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Vou chamar a síndica!

Você já precisou chamar a síndica?

A partir de hoje, o Blog SmartSíndico passa a publicar, semanalmente, vídeos instrutivos e muitíssimo bem animados do canal Youtube Vou chamar a síndica, criado pela jornalista Catarina Anderáos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente.

Além da presença no canal Youtube e nas redes sociais, Catarina também edita um Blog, com o mesmo nome. Ela apresenta, de forma “causos” bastante intrigantes e curiosos, como “Por que virei síndica”, transitando também pelos temas incêndio, vizinhos calientes (ruidosos), falhas na segurança, uso inadequado do salão de festas, vasos com flores no parapeito da janela, e por aí vai.

Todos os “causos” são abordados com leveza, criatividade, bom humor, porém sempre dentro da lei e das boas práticas de administração condominial, e com ótimas dicas para síndicos e condôminos.

Para sua estreia no Blog SmartSíndico, escolhemos  “Vizinhos intensos e calientes – como lidar com a barulheira”. Divirtam-se.

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Por que a inadimplência é um grande problema para os condomínios?

A escolha da vida em condomínio é a opção pela convivência em comunidade. Uma comunidade com farta regulamentação legal (Código Civil, Convenção de Condomínio e Regimento Interno) e de dinâmica democrática.

Uma comunidade que pode ser formada por pessoas de diferentes perfis, origens e níveis econômicos. Porém, os condôminos encontram a identidade e união no interesse em manter o empreendimento imobiliário em boas condições, para o pleno atendimento de sua finalidade (comercial, residencial, misto, etc.), bem como para preservação do valor de mercado da unidade autônoma.

Com o propósito de viabilizar a satisfação de tal necessidade é que o legislador relacionou como o primeiro e mais importante dever do condômino o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I, do Código Civil).

Trata-se de um dever fundamental do condômino porque o condomínio edilício é uma entidade frágil e vulnerável, que na maioria dos casos depende exclusivamente do aporte que é feito mensalmente por cada um dos seus membros, por meio do pagamento da sua cota parte do rateio das despesas comuns.

E as sanções legais decorrentes da falta de pagamento não costumam causar grande temor aos inadimplentes, a saber, multa moratória (2%), juros moratórios (1% ao mês) e correção monetária, principalmente na atual conjuntura de grave crise econômica que o Brasil atravessa. Somem-se tais aspectos ao longo andamento que costumam ter as ações judiciais, que frustram a perspectiva de rápida recuperação dos valores devidos pelos inadimplentes.

Se diz que o condomínio é frágil, pois sequer é pessoa jurídica, sendo um “ente despersonalizado”. Ademais, diferentemente das empresas, o condomínio não visa e nem tem lucro, mas apenas divisão de despesas entre condôminos. Com efeito, como “o maná não cai do céu” para os condomínios, é de alta relevância que a inadimplência seja alvo de atenção, controle e correção. Do contrário, a falta de pagamento dos rateios será fonte de insatisfação entre os condôminos adimplentes, que serão forçados a cobrir os valores faltantes, até que o montante da inadimplência seja recuperado. Outra repercussão negativa da inadimplência é que, a depender da sua proporção, os serviços comuns são comprometidos por cortes orçamentários, cancelamento ou troca de contratos de prestação de serviços e de fornecedores, ocasionando maior precariedade na vida condominial.

Deste modo, muito mais que o temor de vir a sofrer as decorrências legais da inadimplência, deveriam os condôminos, sensibilizados pelo estilo de vida em comunidade, que requer maior solidariedade, boa-fé e cooperação entre todos os seus componentes, terem como prioridade o correto pagamento das suas contribuições condominiais, de forma a assegurar o bem-estar coletivo e individual.

Em artigos futuros voltarei a tratar de questões referentes ao controle da inadimplência, com sugestões amparadas na legislação, bem como outras que devem ser evitadas, posto que aventureiras.

Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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A condução de assembleias – Parte 1

Por que poucas pessoas comparecem às assembleias?

Muitos condôminos não comparecem às assembleias porque consideram reuniões chatas, seja pelo dia e horário inadequados, temas áridos ou pela forma de condução. Alguns nem querem ouvir a palavra assembleia ou ler o edital de convocação. As assembleias são reuniões importantes para a boa administração e a vida no condomínio e deveriam ter presença maciça.

A legislação obriga a realização de pelo menos uma assembleia ordinária por ano, para prestação de contas e aprovação da previsão para o ano seguinte. Mas podem ser realizadas assembleias extraordinárias, tantas quanto forem necessárias.
Não existe data ótima para todos os moradores e alguns temas serão áridos, mas podemos caprichar na condução da assembleia para tornar aqueles momentos mais produtivos e menos maçantes.

Será possível conduzir assembleias de forma mais efetiva e amenizar seus aspectos negativos? Seguem algumas dicas.

Como planejar sua assembleia

  • Reúna-se com o Conselho para planejar a assembleia, definir data e elaborar a pauta.
  • Escolha data e horário confortáveis. Evite coincidir com eventos importantes ou populares (jogos importantes na TV, final de novela, véspera de feriado). Mas sempre haverá conflito de agenda com alguns moradores. Paciência.
  • Prepare, confira e divulgue previamente os documentos que serão analisados. Isso poupa tempo e evita desconfiança.
  • Não “engorde” a pauta com temas complexos ou polêmicos. Se for o caso, analise um tema complexo em cada assembleia.
  • Procure ter na presidência dos trabalhos um condômino com habilidade de condução de reuniões. O síndico não deve presidir.
  • Tenha sempre à mão: Convenção do Condomínio e Regulamento; Orçamentos previamente analisados e prontos para deliberação; Lista de presença e relação de inadimplentes.
  • Confira quórum e capacidade para votar antes de iniciar a assembleia. Siga a pauta e prepare-se para lidar com os “brigões” de sempre.

Nada disso garantirá uma assembleia sem sobressaltos, mas uma vez seguida essa rotina, as chances de sucesso aumentam. No próximo texto abordaremos dicas para a condução das assembleias.

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Duas novas modalidades de Contrato de Trabalho

Com a entrada em vigor da Lei n. 13.467 de 13 de julho de 2017, a chamada Reforma Trabalhista, diversos artigos foram modificados ou acrescidos à Consolidação das Leis do Trabalho – CLT.

Dentre as modificações da Reforma, uma que merece destaque é a que se refere ao art. 443, no qual foi acrescentado à sua redação original o contrato para prestação de trabalho intermitente.

Já o novo art. 452-A da Consolidação estabelece as regras para adoção dessa modalidade de trabalho, ou seja: O contrato de trabalho intermitente deve ser celebrado por escrito e registrado na CTPS (Portaria n. 349, de 23/5/2018), contendo especificamente o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor horário ou diário do salário mínimo, bem como não será inferior àquele devido aos demais empregados do estabelecimento que exerçam a mesma função.

A portaria supracitada estabelece também não constituir discriminação salarial pagar ao trabalhador intermitente remuneração horária ou diária superior à paga aos demais trabalhadores da empresa contratados a prazo indeterminado.

Nessa nova modalidade de contratação, para a prestação dos serviços o empregador convocará o empregado por qualquer meio de comunicação eficaz, informando-o qual será a jornada, com pelo menos três dias corridos de antecedência e, uma vez recebida a convocação, o empregado terá o prazo de um dia útil para responder ao chamado, presumindo-se, no silêncio, a recusa da oferta que, todavia, não descaracterizará a subordinação para fins do contrato de trabalho intermitente.

Se aceita a oferta, a parte que descumprir sem justo motivo o contratado pagará à outra parte, no prazo de 30 dias, multa de 50% da remuneração que seria devida, permitida a compensação em igual prazo. O período de inatividade não será considerado tempo à disposição do empregador, podendo o empregado prestar serviços a outros contratantes nesse período, sob contrato intermitente ou outro.

A remuneração pelo empregador na inatividade descaracterizará o contrato de trabalho intermitente. É vedado o pagamento estipulado por período superior a um mês, devendo ser pago até o quinto dia útil do mês seguinte ao trabalhado.
O empregador efetuará o recolhimento das suas contribuições previdenciárias e do empregado, e o depósito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, com base nos valores pagos no período mensal. Ao cabo de doze meses, o empregado adquire direito a usufruir, nos doze meses seguintes, um mês de férias, período no qual não poderá ser chamado a prestar serviços ao mesmo empregador que estas lhe conceder, podendo usufruí-las em até três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os outros dois não inferiores a cinco dias corridos cada um (nos termos do parágrafo 1º, do art. 134 da CLT).
No condomínio essa modalidade de contrato poderá ser adotada para a contratação de, por exemplo, um pintor ou pedreiro para prestar serviços esporadicamente em suas dependências.

Outra inovação, trazida pela Reforma Trabalhista, é a contratação do trabalhador autônomo, prevista pelo novel art. 442-B da CLT. A contratação desse tipo de trabalhador “com ou sem exclusividade”, poderá ser feita pelo empregador, de forma continua ou não e não gerará vínculo empregatício (não será considerado empregado, pois, o artigo afasta essa qualidade).

Tal contratado não será subordinado ao contratante, não terá de obedecer ordens deste ou de seus prepostos, (existe a possibilidade do autônomo recusar a realização de atividade demandada pelo contratante, garantida a aplicação de cláusula de penalidade, caso prevista em contrato), nem terá de cumprir horário fixo, realizando as tarefas previamente estabelecidas em contrato de prestação de serviços. Poderá, ainda, trabalhar para outros condomínios, se o contrato não for de exclusividade, como autônomo ou empregado.

Esta forma de contratação permite sua utilização pelo condomínio para, por exemplo, contratar os serviços de um jardineiro.

Nas próximas matérias falaremos de outras alterações da Reforma Trabalhista aplicáveis aos empregados em condomínios.

Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. Editora LTr – São Paulo. E-mail: lexndr9@gmail.com

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Previsão orçamentária – Parte final

As coisas mais importantes numa previsão orçamentária são: definição dos critérios para elaboração, correta classificação das despesas (ordinárias, extraordinárias etc.), correta utilização de cada verba (não pagar uma despesa com recursos de outra), discussão e aprovação em assembleia, rateio segundo critérios definidos, acompanhamento constante item a item e prestação de contas aos condôminos. Isso garante a transparência na gestão. Os condôminos sabem exatamente o que estão pagando e como está sendo administrado o dinheiro do condomínio e o síndico não responderá por gestão fraudulenta se fizer tudo conforme a legislação determina.

O uso indevido das verbas condominiais pode trazer consequências danosas para o síndico e para a relação entre proprietários e inquilinos.

As despesas ordinárias são agrupadas por similaridade. Exemplo: Pessoal e Prestadores de Serviços (salários, honorários, encargos), Consumo (água, gás), Seguros (incêndio, quebra de vidros, danos), Manutenção e Conservação (elevadores, bombas, jardim), Material de Consumo (sacos de lixo, produtos para piscina) e Despesas Diversas (cópias, correio). O agrupamento das contas facilita sua análise e propicia comparações com meses anteriores bem como com outros condomínios, além de permitir calcular o percentual de cada item no total de despesas.

Dica: toda vez que tiver de aprovar a Previsão Orçamentária para o ano seguinte, faça-o com bastante antecedência. Convoque o conselho. Discuta cada item. Se você, síndico, não for expert em finanças, peça ajuda. Sempre tem algum condômino que conhece bem planilhas financeiras e está acostumado a elaborar e analisar orçamentos. Envie cópia da previsão juntamente com a convocação. Esteja preparado para explicar os critérios utilizados. A falta de informação e o improviso são os maiores vilões da boa previsão orçamentária.

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Previsão Orçamentária – Terceira Parte – Rateios 

Rateio nada mais é do que a divisão da arrecadação necessária para custear as despesas pelo número de unidades (apartamentos). Parece simples mas, logo de cara, surge uma dúvida: será que todos os moradores devem pagar exatamente o mesmo valor? 

Bem, o critério previsto na lei 4591/6 chama-se “fração ideal”, ou seja, o montante a ser pago por cada unidade deve ser proporcional à fração ideal do terreno correspondente a cada uma. Essa divisão consta da Convenção de Condomínio. O código civil, de 2002, no art. 1336, I também prevê a fração ideal, como critério, mas dá ao condomínio a liberdade de convencionar outro método. 

Quando temos num condomínio todos os apartamentos exatamente com o mesmo tamanho, o critério da fração ideal equivale à divisão da arrecadação total pelo número de unidades. Mas, quando temos no mesmo empreendimento unidades com dois e unidades com 3 dormitórios, por exemplo, ou então apartamentos de cobertura com dois pisos (duplex), seria justo que todos pagassem o mesmo valor? Alguns juristas entendem que o critério da fração ideal pode ser legal, mas não é necessariamente justo com base na alegação de que é princípio geral de direito o não enriquecimento (dos demais condôminos) sem causa. Seria preciso analisar caso a caso para compreender melhor, pois a polêmica é grande. Recomendação: siga o que consta na sua Convenção. 

Nos condomínios HIS – Habitação de Interesse Social, como os casos da Cohab ou CDHU, por exemplo, é comum os moradores decidirem que todos pagarão o mesmo valor, e isso acaba prevalecendo. 

O cuidado a ser tomado na emissão de recibos e boletos é a especificação do que está sendo arrecadado: cota ordinária, rateio de água e gás (casos de individualização), despesas extraordinárias, fundo de reserva, multas etc. Essa especificação permitirá que, nos casos de locação, proprietários e inquilinos paguem cada um aquilo que é devido. 

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Festas juninas e copa do mundo

O homem é um animal gregário, ou seja, nasceu para viver em grupos, já dizia Aristóteles. Se é verdade mesmo, porque às vezes é tão difícil o entrosamento em certos grupos? Bem, tudo fica mais fácil se encontrarmos um denominador comum. Por exemplo: filhos na mesma faixa etária, vizinhos de andar etc.

Encontros formais e esporádicos como assembleias e reuniões, dificilmente criam clima amistoso entre os moradores. Mas neste mês de junho temos dois denominadores comuns para catalisar relações: Festas juninas e copa da Fifa!

Jogos da seleção brasileira unem os torcedores. Rivalidades à parte, todos torcerão para um mesmo time. Brasil, claro.  Eis aí um bom motivo para o síndico causar impacto social positivo. Convoque a garotada para ajudar na decoração das áreas comuns em tons de verde e amarelo. Pinte a bandeira nacional. Convoque todos para torcerem juntos.

Incentive a pipoca, o churrasco, a cerveja, mas bebam com moderação.

Aproveite a ocasião para melhorar o entrosamento entre os moradores. Não perca essa oportunidade para melhorar a qualidade da vida no condomínio.

Organize tudo com o cardápio típico das festas juninas. Se cada família levar alguma comida ou bebida, não sairá caro para ninguém. As chances de se aproximar de novos moradores, reatar amizades um tanto distantes e congregar as pessoas aumentam muito.

De quebra, será muito mais fácil resolver questões condominiais nas próximas reuniões e assembleias se todos se conhecerem melhor.

Aproveitem essas oportunidades. Torçam juntos. Divirtam-se.

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Previsão Orçamentária – Segunda Parte – Tipos de Despesas

Despesas Ordinárias, como o nome sugere, são aquelas rotineiras, destinadas à manutenção das atividades diárias e à manutenção geral do condomínio. Devem pagar as despesas ordinárias todos os moradores do condomínio, proprietários ou inquilinos. O conceito é, quem usa, paga. São exemplos de despesas ordinárias: salários dos empregados e seus encargos sociais, consumo das áreas comuns (água, luz, gás), manutenção e conservação de elevadores, jardins, portões automáticos, porteiros eletrônicos, bombas hidráulicas, limpeza, recarga de extintores de incêndio etc. Fazem parte da Previsão Orçamentária aprovada em assembleia. 

Despesa Extraordinária é toda despesa que não consta da Previsão Orçamentária, e não se destina a custear as atividades normais e rotineiras do condomínio. É a despesa para custear algum atendimento emergencial (consertos, desentupimentos, reparos de emergência, ou obras, reformas, benfeitorias em geral). As despesas extraordinárias emergenciais até podem ser lançadas para referendo posterior em assembleia, mas é aconselhável ao síndico discutir o assunto com o conselho. Já as despesas extraordinárias com melhorias, essas devem ser objeto de amplo debate em assembleia quanto à conveniência, importância ou necessidade e devem ser votadas após análise de projetos e orçamentos. 

Já o Fundo de Reserva é constituído por um percentual da arrecadação ordinária, normalmente entre 5% e 10% (consulte a Convenção do seu Condomínio). Deve ser mantido em aplicação financeira do tipo conservadora, ou seja, sem riscos, para proteção contra a inflação. É uma “poupança” do condomínio, para situações emergenciais. Mediante aprovação em assembleia, pode-se deixar de arrecadar o fundo de reserva quando síndico e conselho entenderem que seu valor acumulado atingiu um limite razoável. Uma vez utilizado esse fundo, total ou parcialmente, o montante deve ser reposto. 

Provisões. Em muitos condomínios, por ocasião do pagamento do 13º salário ou em caso de férias ou rescisões contratuais, é comum fazer um rateio extra para cobrir tais gastos. Isso pode ser feito de modo mais inteligente, arrecadando-se 1/12 (um doze avos) do total da folha de pagamento, todos os meses, mantendo esse dinheiro em poupança, para cobrir o pagamento do 13º salário, por exemplo. Alguns dirão que isso dá mais trabalho. E dá mesmo. Porém, é mais justo. Imagine aquele morador, proprietário ou inquilino, que se muda para o condomínio no final de outubro. Já em novembro recebe a cota extra para custear o 13º salário, enquanto aquele que lá morou por 10 meses, em nada contribuirá. Em condomínios bem administrados e organizados, fazem-se provisões para 13º salário, seguros, férias etc., rateando-se tudo em doze meses, de forma a tornar mais justa a cotização das despesas.