses procedimentos, o estrago à imagem da vítima já terá sido feito. Por isso, é melhor o morador se precaver.

E o síndico? O que pode ou deve fazer? A resposta é simples: praticamente nada. O síndico não é responsável pelo comportamento das pessoas em seus respectivos imóveis, e nem faz parte de suas funções checar tais atitudes, exceto em caso de perturbação da ordem ou infração ao Regulamento, seja por parte do condômino descuidado, seja pelo observador junto à janela indiscreta.

Autor: Laerte Temple – administrador, advogado, mestre e doutor.

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TV na portaria. Pode isso?

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É permitido ou aconselhável ter TV a cabo na portaria do condomínio? Conheça a opinião da síndica dedicada, reincidente e incorrigível.

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Os aposentados podem escolher a data para pagamento das contribuições condominiais?

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Os aposentados podem escolher a data para o pagamento das contribuições condominiais? 

É sabido que a obrigação de pagar o condomínio é espécie de obrigação de “trato sucessivo”, pois se renova mensalmente, tendo data certa de vencimento, por todos os condôminos e ocupantes conhecida.

Neste sentido há julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“É mais que evidente que o pagamento de despesas condominiais configura prestação continuada ou prestação de trato sucessivo. Assim, dúvida não existe que a sentença poderia, como quer o autor, condenar o requerido a pagar prestações vencidas no curso do processo, enquanto durar a obrigação” (TJSP, 36.ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Romeu Ricupero, Ap 0136410-13.2010.8.26.0100-SP, j. 20.1.2011, v.u.).

Não raro tal data consta por expresso da Convenção do Condomínio ou de ata de assembleia geral.

Na falta de disposição específica e expressa sobre o do assunto, bastará a prática consolidada, conhecida e aceita, é a famosa “praxe” por todos adotada (usos e costumes), que também tem força obrigatória. A Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-lei nº 4.657/42) serve de base para tal afirmação:

Decreto-lei nº 4.657/42

Art. 4° Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.
Na mesma linha, vale lembrar que o Código Civil em vigor prestigiou a boa-fé, a probidade e a coerência nos atos praticados, não sendo diferente sua recomendação sobre o assunto em estudo:

Código Civil

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

A data de vencimento, por todos conhecida e praticada, deve ser respeitada fielmente, sob pena da consumação da inadimplência e de suas repercussões.

Vale o alerta de que a modificação da data de vencimento depende de decisão de assembleia geral de condôminos, escorada no voto favorável de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Costuma existir confusão sobre o assunto dado o teor da Lei Federal n° 9.791/99, que alterou a Lei n° 8.987/95 (Lei das Concessões), e dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”. Tal lei é aplicável, por óbvio, apenas para contas oriundas das empresas concessionárias, que não abarca os condomínios edilícios, entidades de natureza claramente privada.

De conseguinte, lei alguma permite que os condôminos ou ocupantes aposentados efetuem o pagamento do rateio condominial em data diferenciada.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com