SmartSíndico é o aplicativo para condomínios que vai possibilitar uma melhor e eficiente gestão de condomínios para habitações de interesse social – HIS (CDHU, Cohab e demais condomínios de baixa renda).
Pode ser colocado o número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro distribuído aos demais?
Muito se questiona se é permitido colocar o número do apartamento inadimplente no demonstrativo financeiro do condomínio. A questão é saber se é possível expor aos demais condôminos, interessados na boa saúde financeira do condomínio, a mora do inadimplente.
Pois bem, por lei, o síndico tem como um de seus deveres a prestação de contas aos condôminos. E nas contas, por óbvio, devem constar o passivo e o ativo do condomínio, com seus créditos e débitos.
Neste sentido, não só pode como deve o síndico, na prestação de contas, indicar as unidades inadimplentes. Esta indicação é fundamental para demonstrar a realidade das contas do condomínio.
O que não se pode fazer, entretanto, é abusar do direito de prestar contas e, assim, expor o inadimplente de forma vexatória, constrangendo-o perante terceiros, que nenhum interesse têm nas questões internas do condomínio.
Dr. Leonardo Tavares Siqueira: advogado, professor, palestrante e também apoiador de causas sociais. ltavares@thvadvogados.com.br
Por que árbitros de futebol e síndicos costumam ser “sacos de pancadas”? Bem, quanto aos árbitros é mais fácil imaginar o motivo: não dá para “agradar” as duas torcidas. Mas e o síndico? será que é justo critica-lo quando está exercendo corretamente seu trabalho? Assistam ao vídeo e descubram esse drama.
Catarina Anderáos é síndica dedicada, incorrigível e reincidente, criadora do canal Vou Chamar a Síndica, no YouTube.
Um dos temas jurídicos mais frequentes é a responsabilidade civil, dado que o exercício de qualquer atividade pode redundar no comprometimento dos agentes envolvidos. Quando o assunto é aplicado ao meio condominial, tende a ter maior amplitude ainda, pois a vida em comunidade é um complexo de relações sociais e jurídicas que podem, em algum momento, culminar no pagamento de indenizações.
E, justamente por ser usual, a responsabilização civil por furtos ou danos causados aos veículos nas áreas comuns é fonte de medo e inquietações, principalmente por parte das pessoas incumbidas de administrar o condomínio.
Para tornar a abordagem mais clara, vamos narrar precisamente como costuma surgir tal ocorrência no cotidiano do condomínio. Um certo dia a administração do condomínio é procurada por um condômino, que exige o pronto ressarcimento de danos causados ao seu veículo estacionado na área comum. A narrativa dá a certeza do dano, afirma sua consumação nos limites do condomínio, mas informa ser desconhecida a identidade do ofensor, de modo a justificar o envolvimento do condomínio. Para viabilizar o ressarcimento, o condômino apresenta orçamento dos serviços reparatórios. Não raro o contato se dá em tom de urgência e ameaça. Caso o pedido não seja aceito desde logo, o suposto vitimado promoverá ação judicial contra o condomínio.
O primeiro dado sensível que cabe ser dito é que, em regra, o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nas suas áreas comuns.
Em outras palavras, o condomínio edilício só responde de modo excepcional, desde que comprovadas algumas circunstâncias peculiares.
Para o fim de se saber se, excepcionalmente, haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros seguintes:
a- comprovação da existência de nexo causal: veracidade de que o prejuízo decorrente de furto, dano ou roubo existe e se deu nos limites do condomínio;
b- inexistência de causa excludente de responsabilidade: legítima defesa, estrito cumprimento do dever legal, exercício regular de um direito reconhecido, estado de necessidade, caso fortuito ou força maior e culpa exclusiva do suposto vitimado;
c- verificação se o dano ocorreu por dolo ou culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados). Se positiva a constatação, o condomínio responderá (art. 932, III, do Código Civil);
d- análise do que diz a Convenção do Condomínio a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar. Tal espécie de cláusula, cuja existência é muito comum, evidencia a regra de que o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nos limites, sendo acatada e prestigiada pela jurisprudência, como adiante será visto;
e- constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior e mais especializada for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e, consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio dispõe de uma segurança qualificada como padrão (normal), então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo. Do contrário, isto é, se houver a supervigilância, haverá dever de guarda e, portanto, responsabilidade.
A orientação acima é extraída da interpretação do Código Civil que é feita dia a dia por nossos tribunais. Ao tema é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), já que a relação condomínio-condômino não caracteriza relação de consumo. Os julgados abaixo, todos recentes, exemplificam o quanto foi dito:
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Furto em condomínio edilício. Necessidade de previsão expressa de responsabilidade na Convenção Condominial. Entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça. Ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado. Manutenção da r. sentença. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO (TJSP – Apelação 1022352-33.2017.8.26.0100; Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/04/2018; Data de Registro: 19/04/2018).
Ementa: Indenização por dano material não devida – Condomínio não se responsabiliza por móveis roubados ou furtados em sua dependência – Ausência de cláusula que responsabiliza condomínio por veículos roubados/furtados, bem como de segurança especializada – Recurso não provido (TJSP – Apelação 0027470-16.2012.8.26.0477; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande – 3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2018; Data de Registro: 22/06/2018).
Concluindo, os parâmetros acima relacionados devem ser sucessivamente analisados para o fim de se concluir se é caso ou não de responsabilização do condomínio e de modo a se evitar o pagamento de valores indevidos.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Uma das “dores”, do síndico e dos condôminos pontuais é a inadimplência de alguns. As causas são as mais variadas, indo desde a mais óbvia, ou seja, falta de dinheiro (perda de emprego, dificuldades financeiras), até as menos ortodoxas, como o esquecimento, ou então a velha tentativa de “levar vantagem”, acumulando atrasos e negociando o pagamento em suaves parcelas.
Porém, o que também causa insatisfação no condômino e prejudica a arrecadação é a falta de transparência e de informações precisas e rápidas sobre as finanças do condomínio. É mais penoso pagar uma despesa sem que saibamos exatamente o que está acontecendo no condomínio e onde está sendo empregado o dinheiro arrecadado.
As prestações de contas encaminhadas são normalmente defasadas em até 2 meses. Explico: quando recebemos o boleto para pagar a cota de agosto, por exemplo, a prestação de contas quem vem anexa é a junho, pois a de julho não estará concluída por ocasião da emissão do boleto.
O envio de boletos on line, muito utilizado hoje em dia, tem várias vantagens, mas também pelo menos uma limitação: diminui o fluxo de comunicação entre o síndico e os condôminos. Se, por um lado, o condômino recebe o boleto onde estiver, em seu smartphone, tablet ou computador, por outro lado é uma mensagem fria, resumida a uma ou duas linhas no corpo do boleto.
O ideal seria que, fechado o mês, a prestação de contas estivesse pronta com a maior brevidade, assim como a relação das unidades inadimplentes, oferecendo ação rápida de cobrança pelo síndico.
O aplicativo SmartSíndico foi desenvolvido pensando em facilitar a vida de síndico e condôminos ao oferecer ferramentas simples e práticas para auxiliar a gestão condominial. Algumas de suas principais vantagens são:
Facilidade para emitir boletos ou recibos para pagamento das cotas.
Comunicação direta e instantânea entre síndico e condômino através de mensagens via smartphones.
Liberação imediata da prestação de contas concluída e aprovada, bem como da relação de unidades inadimplentes.
Transparência, 7 dias por semana, 24 horas por dia, onde estiver.
Videoaulas com orientação para síndicos e condôminos.
A terceirização, dependendo da atividade onde é utilizada, e o condomínio não é exceção, já faz algum tempo vem gerando muita discussão sobre a sua legitimidade.
O Tribunal Superior do Trabalho – TST na Súmula 331 menciona que não se forma o vínculo empregatício quando o tomador contrata serviços ligados à sua atividade-meio, desde que inexistentes a pessoalidade e a subordinação (esta súmula deverá ser alterada em virtude das novas disposições da Reforma Trabalhista acerca da Terceirização).
A Lei n. 13.429, de 31 de março de 2017, que alterou a lei do Trabalho Temporário, trouxe dispositivos pertinentes à Terceirização, nela acrescentando artigos referentes ao tema. Dentre eles consta a autorização para a quarteirização, ao mencionar que a empresa de terceirização pode subcontratar outras empresas para a realização de seus serviços.
A responsabilidade subsidiária na relação entre a tomadora dos serviços e a empresa de terceirização foi mantida no texto legal.
Referida alteração na lei deixou algumas lacunas sobre a aplicação do instituto que foram preenchidas pela Reforma Trabalhista que também alterou a Lei do Trabalho Temporário, acrescentado-lhe dispositivos que possibilitam a contratação de trabalhadores terceirizados para atuarem na atividade-fim (principal) de uma empresa (ou condomínio).
Entendemos não haver atividade-fim em condomínio, uma vez que ele não é uma empresa e, se fossemos discutir qual sua finalidade, certamente, a resposta seria a de residência, comércio ou um misto de ambos. Assim sendo, a terceirização dos serviços nos condomínios sempre foi plenamente justificável, desde que não conste da convenção coletiva de trabalho da categoria cláusula de proibição de terceirização de cargos, sendo que, neste caso, a questão poderá ser levada à discussão no Poder Judiciário para que este decida sobre o direito ou não do condomínio utilizar este tipo de contratação.
O condomínio e a empresa de terceirização poderão estabelecer, se assim entenderem, que os empregados deste última terão direito a salário equivalente ao pago aos empregados do condomínio, além de outros direitos não previstos nas disposições da lei.
Outro item importante da alteração da Lei do Trabalho Temporário pela Reforma Trabalhista se refere á chamada “quarentena” ou proibição de contratar uma empresa de terceirização cujos sócios tenham nos últimos dezoito meses prestado serviços à contratante como empregados ou trabalhadores sem vínculo empregatício, exceto se forem aposentados. Também entre a dispensa de um empregado do condomínio e sua contratação através de empresa de terceirização, para lhe prestar serviços na condição de terceirizado, deve decorrer o prazo de dezoito meses, contados de sua demissão.
Certas precauções devem ser tomadas ao se contratar uma empresa de terceirização, verificando-se sua regularidade mediante análise de seu contrato social, registro do mesmo na Junta Comercial e, além disso, saber há quanto tempo ela vem atuando no mercado, buscando ainda referências junto a outros condomínios que se utilizem de seus trabalhos. Verificadas estas condições, o contrato poderá ser firmado, sendo que o representante do condomínio deverá exigir que se acrescente ao mesmo uma cláusula obrigando a empresa de terceirização a apresentar, mensalmente, cópias dos holerites e das guias de recolhimento de INSS, FGTS, PIS e Imposto de Renda na Fonte dos empregados terceirizados colocados à sua disposição. Tal exigência tem fundamento no fato de que se o empregador direto (a empresa de terceirização) não cumprir com suas obrigações, o contratante dos serviços (o condomínio) poderá ser obrigado a fazê-lo, em virtude da responsabilidade subsidiária prevista na lei e na súmula aqui mencionadas.
Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito e Processo do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
A assembleia geral de determinado condomínio foi convocada nos termos da convenção, tendo como principal item da pauta a eleição de síndico, subsíndico e membros do conselho. Compareceram apenas 19 condôminos, de um edifício com 80 apartamentos.
Duas pessoas se candidataram ao cargo se sindico: um com muita experiência, que já havia sido síndico por 3 anos, tendo realizado ótimo trabalho, com as contas aprovadas por unanimidade. O outro era o atual síndico, candidato à reeleição, que pouco fez em seu mandato, exceto pressionar a administradora para defender os interesses individuais, seus e de seus apoiadores, em detrimento dos interesses coletivos. Todos no condomínio sabiam disso.
O primeiro apresentou brevemente sua proposta de trabalho, coerente e factível. Já o candidato à reeleição pediu que um de seus apoiadores se manifestasse em seu nome, porém sem apresentar qualquer proposta de trabalho e também sem responder aos questionamentos sobre a prestação de contas, que não tinha parecer favorável do conselho. Em vez de discutir propostas, optou por denegrir a imagem do outro candidato, imputando à sua gestão fatos negativos e não comprovados. De nada adiantaram os questionamentos de condôminos sobre as contas ou a falta de propostas concretas para a gestão. Quem questionava era interrompido pelos apoiadores do síndico atual, aparentando certo comprometimento com um “jogo armado”.
Realizada a votação, o antigo sindico obteve 11 votos dentre os 19 presentes. Ganhou a eleição? Não. O candidato à reeleição somou 27 votos. Ora, não tem algo errado? Como é possível 19 condôminos presentes e 38 votos?
Simples: o síndico atual havia realizado, dois dias antes da assembleia, uma força tarefa que, batendo de porta em porta, conseguiu 20 procurações
Muitos perguntaram se há amparo legal para um síndico ser eleito com tantas procurações (mais procurações do que o número de presenças). Sim, nesse caso não há qualquer restrição legal, nem mesmo na convenção de condomínio.
Nem dá para saber se os condôminos que outorgaram procuração perguntaram ao candidato qual seria sua proposta de trabalho, até porque, em assembleia, ele nada apresentou. Não compareceram e alguém votou por eles.
O síndico foi declarado legalmente reeleito, mas nem tudo que é legal é moral.
Muitos problemas de relacionamento, seja entre casais, pais e filhos, colegas de trabalho e também entre síndico e condôminos, começam com falhas de comunicação. Se o excesso de mensagens irrita, a falta delas irrita muito mais.
Informações importantes são normalmente afixadas num quadro de avisos, que quase ninguém lê, ou enviadas através dos boletos bancários mensais, normalmente em poucas linhas e sem o adequado tratamento.
Dois outros canais de comunicação entre síndico e condôminos são circulares colocadas por debaixo da porta e os avisos nas assembleias, as primeiras muito espaçadas no tempo e as segundas pouco frequentadas.
A ausência de comunicação eficaz dá origem aos boatos, que são fontes de informações distorcidas e normalmente falsas.
Moradores bem informados acompanham melhor a vida do condomínio e participam mais da gestão.
Se você, sindico, precisar enviar mensagens escritas aos condôminos, observe as seguintes dicas:
A boa mensagem tem de ser CLARA (textos nada obscuros), PRECISA (exatidão das informações) e CONCISA (encaixa-se no contexto / faz sentido). Boas mensagens são sempre ASSERTIVAS: têm emissor claramente definido, destinatários específicos e mensagens diretas. O vocabulário deve ser adequado ao público alvo (receptor). Exemplo: Aviso aos moradores. O elevador social 2 será interditado no próximo dia 12, das 10h às 17h, para substituição do piso da cabine. Ass. José Roberto, síndico.
A comunicação instantânea é também possível com o correto uso da ferramenta de mensagem do aplicativoSmartSíndico. Saiba como visitandowww.smartsindico.com.br e assistindo aos vídeos tutoriais.
Salão de festas não é depósito. Nem mesmo quando não está sendo utilizado. Catarina Anderáos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente, nos apresenta mais um “causo” sobre o assunto, de seu canal Vou chamar a síndica.
O ambiente em que se desenvolve a vida condominial é democrático, sendo seu órgão máximo a assembleia geral de condôminos, em que o debate e a deliberação coletiva dão os rumos para o condomínio edilício.
É um equívoco pensar que o síndico, representante legal do condomínio, reúne poderes despóticos na condução da entidade. E se assim é, em alguns casos concretos, é porque foi falha a aplicação dos dispositivos legais que visam preservar os princípios democráticos, ou ainda, explicada pela pequena participação dos condôminos. Neste particular é útil lembrar a frase atribuída a Thomas Jefferson: “o preço da liberdade é a vigilância eterna“.
Em realidade, é estrita a margem para a atuação solitária do síndico. Salvo questões puramente administrativas e cotidianas (não emergenciais), deve o síndico encaminhar as questões para a deliberação assemblear.
E são dois os tipos de assembleias condominiais: a ordinária e a extraordinária. Diz-se assembleia geral ordinária (AGO) do primeiro ato que se realiza no ano, em que são condensados os assuntos mais importantes para a massa condominial (definição do rateio, aprovação de contas, aprovação orçamentária e, eventualmente, eleições ou alterações normativas – cf. art. 1.350 do Código Civil). Em muitos condomínios a AGO é o único ato que se realiza durante o ano todo. Por sua vez, após a realização da AGO, assembleia geral extraordinária (AGE) poderá ser convocada sempre que for oportuno e necessário.
Não se conhece um caso de anulação de assembleia fundada exclusivamente na escolha equivocada do nome do ato, uma ocorrência comum (denominada extraordinária, quando era ordinária ou vice e versa). Na hipótese o importante é o conteúdo e não tanto a forma.
Não raro a Convenção do Condomínio recomenda a realização da AGO no primeiro trimestre de cada ano. Foi dito “recomendação” e não “obrigação” por se tratar de regra sem penalidade, meramente programática. Num caso tal, por exemplo, se a AGO se realizar em abril o ato terá pleno valor e legitimidade, não ocasionando nenhuma sanção por parte do condomínio ou do síndico, seu representante legal.
Para que a assembleia seja produtiva e efetiva, convém observar alguns cuidados elementares. No presente artigo serão abordadas as cautelas para que a convocação seja feita de forma correta.
A convocação é o ato destinado a chamar todos os condôminos para participação na assembleia, por força do art. 1.354 do Código Civil, para que possam se programar e se preparar para o evento.
A assembleia pode ser convocada pelo síndico (art. 1.348, I, do Código Civil) ou por ¼ (um quarto) dos condôminos, desde que estejam quites com o condomínio (art. 1.350, § 1º, e 1.355, ambos do Código Civil).
A propósito, sabendo que a lei franqueia a participação nas assembleias ao condômino que esteja e dia com o condomínio (art. 1.335, III, do Código Civil), o mesmo requisito deve, desde logo, ser observado no ato preparatório da assembleia que é a sua convocação.
Outros dois aspectos são sensíveis para a convocação: o prazo mínimo para a sua realização, bem como a sua forma. Por força do previsto em lei (art. 1.334, I, do Código Civil), tais dados necessariamente constam da Convenção do Condomínio. Na distante hipótese da Convenção ser omissa, recomenda-se a entrega da Convocação mediante protocolo, com ao menos uma semana de antecedência.
Por fim, a convocação deve ser elaborada em linguagem simples, direta e clara. Não se admite o uso de eufemismos que visam esconder ou camuflar a deliberação realmente pretendida. Vale a recordação de como a boa-fé é prestigiada pela lei e pelos julgamentos que se realizam dia a dia nos nossos tribunais.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
