Tag: Condomínio

Categorias
Blog Dicas Geral

Convenção e Regulamento Interno do condomínio: a virtude está no meio

imagem do blog
convencao-e-regulamento-interno-do-condominio-a-virtude-esta-no-meio

Convenção e Regulamento Interno do condomínio: a virtude está no meio

O Brasil prima pela cultura da legalidade. Tem lei para tudo. Isso sem falar nos quase 10 mil (isso mesmo, dez mil) projetos de lei com tramitação iniciada no Congresso Nacional, que um dia poderão virar lei, além dos decretos, portarias, instruções normativas e outras formas de regrar a vida das pessoas, e o estoque de projetos nos legislativos estaduais e municipais.

Como se não bastasse tudo isso, quem mora em condomínio ainda tem mais dois documentos oficiais a lhes ditar regras: a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno.

É curioso notar que existem pessoas que criticam o cipoal de leis vigentes, mas pleiteiam, em assembleias condominiais, o endurecimento dessas normas, para os vizinhos, claro, a fim de que seus interesses sejam preservados.

Tem de tudo: quem mora próximo ao salão de festas quer silêncio e menor duração para os eventos. Quem mora perto da quadra esportiva e quer limitar o tempo de uso. Quem não tem animais de estimação quer dificultar a vida de quem os tem. Há também aqueles que desejam impor multas para tudo e para todos. Ainda há quem pense exatamente o contrário, e deseja liberdade ampla, geral e irrestrita, naquilo que lhe interessa, claro.

Minha avó já dizia que a virtude está no meio. Tudo o que é demais, faz mal, também dizia ela. Seja na ampla liberdade, seja no regramento excessivo.

Diz uma canção “tudo muda o tempo todo no mundo”. Tecnologia, usos e costumes, formas de trabalho, leis etc. estão em constante mudança. Assim, é possível que a Convenção e o Regulamento Interno de um condomínio fiquem obsoletos e necessitem atualização. Existem ainda algumas aberrações no mercado que clamam por correções. Antes do advento dos modernos processadores de texto, vi pelo menos um “recorta e cola” em Convenção de condomínio, feito via xerox. Li uma Convenção que tinha um capítulo regrando o uso da piscina. Detalhe: não havia piscina naquele condomínio.  A Convenção fora adaptada de outro condomínio e ninguém atentou para esse pequeno detalhe.

A boa notícia é que os moradores de condomínio não necessitam nenhum projeto de lei para alterar a Convenção ou o Regulamento Interno. Mas é preciso atentar para duas coisas: a) elaborar um bom estudo sobre o que se deseja mudar, para não ficar alterando esses documentos a todo instante e também para evitar contradições ou ilegalidades; b) observar as leis e a própria Convenção quanto ao quórum necessário para aprovar alterações.

É recomendável a criação de um pequeno grupo de moradores para ouvir as opiniões dos demais e redigir um projeto de alteração. Depois, bastante debate antes da votação em assembleia especialmente convocada para esse fim.
Claro que dificilmente 100% dos moradores ficarão plenamente satisfeitos. A votação será democrática e a unanimidade nem sempre será obtida. Mas, se os propósitos forem nobres e se o processo for revestido da necessária legalidade, as alterações valerão para todos.

Importante: forneça cópias do Regulamento e da Convenção aos moradores. Nas prestações de contas e nos comunicados, se possível, reproduza alguns trechos. Afinal, a finalidade desses documentos é disciplinar a vida no condomínio e não montar uma indústria de multas e advertências.

Excesso de regras engessa o condomínio. Ausência de regras gera o caos. A virtude está no meio, e o segredo é o bom senso. Prudência, para prevenir abusos, e sabedoria, para buscar o bem comum.

Autor: Laerte Temple – administrador, advogado, mestre e doutor

Categorias
Geral

Animais em apartamento – cuidados a serem tomados

imagem do blog
animais-em-apartamento-cuidados-a-serem-tomados

Muitas pessoas têm animais de estimação em apartamentos. Além de obedecer o Regulamento Interno quanto à presença de Pets, há alguns cuidados adicionais que os moradores precisam observar para garantir a saúde e a segurança do animal. Assistam as dicas da Síndica Dedicada, Incorrigível eReincidente.

Categorias
Blog Dicas Geral

A diferença entre o pagamento do empregado substituto e o do que acumula cargo no condomínio.

imagem do blog
a-diferenca-entre-o-pagamento-do-empregado-substituto-e-o-do-que-acumula-cargo-no-condominio

A diferença entre o pagamento do empregado substituto e o do que acumula cargo no condomínio.

 A Súmula n. 159, do Tribunal Superior do Trabalho — TST, trata do substituto, sendo do seguinte teor: “I — Enquanto perdurar a substituição que não tenha caráter meramente eventual, inclusive nas férias, o empregado substituto fará jus ao salário contratual do substituído. II — Vago o cargo em definitivo, o empregado que passa a ocupá-lo não tem direito a salário igual ao do antecessor.”

E, segundo Delgado:

Pelo tipo legal de substituição meramente eventual deve-se compreender aquela que se concretiza por curtíssimo período, sem possibilidade de gerar estabilização contratual minimamente necessária para propiciar efeitos salariais diferenciados em benefício do trabalhador. A substituição de um chefe por um ou alguns poucos dias configura, nitidamente, esse tipo legal específico.(1)

O critério em que o autor se baseia para definir a substituição eventual é de substituição por um curtíssimo período.

Podemos encontrar aqui um elemento diferenciador entre a substituição e o acúmulo de cargo, previsto na convenção coletiva de trabalho dos empregados em condomínios, ou seja, a substituição que exclui o direito ao pagamento do salário do substituído é a eventual.

O trabalho que enseja o adicional por acúmulo de cargo nos condomínios é aquele em que o empregado (sem ocupar o cargo de folguista) substitui um outro em sua folga ou horário de almoço e, de acordo com o acima exposto, se caracteriza como substituição eventual.

Em outros casos, o empregado é contratado para exercer outra função, além das suas contratuais, durante algum período do dia ou em determinados dias da semana, sem que haja um titular que ocupe o cargo pertinente ao exercício daquela função.
Podemos concluir que o salário do substituto não é cabível nestas situações, em que as substituições são eventuais, por período reduzido, mas sim o adicional por acúmulo de cargo.

Já na substituição interina ou provisória, conceituada como sendo a que abrange prazo delimitado, mas capaz de gerar efeitos salariais em favor do substituto, cujo exemplo é a substituição em virtude de férias, que enseja o pagamento da diferença salarial existente entre o empregado substituto e o substituído.

Mascaro Nascimento menciona: “A substituição do chefe pelo subordinado durante as férias não é eventual. Se o chefe não comparece ao serviço em um ou alguns dias, a substituição será eventual.”(2)

(1) DELGADO, Mauricio Godinho. Curso de direito do trabalho. 12. ed. São Paulo: LTr, 2013, p. 846

(2) NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de direito do trabalho: história e teoria geral do direito do trabalho. Relações individuais e coletivas do trabalho. 26. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 823.

Assim, a substituição de outro empregado em alguns dias da semana, algumas horas do dia, por sua natureza, não enseja o pagamento do salário do substituto, mas o adicional por acúmulo de cargo, desde que existente a habitualidade nesse trabalho.

Se o empregado exerce uma ou algumas funções não pertinentes ao seu cargo, estará acumulando a função ou funções e não substituindo efetivamente empregados ocupantes de outro(s) cargo(s).

A substituição nesse caso é a eventual, posto ser impossível o empregado exercer suas funções e as relativas a outro cargo simultaneamente durante a jornada, o que ocorre é a realização do trabalho pertinente a outro cargo durante uma ou algumas horas do dia de trabalho e não a substituição não eventual que, para ficar caracterizada, precisa de um período efetivamente maior no exercício de outro cargo (ex.: um porteiro que substitui o zelador durante as férias deste, faz jus ao salário do substituto; todavia, o porteiro ao substituir habitualmente o zelador, durante o horário de refeição, fará jus ao adicional por acúmulo de cargo).

Do acima exposto podemos afirmar que a substituição durante as férias ou doença por longo período de um colega de maior salário, enseja o pagamento do salário do substituto, tendo em vista que tal substituição não é considerada eventual, e a realização de funções pertinentes a outro cargo, para o qual exista ou não um empregado titular, durante algumas horas, alguns dias da semana ou dias do mês, enseja o pagamento do adicional por acúmulo de cargo, posto que se trata de substituição eventual.

Nas convenções coletivas firmadas em vários municípios do Estado de São Paulo há uma cláusula referente  ao pagamento do adicional por acúmulo de cargo, geralmente estipulado em 20% (vinte por cento) do salário contratual do empregado, podendo ser pago de forma proporcional à quantidade de horas em que ocorrer a ativação em outra ou outras funções durante o mês, devendo o empregador informar antecipadamente ao empregado os períodos da jornada em que deverá se ativar nessa atividade.

A cláusula também dispõe que o pagamento do adicional deixa de ser devido quando o empregado for dispensado de exercer a função que esteja acumulando, portanto, não há direito adquirido à continuidade desse pagamento, independentemente do tempo em que o acúmulo de cargo/função venha ocorrendo.

AUTOR: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com 

Categorias
Geral

Destituição de síndico do condomínio

imagem do blog
destituicao-de-sindico-do-condominio

É possível destituir o síndico de um condomínio? Saiba quais motivos podem dar causa e como deve ser o procedimento assistindo a essa entrevista.

Categorias
Blog Dicas Geral

Há, apenas, um tipo de condomínio?

imagem do blog
ha-apenas-um-tipo-de-condominio

Há, apenas, um tipo de condomínio?

O termo “condomínio” traduz a ideia de propriedade comunitária. Segundo Plácido e Silva, pode ser definido como a “palavra formada da preposição com e do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 31º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 526.

Se a sua raiz diz respeito a propriedade em comum, sua aplicação prática em nosso direito deu origem a diferentes institutos jurídicos, com concepções e finalidades diversas, bem com base normativa própria.

Assim, quando se usa a palavra “condomínio” há que se ter o cuidado que estamos diante de um vocábulo que se presta a representar variadas figuras jurídicas.

Os autores identificam duas fontes que alimentaram a atual ideia de condomínio. A primeira foi o direito romano, que admitia o condomínio como uma exceção à regra da propriedade exclusiva de uma só pessoa. Os romanos concebiam o condomínio como uma só propriedade indivisa, com vários titulares detentores de partes ideais. A segunda fonte é teuto-feudal, em que o condomínio não estava associado à ideia de parte ideal, mas sim a uma coletividade de condôminos (propriedade de uso comum ou comunhão de mão comum), muito semelhante às sociedades atuais.

No nosso direito é prevalente a influência do direito romano, concebendo-se o condomínio como propriedade comum composta por partes ideais, sem correlação com sociedade ou personificação jurídica, frente a falta da affectio societatis, que pode ser traduzida como o ânimo de associação existente entre pessoas que decidem empreender em sociedade, isto é, decidem por criar uma pessoa jurídica para o alcance dos seus propósitos negociais.

No Código Civil é possível notar diferentes tipos de condomínio: os arts. 1.314 a 1.330 do tratam do condomínio geral ou tradicional e os arts. 1.331 a 1.358 regem o condomínio edilício, sendo o art. 1.348-A, um recente acréscimo legislativo, específico sobre o condomínio de lotes, figura que também encontra sustentação nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 4º, ambos da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

O condomínio geral, por sua vez, é dividido em voluntário (arts. 1.314 a 1.326) e necessário (arts. 1.327 a 1.330). A figura do compáscuo, prevista no art. 646 do Código Civil de 1916, não foi repetida no diploma atualmente em vigor.

Sob a rubrica “condomínio voluntário” albergam-se situações originadas de ajuste contratual (condomínio voluntário propriamente) e da sucessão hereditária.

Por sua vez, o condomínio necessário ou forçado reúne as situações em que o condomínio é criado como decorrência do direito de vizinhança, sem a vontade dos condôminos envolvidos. Trata-se do condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas.

Além do condomínio geral, o Código Civil traz o condomínio edilício que “… é o direito real de uso, gozo e disposição jurídica sobre uma coisa própria consistente em uma unidade funcional de um imóvel edificado, que está integrado por uma parte privativa consistente em uma fração do edifício e por uma cota parte indivisa sobre o terreno e sobre todas as partes ou coisas comuns do edifício”. GATTI, Edmundo. Teoria general de los derechos reales. 3ª ed. Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 1984, p. 140-141.

Além da classificação condominial acima apresentada, oriunda do Código Civil, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) veicula o “condomínio urbano especial” no seu art. 10 e a “Lei da Regularização Fundiária Urbana – REURB” (Lei nº 13.465/17) traz a figura do “condomínio urbano simples” nos arts. 61 a 63.

Ainda que não sejam figuras propriamente condominiais, o direito real de laje (arts. 1.225, XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil) e o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 e arts. 248, § 4º, e 252, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil) acabam por sofrer influência das práticas aplicáveis ao condomínio edilício.

Por falta de disposições legais mais específicas e precisas, algumas hipóteses peculiares, ensejadas pela modernização da sociedade ou do aumento de sua complexidade, são levadas a adotar os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil como seu regime jurídico ou mesmo como inspiração para elaboração de seus atos institutivos, bem como para a sua prática cotidiana. Neste sentido foi elaborado o Enunciado n° 89 da Jornada de Direito Civil:

Enunciado n° 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.
Portanto, de modo breve, são as figuras acima catalogadas as hipóteses que ilustram a flexibilidade do instituto do condomínio, bem como a sua importância nos âmbitos jurídico, econômico e social.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

Categorias
Blog Dicas Geral

Equiparação salarial na reforma trabalhista

imagem do blog
equiparacao-salarial-na-reforma-trabalhista

Equiparação salarial na reforma trabalhista

As convenções coletivas dos empregados em condomínios, na cláusula que trata do salário admissão, aduzem: “Admitido o empregado para a função de outro, será garantido ao mesmo, salário igual ao do empregado de menor salário na função, sem serem consideradas as vantagens pessoais, nos termos do art. 461, da Consolidação das Leis do Trabalho.” Referida cláusula remete ao artigo consolidado, mencionando ainda que, para efeito da equiparação, não serão consideradas as vantagens de caráter personalíssimo (por exemplo, adicional por tempo de serviço, acúmulo de função etc.).

O artigo 461 da CLT sofreu alterações em sua redação pela Reforma Trabalhista, ficando seu caput da seguinte forma: “Sendo idêntica a função, a todo trabalho de igual valor, prestado ao mesmo empregador, no mesmo estabelecimento empresarial, corresponderá igual salário, sem distinção de sexo, etnia, nacionalidade ou idade.”

Também o parágrafo 1º do artigo passou a dispor que o trabalho de igual valor será o que for feito com igual produtividade e com a mesma perfeição técnica, entre pessoas cuja diferença de tempo de serviço para o mesmo empregador não seja superior a quatro anos e a diferença de tempo na função não seja superior a dois anos.

Assim, além da diferença de tempo na função (não superior a 2 anos), passa a existir outra exigência para a equiparação, ou seja, diferença de tempo de serviço para o mesmo empregador  igual  ou inferior a quatro anos. Dessa forma, para que haja a equiparação salarial, o empregado usado como paradigma daquele que a almeja deverá estar trabalhando há exatos quatro anos ou menos no mesmo condomínio e concomitantemente ter no máximo dois anos ou menos no exercício da função no momento da contratação do novo empregado. Por exemplo: se   o empregado for contratado como faxineiro, exercendo a função durante  um ano e três meses, passando depois a exercer a função de porteiro durante mais um ano, sendo contratado outro porteiro, este deverá receber um salário igual ao dele, já que seu tempo de contratação não ultrapassa a quatro anos no condomínio e tendo apenas um ano no exercício da função de porteiro, serve de paradigma para o recém-contratado, tornando devida a equiparação.

Quanto ao trabalho de igual valor, caracterizado pela igual produtividade e mesma perfeição técnica, em condomínios e mesmo em outras atividades que não apresentam um produto final, mas sim serviços, torna difícil a sua comprovação.

Uma alternativa à equiparação salarial, também constante do artigo citado, refere-se à existência de um quadro de carreira ou adoção, através de norma interna ou de negociação coletiva, de um plano de cargos e salários, onde as promoções poderão ser feitas por merecimento e antiguidade ou obedecer apenas a um destes critérios.

É importante lembrar o que menciona a Súmula n. 6 do Tribunal Superior do Trabalho, em seu item VIII: “É do empregador o ônus da prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo da equiparação salarial.”

A Reforma Trabalhista também acrescentou ao artigo 461 o parágrafo 5º que dispõe que a equiparação salarial só é possível entre empregados contemporâneos no cargo ou na função, vedando a indicação de paradigmas remotos (ex.: “A” paradigma de “B” que requeria a equiparação e a obtinha. “C” sabendo que “B” conseguira a equiparação com “A” também a requeria, embora não tivesse trabalhado com “A”, este, o chamado paradigma remoto, não é mais possível com a Reforma).

Para finalizar, lembramos que o parágrafo 4º do artigo em apreço foi mantido pela Reforma e determina que o empregado que for readaptado em nova função em virtude de alguma deficiência física ou mental, atestada pelo órgão competente da Previdência Social, não servirá de paradigma para fins de equiparação salarial. É o caso do empregado que recebe alta previdenciária determinando sua readaptação em outro cargo no condomínio, já tendo salário maior que os demais empregados na função que passará a exercer, mas sem ensejar a equiparação salarial para eles, embora tendo menos de dois anos em seu exercício, por causa de sua condição de readaptado.

*Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com 

Categorias
Geral

Golpe. Cuidado: podem estar embolsando dinheiro do condomínio.

imagem do blog
golpe-cuidado-podem-estar-embolsando-dinheiro-do-condominio

Fiscalize muito bem a pasta de prestação de contas ou cuide você mesmo das finanças do condomínio através do aplicativo SmartSíndico. Você pode estar sendo enganado, por exemplo, no recolhimento dos encargos sociais. Assista ao vídeo da Síndica dedicada, incorrigível e reincidente>

Categorias
Blog Dicas Geral

O condômino pode instalar câmeras particulares na área comum?

imagem do blog
o-condomino-pode-instalar-cameras-particulares-na-area-comum

O condômino pode instalar câmeras particulares na área comum?

O assunto “segurança patrimonial e pessoal” é um dos temas que mais chama a atenção de todos na atualidade, por motivos óbvios. Aliás, tal questão funciona como um forte apelo para que as pessoas optem por residir em condomínios edilícios ou loteamentos de acesso controlado, entidades que, pelo seu formato e porte, teriam maior possibilidade de fornecer um ambiente seguro, se comparadas com a propriedade individual e isolada.

É sabido que o delicado assunto segurança é mais um dos temas que fica ao crivo da vontade democrática dos condôminos sedimentada nas assembleias gerais. A ideia é simples: cabe aos próprios interessados (condôminos) o estudo, debate e aprovação do tipo e nível de segurança que se pretende implementar e ter, no interesse e benefício coletivo.

Contudo, apesar da realidade acima descrita, não raro surge o relato de que condôminos instalam clandestinamente câmeras particulares nas áreas comuns. Se diz “clandestinamente” pois a medida é adotada sem o consentimento dos seus pares e, tampouco, conhecimento, participação e controle da administração do condomínio. Sobre as áreas comuns diz o art. 1.331, § 2°, do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(…)

  • 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Ademais, sabe-se que um dos direitos do condômino é “… usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (art. 1.335, II, do Código Civil).

No mesmo sentido, sendo o representante legal do condomínio, cabe ao síndico “… diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns...” (art. 1.348, V, Código Civil).

E, como arremate, a interpretação sistemática e teleológica dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil indicam que inovações ou modificações nas áreas comuns demandam prévia ciência e autorização por parte da assembleia geral de condôminos, o que se conseguirá, dependendo da hipótese, por votação qualificada. Tanto mais quando o assunto envolve aparato que pode gravar áudio e imagens das pessoas, o que será tratado em artigo futuro.

Com efeito, sem a adoção das cautelas acima relacionadas exigidas pela lei, não pode o condômino instalar câmeras particulares nas áreas comuns. É patente a ilegalidade da instalação clandestina, mormente no que toca ao citado art. 1.335, II, do Código Civil. E são meios para o controle do problema em estudo:

– No âmbito do condomínio: aplicação da penalidade prevista na Convenção ou Regimento Interno (art. 1.336 do Código Civil), por meio de notificação, exigindo-se pronta retirada das instalações feitas;

– Acaso perdurem as instalações, no âmbito judicial: ação de obrigação de fazer (cominatória), visando a imediata retirada do aparato das áreas comuns, sob pena de cominação de multa diária pelo descumprimento, bem como indenização pelos danos materiais ou morais causados;

– Se o infrator for locatário o locador deverá ser cientificado de todo o ocorrido: haverá possibilidade de quebra do contrato de locação, sujeitando-o a uma ação de despejo (que deverá ser promovida pelo locador).

Por fim, a jurisprudência corrobora o quanto acima foi dito:

Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM INEXIGIBILIDADE DE MULTA. CONDOMÍNIO. Ausência de cerceamento de defesa. Produção de prova oral que não alteraria o resultado do julgamento. Instalação de câmeras nas áreas comuns. Inadmissibilidade, diante da ausência de autorização. Art. 1.336, III, do CC. Art. 42, ‘p’, do Regulamento Interno do condomínio. Concessão da gratuidade de justiça que não impede a condenação em honorários de sucumbência, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do art. 98, §3, do CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO (TJSP – Apelação 1001403-26.2014.8.26.0477; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Praia Grande – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2018; Data de Registro: 05/02/2018).

Ementa: CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA. Decreto de improcedência. Incontroversa a instalação de câmeras de segurança, pelo autor, em área comum do condomínio (hall) – Alegação de que é proprietário das quatro unidades do mesmo pavimento. Irrelevância. Circunstância que não autoriza apropriação de área comum que tem uso delimitado pela convenção condominial – Improcedência corretamente decretada … Precedentes. Sentença mantida. Recurso improvido (TJSP –  Apelação 1005937-77.2014.8.26.0100; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 43ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/04/2015; Data de Registro: 14/04/2015).

Ementa: Apelação. Condomínio. Obrigação de não fazer. Conexão não verificada. Instalação privada de câmeras de vigilância em área comum do condomínio. Interesse individual que não pode se sobrepor ao interesse da maioria. Condomínio que já conta com sistema de vigilância próprio e acesso aos demais condôminos. Sentença de improcedência mantida, inclusive a sucumbência. Preliminar afastada. Recurso não provido (TJSP –  Apelação 0184040-65.2010.8.26.0100; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/11/2013; Data de Registro: 05/11/2013).

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal. Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com 

Categorias
Geral

Inverno: ideal para manutenções

imagem do blog
inverno-ideal-para-manutencoes

Por que o melhor período para realizar manutenção nas áreas externas é o inverno?

Categorias
Blog Dicas Geral

O corpo diretivo

imagem do blog
o-corpo-diretivo

O síndico é o responsável legal pela administração do condomínio. Até aqui, nada de novo. Porém, é importante salientar que ele não precisa, e nem deve, resolver tudo sozinho. Além do síndico, também são também eleitos os integrantes do corpo diretivo, que devem trabalhar em equipe.

Pesquise na convenção de seu condomínio quantos e quais são os integrantes do corpo diretivo. O código civil em vigor não mais prevê a figura do subsíndico, mas não há qualquer problema em tê-lo(s). Escrevi no plural porque em alguns edifícios, com mais de uma torre ou bloco, a convenção prevê um síndico geral e mais um subsíndico para cada torre ou bloco.

Além do síndico e subsíndico, também são eleitos membros do conselho fiscal. Nem sempre se conseguem pessoas para preencher todos os cargos, porém (já aconteceu comigo), às vezes temos uma ou duas pessoas a mais se oferecendo para o conselho. Já vi casos em que foram eleitos como suplentes.

O que interessa, no frigir dos ovos, é que, além do síndico, que tem obrigações legais claramente definidas, o condomínio possa eleger condôminos para as demais funções, não apenas para preencher as vagas, mas para auxiliarem efetivamente o síndico em suas obrigações.

O papel do síndico é complexo e nem sempre a pessoa que se dispõe a assumi-lo reúne todo o conhecimento e tempo necessários para a missão. Mesmo que os reúna, o ideal é que sejam eleitas pessoas que formem uma equipe na qual os integrantes se complementem. Exemplo: um conhece legislação, outro tem experiência em obras, hidráulica, elétrica e pode colaborar na manutenção. Outro pode ainda ter bons conhecimentos sobre finanças ou contabilidade e pode colaborar na elaboração da previsão orçamentária e na análise da prestação de contas, e assim por diante. Outro condômino pode ser bom negociador e ajudar a lidar com fornecedores. Se algum membro da equipe já tiver sido síndico ou membro de conselho em outro edifício, essa experiência será muito útil.

Feliz o condomínio que tem o privilégio de ter como síndico alguém que se dedique à função e que possa contar com vizinhos igualmente dedicados nas demais funções, cujos conhecimentos e experiências se complementem.

É difícil conseguir isso? Se você for instigado a se eleger síndico, condicione sua aceitação à cooperação efetiva dos demais membros do corpo diretivo. Uma vez eleito, converse sempre com moradores e não hesite em pedir ajuda caso haja morador especializado em algum assunto para o qual necessite orientação, independente dele(a) ter ou não sido eleito para alguma função.

Quanto aos demais moradores, é fundamental que compareçam às assembleias, elejam com critério síndico e corpo diretivo, e depois apoiem seus trabalhos. Afinal, todos são responsáveis pela gestão.

Laerte Temple: Administrador, Advogado, Mestre e Doutor.