Calma! Ainda não é verão. Mas o momento de conferir as condições da piscina do condomínio e fazer eventuais manutenções é agora, antes que o uso intenso aconteça. Assista importantes dicas a no vídeo abaixo.
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PAGAMENTO DO DÉCIMO TERCEIRO SALÁRIO. COMO SE FAZ?
Com a chegada do mês de novembro os condomínios passam a se preocupar com o pagamento do Décimo Terceiro Salário aos seus empregados; todavia, referido pagamento não deve ensejar maiores preocupações, desde que seguidos os preceitos legais que mencionamos a seguir.
O pagamento tem previsão na Lei n. 4.090, de 13 de julho de 1962, que dispõe em seu art. 1º: “No mês de dezembro de cada ano, a todo empregado será paga, pelo empregador, uma gratificação salarial, independentemente da remuneração a que fizer jus.”
A primeira parte da referida gratificação será paga entre 1º de fevereiro e 30 de novembro de cada ano, sendo equivalente à metade do salário recebido pelo empregado no mês anterior.
É direito do empregado requerer que a primeira parte do décimo terceiro salário seja paga juntamente com suas férias, bastando fazer o pedido ao condomínio no mês de janeiro do respectivo ano (Lei n. 4.749/1965, art. 2º, § 2º), sendo que a segunda parcela será paga até o dia 20 (vinte) do mês de dezembro de cada ano.
O décimo terceiro salário corresponderá a 1/12 da remuneração devida em dezembro, por mês de serviço no ano (a fração igual ou superior a 15 dias de serviço é considerada mês integral para este efeito).
Sua composição levará em conta a média de horas extras prestadas durante o ano, bem como adicionais que componham o salário do empregado entrarão no cálculo do décimo terceiro salário.
Na primeira parcela da gratificação, incidirá somente o recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — FGTS.
No pagamento da segunda parcela, incidirão os demais recolhimentos, que são:
- Previdência (INSS) — recolhimento é efetuado no próprio dia 20/12 (também há a parte do recolhimento do empregador);
- Imposto de Renda na Fonte;
- FGTS — diferença do que foi pago na primeira parcela;
- Programa de Integração Social — PIS.
Se a primeira parcela for paga depois do dia 30 de novembro constituirá infração, ensejando multa por empregado, dobrada no caso de reincidência (Lei n. 7.855/1989).
O décimo terceiro salário poderá ser pago integralmente em 30 de novembro e, nesse caso, o condomínio deverá antecipar o depósito do FGTS da segunda parcela para o início de dezembro.
Em caso de doença com afastamento do empregado, a partir do 16º dia este terá direito a receber o auxílio-doença e o contrato ficará suspenso a partir de então.
Assim, o período de afastamento não será considerado para o pagamento do 13º salário.
Ausências do empregado por acidente do trabalho não o prejudicam quanto ao 13º, devendo este lhe ser pago sem levá-las em consideração (conforme a Súmula n. 46, do TST).
A Previdência Social (Lei n. 8.213/1991, Art. 40), paga um abono anual ao empregado a ela filiado que tenha recebido durante o ano auxílio-doença, auxílio-acidente ou aposentadoria, pensão por morte ou auxílio-reclusão, sendo que esse abono será calculado da mesma forma que a gratificação de Natal (13º salário) dos trabalhadores em atividade, tendo por base o valor da renda mensal do benefício do mês de dezembro de cada ano.
Dessa forma, considerando-se que o empregado receberá o abono anual do INSS, ao condomínio caberá apenas complementar o valor do 13º salário, calculado como se o contrato de trabalho não tivesse sido interrompido pelo acidente, resultando no valor integral do 13º salário devido ao empregado afastado.
Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
Janela indiscreta
Um dos mais famosos filmes do diretor Alfred Hitchkock se chama Rear Window, ou Janela Indiscreta, em português, com James Stewart e Grace Kelly. O personagem vivido por Stewart sofre um acidente e precisa ficar em casa, “de molho”, por um bom tempo, numa cadeira de rodas. Munido de uma câmera fotográfica com portentosa lente zoon, diverte-se bisbilhotando o que os vizinhos estão fazendo nos apartamentos de um prédio à frente, até presenciar algo que aparenta ser um assassinado. Quer saber mais? Não vou antecipar o final. Aconselho a assistir o filme. Excelente.
Tomei esse exemplo emprestado por conta do que acontece hoje, em vários grandes centros urbanos, com milhares de edifícios a pouca distância de seus vizinhos, prato cheio para eventuais bisbilhoteiros de janela e exibicionistas ou descuidados.
Não há crime em passar algum tempo na janela, observando a paisagem, principalmente se o imóvel tiver uma varanda agradável. Fumantes também costumam passar tempo em varandas ou janelas para cultivar o hábito sem causar muitos danos aos demais ocupantes do apartamento. Mas tudo se complica se, além de simplesmente observar, a pessoa junto à janela resolver registrar e divulgar as imagens, obviamente sem qualquer autorização. Dos prédios mais altos, também é possível bisbilhotar as piscinas dos apartamentos de cobertura dos prédios mais baixos e das casas vizinhas, além da piscina do próprio condomínio.
No filme, o personagem vivido por Stewart apenas estava “no lugar errado, na hora errada”. Bem diferente da atitude premeditada dos observadores nada discretos.
Como aqueles que intencionam fazer coisas erradas não pedem autorização, quem tem de se precaver com a indiscrição das janelas é o morador, ao se vestir, namorar, relaxar etc. em seu cômodo ou varanda. É preciso cuidado com a cortina e as janelas abertas. Em tempos de big brother, celulares com câmeras com zoom possante e outros aparatos para bisbilhotar a vida alheia, não é difícil invadir a privacidade das pessoas e até mesmo divulga-las em grupos de Instagram, Whattsapp e outros aplicativos. Claro que, em havendo abuso ou irregularidade, é cabível um boletim de ocorrência, inquérito policial e até mesmo processo. Mas, além o custo e da demora desses procedimentos, o estrago à imagem da vítima já terá sido feito. Por isso, é melhor o morador se precaver.
E o síndico? O que pode ou deve fazer? A resposta é simples: praticamente nada. O síndico não é responsável pelo comportamento das pessoas em seus respectivos imóveis, e nem faz parte de suas funções checar tais atitudes, exceto em caso de perturbação da ordem ou infração ao Regulamento, seja por parte do condômino descuidado, seja pelo observador junto à janela indiscreta.
Autor: Laerte Temple – administrador, advogado, mestre e doutor.
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TV na portaria. Pode isso?
É permitido ou aconselhável ter TV a cabo na portaria do condomínio? Conheça a opinião da síndica dedicada, reincidente e incorrigível.
A diferença entre o pagamento do empregado substituto e o do que acumula cargo no condomínio.
A Súmula n. 159, do Tribunal Superior do Trabalho — TST, trata do substituto, sendo do seguinte teor: “I — Enquanto perdurar a substituição que não tenha caráter meramente eventual, inclusive nas férias, o empregado substituto fará jus ao salário contratual do substituído. II — Vago o cargo em definitivo, o empregado que passa a ocupá-lo não tem direito a salário igual ao do antecessor.”
E, segundo Delgado:
Pelo tipo legal de substituição meramente eventual deve-se compreender aquela que se concretiza por curtíssimo período, sem possibilidade de gerar estabilização contratual minimamente necessária para propiciar efeitos salariais diferenciados em benefício do trabalhador. A substituição de um chefe por um ou alguns poucos dias configura, nitidamente, esse tipo legal específico.(1)
O critério em que o autor se baseia para definir a substituição eventual é de substituição por um curtíssimo período.
Podemos encontrar aqui um elemento diferenciador entre a substituição e o acúmulo de cargo, previsto na convenção coletiva de trabalho dos empregados em condomínios, ou seja, a substituição que exclui o direito ao pagamento do salário do substituído é a eventual.
O trabalho que enseja o adicional por acúmulo de cargo nos condomínios é aquele em que o empregado (sem ocupar o cargo de folguista) substitui um outro em sua folga ou horário de almoço e, de acordo com o acima exposto, se caracteriza como substituição eventual.
Em outros casos, o empregado é contratado para exercer outra função, além das suas contratuais, durante algum período do dia ou em determinados dias da semana, sem que haja um titular que ocupe o cargo pertinente ao exercício daquela função.
Podemos concluir que o salário do substituto não é cabível nestas situações, em que as substituições são eventuais, por período reduzido, mas sim o adicional por acúmulo de cargo.
Já na substituição interina ou provisória, conceituada como sendo a que abrange prazo delimitado, mas capaz de gerar efeitos salariais em favor do substituto, cujo exemplo é a substituição em virtude de férias, que enseja o pagamento da diferença salarial existente entre o empregado substituto e o substituído.
Mascaro Nascimento menciona: “A substituição do chefe pelo subordinado durante as férias não é eventual. Se o chefe não comparece ao serviço em um ou alguns dias, a substituição será eventual.”(2)
(1) DELGADO, Mauricio Godinho. Curso de direito do trabalho. 12. ed. São Paulo: LTr, 2013, p. 846
(2) NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Curso de direito do trabalho: história e teoria geral do direito do trabalho. Relações individuais e coletivas do trabalho. 26. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 823.
Assim, a substituição de outro empregado em alguns dias da semana, algumas horas do dia, por sua natureza, não enseja o pagamento do salário do substituto, mas o adicional por acúmulo de cargo, desde que existente a habitualidade nesse trabalho.
Se o empregado exerce uma ou algumas funções não pertinentes ao seu cargo, estará acumulando a função ou funções e não substituindo efetivamente empregados ocupantes de outro(s) cargo(s).
A substituição nesse caso é a eventual, posto ser impossível o empregado exercer suas funções e as relativas a outro cargo simultaneamente durante a jornada, o que ocorre é a realização do trabalho pertinente a outro cargo durante uma ou algumas horas do dia de trabalho e não a substituição não eventual que, para ficar caracterizada, precisa de um período efetivamente maior no exercício de outro cargo (ex.: um porteiro que substitui o zelador durante as férias deste, faz jus ao salário do substituto; todavia, o porteiro ao substituir habitualmente o zelador, durante o horário de refeição, fará jus ao adicional por acúmulo de cargo).
Do acima exposto podemos afirmar que a substituição durante as férias ou doença por longo período de um colega de maior salário, enseja o pagamento do salário do substituto, tendo em vista que tal substituição não é considerada eventual, e a realização de funções pertinentes a outro cargo, para o qual exista ou não um empregado titular, durante algumas horas, alguns dias da semana ou dias do mês, enseja o pagamento do adicional por acúmulo de cargo, posto que se trata de substituição eventual.
Nas convenções coletivas firmadas em vários municípios do Estado de São Paulo há uma cláusula referente ao pagamento do adicional por acúmulo de cargo, geralmente estipulado em 20% (vinte por cento) do salário contratual do empregado, podendo ser pago de forma proporcional à quantidade de horas em que ocorrer a ativação em outra ou outras funções durante o mês, devendo o empregador informar antecipadamente ao empregado os períodos da jornada em que deverá se ativar nessa atividade.
A cláusula também dispõe que o pagamento do adicional deixa de ser devido quando o empregado for dispensado de exercer a função que esteja acumulando, portanto, não há direito adquirido à continuidade desse pagamento, independentemente do tempo em que o acúmulo de cargo/função venha ocorrendo.
AUTOR: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
Fiscalize muito bem a pasta de prestação de contas ou cuide você mesmo das finanças do condomínio através do aplicativo SmartSíndico. Você pode estar sendo enganado, por exemplo, no recolhimento dos encargos sociais. Assista ao vídeo da Síndica dedicada, incorrigível e reincidente>
A falta de preenchimento de votação qualificada, quando exigida pelo Código Civil ou pela Convenção de Condomínio, inviabiliza a tomada de decisão, a qual simplesmente não acontece, restando o item pertinente da ordem do dia prejudicado.
A lei não versa de modo explícito sobre a realização da assembleia em sessão permanente (ou sessão aberta), sendo figura advinda da prática, do dia a dia das entidades que costumam realizar assembleias, tais como os clubes, as associações, as sociedades e os condomínios.
A respeito do que vem a ser a assembleia em sessão permanente, bem como sua dinâmica, é de extrema utilidade a lição do saudoso jurista J. Nascimento Franco:
“Há questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite, etc. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembléia se declare em sessão permanente e desde logo designe dia, hora e local para continuação dos trabalhos. Assim decidido, o Presidente encerra os trabalhos do dia, determina que o Secretário lavre ata antes de nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer.
O prosseguimento dos trabalhos em sessão permanente não pode ser considerado uma outra Assembléia, nem como Assembléia reunida em segunda convocação, uma vez que a reunião subseqüente é, do ponto de vista legal, simples continuidade da anterior.
Por derradeiro, cabe consignar que a declaração de sessão permanente é matéria de competência exclusiva da Assembléia e não do Presidente, que apenas pode tomar a iniciativa de submetê-la à consideração do Plenário”. FRANCO, J. Nascimento. Condomínios. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 96-97.
De igual modo, o Poder Judiciário já se posicionou sobre o tema, reconhecendo sua possibilidade e legalidade:
Ementa: Ação anulatória de assembleia. Condomínio Edilício. Pretensão contra a decisão de estender a assembleia por mais dez dias para obtenção de votos a fim de modificar cláusula da Convenção. Sentença de procedência. Data da distribuição da ação: 12/03/2010. Valor da causa: R$ 10.000,00. Apela o autor sustentando que houve aprovação por unanimidade dos presentes para estender a duração da assembleia por mais dez dias visando alcançar o quórum mínimo necessário; e que a medida aprovada, limitação do número de procurações para participação em assembleia, somente trouxe benefícios. Cabimento. Deliberação de manter o funcionamento da assembleia de forma ininterrupta. Motivo insuficiente para impor sua nulidade. Limitação do número de procurações. Inexistência de indicação de prejuízo individual ao postulante em face da vontade expressada pela coletividade dos condôminos. Sentença reformada. Recurso provido para julgar improcedente a ação, com inversão dos ônus da sucumbência.
(TJSP; Apelação 0002258-60.2010.8.26.0445; Rel. Des. James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba – 3ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 05/12/2012; Data de Registro: 06/12/2012).
Apenas como ressalva, é recomendável que se faça a convocação dos condôminos que não participaram do início da assembleia declarada em sessão permanente, pela via e forma indicada na Convenção de Condomínio, evitando futuros questionamentos e confusões. Como visto, de modo algum aceita-se a colheita de assinaturas fora da assembleia, prática que pode configurar fraude.
De igual modo recomenda-se cautela com a vulgarização do uso da assembleia em sessão aberta. Tal expediente somente deve ser utilizado em questões excepcionais, em que sua prática seja útil e justificada. Mais seguro será garantir o preenchimento de votação qualificada por meio do incentivo de que haja participação pessoal dos condôminos ou de seus procuradores. Ademais, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada.
Por fim, vale reiterar que o Código Civil exige que as decisões do condomínio ocorram nas assembleias, não sendo possível utilizar abaixo-assinado como substituto da mesma ou, ainda, outros meios indiretos de colheita das opiniões.
Autor: Dr João Paulo Rossi Paschoal
Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Uma dúvida constante nos condomínios se refere ao pagamento de contribuições aos sindicatos. Existem em nossa legislação quatro tipos principais de contribuições: a sindical, a assistencial, a confederativa e a associativa, sendo importante conhecer cada uma delas.
CONTRIBUIÇÃO SINDICAL
A Reforma Trabalhista – Lei n. 13.467/2017, alterou as disposições referentes à contribuição sindical (arts. 578 e seguintes, da CLT), antes compulsória, que passou a ser facultativa, sendo opção do representado pagá-la ou não.
Referida contribuição é prevista não só para empregados (categoria profissional), mas também para empregadores (categoria econômica), ou profissionais liberais, em favor do sindicato representativo da categoria ou profissão e, não havendo sindicato, o percentual de sessenta por cento do valor da contribuição será creditado à federação correspondente à respectiva categoria, sendo que, nesse caso, os outros cinco e quinze por cento, previstos nos itens I e II do art. 589 da CLT, serão devidos à confederação (conforme art. 591 da CLT).
Ao admitir empregados entre os meses de abril a fevereiro, deve ser verificado em suas Carteiras de Trabalho o recibo da contribuição sindical e, caso não haja, deverá ser perguntado a eles se autorizam (autorização por escrito) efetuar o desconto no salário do primeiro mês seguinte ao da admissão (art. 602 da CLT, alterado de acordo com a Reforma Trabalhista).
O empregado admitido em março sofre o desconto nesse mesmo mês, caso não tenha sido descontado em seu último emprego e autorize (por escrito) o desconto.
Se o condomínio receber boletos de cobrança de dois sindicatos diferentes alegando representar a categoria (empregado ou empregador) e o representado estiver de acordo com o desconto, autorizando-o, deverá depositar em Juízo o valor devido, mediante uma ação de consignação em pagamento para que o Poder Judiciário decida a qual sindicato a contribuição é devida.
CONTRIBUIÇÃO CONFEDERATIVA
Outra modalidade é a contribuição confederativa, que é prevista pelo art. 8º, inciso IV, da Constituição Federal, tendo o seu valor fixado pela assembleia geral do sindicato da categoria e, a exemplo da contribuição sindical. também depende de anuência do representado para seu desconto.
Referida contribuição não tem limite de valor previsto em lei, tampouco o número de vezes em que pode ser cobrada, ficando a critério da assembleia geral estipular suas condições.
CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL
A contribuição conhecida como “assistencial” baseia-se no art. 513, letra “e”, da Consolidação das Leis do Trabalho, que aduz: “São prerrogativas do sindicatos: (…) e) impor contribuições a todos aqueles que participam das categorias econômicas ou profissionais ou das profissões liberais representadas”, sendo fixada em convenção coletiva ou em sentença normativa de dissídio coletivo.
Todavia, o atual Precedente Normativo TST n. 119 assim dispõe: Precedente Normativo n. 119 CONTRIBUIÇÕES SINDICAIS — INOBSERVÂNCIA
DE PRECEITOS CONSTITUCIONAIS – (mantido) — DEJT divulgado em 25.08.2014 “A Constituição da República, em seus arts. 5º, XX e 8º, V, assegura o direito de livre associação e sindicalização. É ofensiva a essa modalidade de liberdade cláusula constante de acordo, convenção coletiva ou sentença normativa estabelecendo contribuição em favor de entidade sindical a título de taxa para custeio do sistema confederativo, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma espécie, obrigando trabalhadores não sindicalizados. Sendo nulas as estipulações que inobservem tal restrição, tornam-se passíveis de devolução os valores irregularmente descontados.”
CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA
A contribuição associativa é aquela paga pelo associado ao sindicato de sua categoria, ou seja, o representado que deseja participar mais ativamente das atividades sindicais e/ou usufruir de seus benefícios. Ela deve estar prevista no estatuto da entidade sindical e é cobrada mensalmente de seus associados, conferindo a eles, além da participação em atividades do sindicato, o direito de usufruir de alguns benefícios como clubes, colônias de férias, serviço médico e odontológico etc.
Por fim, cabe ressaltar a necessidade da contribuição aos sindicatos, sejam eles de empregados ou patronais, para a manutenção de suas estruturas, visando assegurar o aprimoramento de direitos e obrigações inerentes às categorias por eles representadas, devendo haver conscientização dos cidadãos quanto à importância dessas entidades para a preservação do equilíbrio nas relações laborais em nossa sociedade, ainda mais a partir da Reforma Trabalhista que estabelece a prevalência do negociado sobre o legislado em seu artigo 611-A, dando máxima relevância às negociações sindicais.
Carlos Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
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Pasta de prestação de contas: tortura?
Analisar pasta de prestação de contas pode até ser uma tortura, mas é uma das atividades mais importantes para dar ao síndico, corpo diretivo e condôminos, a necessária tranquilidade de que as contas estão na mais perfeita ordem.
A vida em condomínio, como uma moderna manifestação do direito de propriedade, exige atenção às peculiaridades que norteiam tal forma de uso do imóvel.
E um dos aspectos mais comuns é que grande parte dos condomínios edilícios se apresenta concebido no formato de edificações construídas por andares sobrepostos.
Que fique claro que o condomínio edilício pode se valer de outras roupagens construtivas para vir ao mundo, como são exemplos os condomínios de casas, de sobrados ou mesmo de lotes, como oportunizado pelo acréscimo do art. 1.358-A ao Código Civil, por força da Lei nº 13.465/17 (Lei da Reurb).
De todo modo, fato é a multiplicidade de condomínios edilícios situados em construção por andares faz com que os dois fenômenos (o construtivo e o jurídico) acabem tendo identidade segundo o senso comum.
E uma das peculiaridades que a vida em condomínio com tal perfil construtivo traz é a necessidade de observar um aspecto, que além de ser uma regra elementar de boa educação, é alvo também da regência legal, eis que seu descumprimento pode ter sérias consequências.
A tormentosa questão diz respeito à responsabilidade civil pela queda ou arremesso de coisas, conhecida desde eras primevas, e que deu origem a actio de effusis et dejectis, cujo sentido não necessita de tradução, dada a proximidade dos termos latinos com a nossa língua mãe. A mencionada ação tratava de tudo aquilo que era jogado (lançado) do alto de um edifício, diretamente na via pública, na Roma antiga.
Vale a lembrança que já em Roma se construía edificações por andares, com nichos e cômodos alugados, destinados a servir de habitação. Recebiam o nome de ínsulas (insulae em latim). Um exemplo ainda existente é a Insula dell’Ara Coeli (século II), originalmente disposta em cinco andares, situada na Via del Teatro di Marcello em Roma (Itália), no sopé do Monte Capitolino e próximo da basílica de Santa Maria in Aracoeli.
Infelizmente, dos tempos dos romanos para cá, ao que consta os bons modos não avançaram tanto assim, de forma que a ocorrência continua a se repetir e é regida atualmente pelo nosso Código Civil no art. 938:
Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Trata-se de uma das modalidades de responsabilidade pelo fato da coisa, que recai de modo objetivo sobre o dono do imóvel ou, ainda, sobre o seu possuidor direto.
De conseguinte, se de forma clara, comprovada e inequívoca, for possível a identificação da pessoa que arremessou o objeto, a este caberá a responsabilidade pelo ressarcimento de eventuais danos causados (materiais e/ou morais), seja de forma voluntária e espontânea, ou forçada, via ação judicial.
Porém, acaso seja impossível determinar com exatidão a identidade do agente arremessador, inevitavelmente restará à coletividade (o condomínio como um todo) responder pelos prejuízos causados. E desde que fundado na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, será viável imputar a responsabilidade à parcela do condomínio que tenha a face voltada para o local dos fatos, isto é, as unidades das quais, presumivelmente, se pode lançar o objeto danoso. Variações de tal regra (ex: exclusão das unidades desocupadas ou que durante o dia permanecessem vazias, etc.) também podem constar da Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, o que deverá ser conferido casuisticamente.
Um julgado representativo do quanto acima foi dito é abaixo destacado, para melhor ilustrar a matéria tratada:
Ementa: CONDOMÍNIO. Queda de líquidos e objetos das unidades dos andares superiores, na sacada do apelante, cuja área é superior em relação aos demais. Quedas acidentais que, mais recentemente, pela natureza dos objetos lançados (fralda suja, lingerie com fezes e líquidos sujos), denotam a intenção de ofender e humilhar. Incidência do art. 938 do CC (effusis et dejectis). Responsabilidade objetiva do condomínio, diante da impossibilidade de identificar o autor das condutas. Dano moral configurado. Indenização fixada em R$ 20.000,00 que é razoável e suficiente à reparação pretendida. Rateio do pagamento que deverá ser objeto de deliberação interna do condomínio, não sendo o caso de se definir, neste momento, as unidades responsáveis pelo pagamento, sob pena de ofensa ao devido processo legal e à ampla defesa. Obrigação de fechamento da sacada a expensas do condomínio que não se constata. Ausência de previsão legal ou no estatuto condominial. Medida que, ademais, implicará em alteração da fachada do prédio, além do aumento da área privativa do apelante, o que depende de prévia deliberação em assembleia, por quórum qualificado. Eventual intenção do síndico e do zelador em realizar a obra que não é vinculativa. Sentença mantida. Recursos desprovidos (TJSP – Apelação 4000628-58.2013.8.26.0003; Relator (a): Teixeira Leite; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2015; Data de Registro: 06/05/2015).
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
