Mês: outubro 2018

Os aposentados podem escolher a data para o pagamento das contribuições condominiais? 

É sabido que a obrigação de pagar o condomínio é espécie de obrigação de “trato sucessivo”, pois se renova mensalmente, tendo data certa de vencimento, por todos os condôminos e ocupantes conhecida.

Neste sentido há julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“É mais que evidente que o pagamento de despesas condominiais configura prestação continuada ou prestação de trato sucessivo. Assim, dúvida não existe que a sentença poderia, como quer o autor, condenar o requerido a pagar prestações vencidas no curso do processo, enquanto durar a obrigação” (TJSP, 36.ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Romeu Ricupero, Ap 0136410-13.2010.8.26.0100-SP, j. 20.1.2011, v.u.).

Não raro tal data consta por expresso da Convenção do Condomínio ou de ata de assembleia geral.

Na falta de disposição específica e expressa sobre o do assunto, bastará a prática consolidada, conhecida e aceita, é a famosa “praxe” por todos adotada (usos e costumes), que também tem força obrigatória. A Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-lei nº 4.657/42) serve de base para tal afirmação:

Decreto-lei nº 4.657/42

Art. 4° Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.
Na mesma linha, vale lembrar que o Código Civil em vigor prestigiou a boa-fé, a probidade e a coerência nos atos praticados, não sendo diferente sua recomendação sobre o assunto em estudo:

Código Civil

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

A data de vencimento, por todos conhecida e praticada, deve ser respeitada fielmente, sob pena da consumação da inadimplência e de suas repercussões.

Vale o alerta de que a modificação da data de vencimento depende de decisão de assembleia geral de condôminos, escorada no voto favorável de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Costuma existir confusão sobre o assunto dado o teor da Lei Federal n° 9.791/99, que alterou a Lei n° 8.987/95 (Lei das Concessões), e dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”. Tal lei é aplicável, por óbvio, apenas para contas oriundas das empresas concessionárias, que não abarca os condomínios edilícios, entidades de natureza claramente privada.

De conseguinte, lei alguma permite que os condôminos ou ocupantes aposentados efetuem o pagamento do rateio condominial em data diferenciada.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

Há, apenas, um tipo de condomínio?

O termo “condomínio” traduz a ideia de propriedade comunitária. Segundo Plácido e Silva, pode ser definido como a “palavra formada da preposição com e do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 31º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 526.

Se a sua raiz diz respeito a propriedade em comum, sua aplicação prática em nosso direito deu origem a diferentes institutos jurídicos, com concepções e finalidades diversas, bem com base normativa própria.

Assim, quando se usa a palavra “condomínio” há que se ter o cuidado que estamos diante de um vocábulo que se presta a representar variadas figuras jurídicas.

Os autores identificam duas fontes que alimentaram a atual ideia de condomínio. A primeira foi o direito romano, que admitia o condomínio como uma exceção à regra da propriedade exclusiva de uma só pessoa. Os romanos concebiam o condomínio como uma só propriedade indivisa, com vários titulares detentores de partes ideais. A segunda fonte é teuto-feudal, em que o condomínio não estava associado à ideia de parte ideal, mas sim a uma coletividade de condôminos (propriedade de uso comum ou comunhão de mão comum), muito semelhante às sociedades atuais.

No nosso direito é prevalente a influência do direito romano, concebendo-se o condomínio como propriedade comum composta por partes ideais, sem correlação com sociedade ou personificação jurídica, frente a falta da affectio societatis, que pode ser traduzida como o ânimo de associação existente entre pessoas que decidem empreender em sociedade, isto é, decidem por criar uma pessoa jurídica para o alcance dos seus propósitos negociais.

No Código Civil é possível notar diferentes tipos de condomínio: os arts. 1.314 a 1.330 do tratam do condomínio geral ou tradicional e os arts. 1.331 a 1.358 regem o condomínio edilício, sendo o art. 1.348-A, um recente acréscimo legislativo, específico sobre o condomínio de lotes, figura que também encontra sustentação nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 4º, ambos da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

O condomínio geral, por sua vez, é dividido em voluntário (arts. 1.314 a 1.326) e necessário (arts. 1.327 a 1.330). A figura do compáscuo, prevista no art. 646 do Código Civil de 1916, não foi repetida no diploma atualmente em vigor.

Sob a rubrica “condomínio voluntário” albergam-se situações originadas de ajuste contratual (condomínio voluntário propriamente) e da sucessão hereditária.

Por sua vez, o condomínio necessário ou forçado reúne as situações em que o condomínio é criado como decorrência do direito de vizinhança, sem a vontade dos condôminos envolvidos. Trata-se do condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas.

Além do condomínio geral, o Código Civil traz o condomínio edilício que “… é o direito real de uso, gozo e disposição jurídica sobre uma coisa própria consistente em uma unidade funcional de um imóvel edificado, que está integrado por uma parte privativa consistente em uma fração do edifício e por uma cota parte indivisa sobre o terreno e sobre todas as partes ou coisas comuns do edifício”. GATTI, Edmundo. Teoria general de los derechos reales. 3ª ed. Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 1984, p. 140-141.

Além da classificação condominial acima apresentada, oriunda do Código Civil, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) veicula o “condomínio urbano especial” no seu art. 10 e a “Lei da Regularização Fundiária Urbana – REURB” (Lei nº 13.465/17) traz a figura do “condomínio urbano simples” nos arts. 61 a 63.

Ainda que não sejam figuras propriamente condominiais, o direito real de laje (arts. 1.225, XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil) e o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 e arts. 248, § 4º, e 252, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil) acabam por sofrer influência das práticas aplicáveis ao condomínio edilício.

Por falta de disposições legais mais específicas e precisas, algumas hipóteses peculiares, ensejadas pela modernização da sociedade ou do aumento de sua complexidade, são levadas a adotar os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil como seu regime jurídico ou mesmo como inspiração para elaboração de seus atos institutivos, bem como para a sua prática cotidiana. Neste sentido foi elaborado o Enunciado n° 89 da Jornada de Direito Civil:

Enunciado n° 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.
Portanto, de modo breve, são as figuras acima catalogadas as hipóteses que ilustram a flexibilidade do instituto do condomínio, bem como a sua importância nos âmbitos jurídico, econômico e social.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com