SmartSíndico é o aplicativo para condomínios que vai possibilitar uma melhor e eficiente gestão de condomínios para habitações de interesse social – HIS (CDHU, Cohab e demais condomínios de baixa renda).
004 – Como conduzir assembleias em condomínio – 28 FEV 18
A regra bem é simples: comece pelo começo, vá até o final e pare. Parece brincadeira, mas não é.
Em muitas reuniões e assembleias, o presidente (normalmente não é o síndico), talvez por falta de experiência, não segue a pauta e ainda permite que as pessoas falem qualquer coisa a qualquer tempo, mesmo que não estejam na pauta. O resultado são reuniões chatas, longas e pouco produtivas. Pior: nem sempre abordam os assuntos realmente importantes.
As assembleias são muito importantes para discussão e definição das ações que nortearão a vida no condomínio. Eis o principal motivo para serem muito bem planejadas.
Por isso, aqui vão algumas dicas simples para conduzir assembleias.
1) Escolha data e horário convenientes para a maioria. Evite véspera de feriado, dia de final de campeonato ou novela, etc.
2) Planeje a pauta e convoque com a antecedência necessária.
3) Discuta os assuntos previamente com o corpo diretivo para que seus membros não sejam surpreendidos na hora do evento.
4) Divulgue bastante o evento e incentive a participação.
5) Prepare-se para apresentar dados e responder perguntas.
6) Preveja o item “Assuntos Gerais”, ao final da pauta, para colher ideias e opiniões.
7) Abra a reunião cumprimentando e agradecendo a presença de todos. Procure ser pontual e estabelecer o horário de encerramento.
8) Se o escolhido para presidir os trabalhos não estiver familiarizado com o processo, procure orientá-lo para que tudo corra bem.
9) Após conferir o quórum, leia na ordem, cada item da pauta; explique-o; abra a discussão e coloque em votação. Registre votos a favor, contra e abstenções.
10) Encerre agradecendo a presença e suas contribuições.
Assembleias e reuniões são necessárias, mas não precisam ser chatas. Bom humor, respeito e cordialidade, por parte de todos, facilitam muito o trabalho.
O síndico é obrigado a realizar uma assembleia Ordinária por ano, em cuja pauta deve constar: aprovação de contas do exercício anterior, aprovação de orçamento para o exercício seguinte e outros assuntos que se fizerem necessários. Já as assembleias Extraordinárias podem ser realizadas tantas vezes quanto sejam os assuntos que necessitam de aprovação formal dos moradores.
A assembleia deve ser convocada pelo síndico.
Caso o síndico, por qualquer razão não convoque a necessária assembleia, condôminos que representem 1 / 4 do condomínio podem faze-lo. Ex: num condomínio de 100 apartamentos, um edital pode ser assinado por 25 moradores que representem cada um uma um apartamento.
Todos devem ser convocados, para isso tire cópias e entreguem em todos apartamentos. Para garantir que todos moradores tenham conhecimento da assembleia é também recomendável que seja afixada uma cópia do edital na entrada de cada bloco, além de pedir assinatura em lista que comprove a entrega da convocação.
O edital deve ser distribuído com um prazo de antecedência, normalmente de 5 dias. O prazo para convocação está definido na convenção do seu condomínio.
No edital devem ser preenchidos ambos os horários, da primeira e segunda convocação. O intervalo entre uma e outra também está definido na convenção. O padrão tem sido 30 minutos.
O edital deve conter uma pauta (assuntos a serem tratados) bem clara.
É importante que o último item da pauta seja “Assuntos de interesse geral”. Nesse item pode ser discutido qualquer assunto de interesse do condomínio.
Em assuntos de interesse geral não pode haver votação. Caso o assunto levantado dependa de votação, deverá ser levado a uma próxima assembleia e fazer parte da pauta específica.
Para a assembleia acontecer deve ser eleito um presidente e um secretário. O presidente tem a função de conduzir a assembleia colocando ordem se necessário. O secretário tem a função de redigir a ata da assembleia. Não é bom que o síndico seja presidente ou secretário.
Ao colocar em votação o que está sendo discutido em determinado item da pauta, é necessário observar o quórum obrigatório para aprovar este item. Só podem votar condôminos adimplentes (em dia com o condomínio). Um só voto por unidade habitacional.
Quórum é a quantidade necessária de votos para aprovar um determinado assunto e pode ser: maioria simples de presentes (50% +1 dos presentes a assembleia), 2/3 dos presentes, unanimidade do condomínio (todos os condôminos. O quórum exigido para cada assunto está determinado na convenção de condomínio eu na Lei de condomínios.
Terminada a assembleia, deve ser redigida uma ata (registro do que foi discutido) que deve ser assinada pelo presidente e pelo secretário e uma cópia deve ser distribuída a cada condômino.
A ata assinada deve ser registrada em um cartório de registro de títulos e documentos e depois de registrada deve ser anexada a um livro de atas para que se tenha num mesmo local todas as atas de assembleias realizadas.
O isolamento social determinado pelos governos estaduais e municipais trouxe muitas dúvidas aos síndicos sobre o que pode e o que não pode ser feito no condomínio. Até onde vão a responsabilidade, os direitos e os deveres de síndico e condôminos?
O aplicativo SmartSíndico, devidamente autorizado, disponibiliza o link de acesso ao e-book elaborado a partir de textos e depoimentos de especialistas e organizados pelo portal Sindiconet.
Todo condomínio deve realizar assembleias como forma democrática e legal de tomar decisões e prestar contas. São nelas que ocorrem as eleições de síndico e demais membros do corpo diretivo, bem como a aprovação de reajustes, de obras e melhorias.
Porém, a realização de uma assembleia pode ser complexa. Deve seguir vários procedimentos formais como a elaboração e distribuição do edital de convocação, o controle de quem pode participar e votar, o registro da lista de participantes, a elaboração, distribuição e registro da ata com as decisões da mesma.
Além disso, é muito importante conseguir a efetiva participação e colaboração dos moradores, para que os assuntos possam ser discutidos em grupos maiores e para conseguir uma maior compreensão e engajamento das pessoas que vivem no condomínio. Infelizmente, por falta de comunicação e outros motivos, muitas vezes o quórum é bem baixo.
Olhando de forma bem objetiva, o aplicativo da SmartSíndico inova ao trazer uma nova ferramenta que simplifica muito a gestão das assembleias e traz transparência a todos. Com apenas alguns cliques, o síndico faz a convocação de maneira automática distribuindo para os condôminos. Através de notificação, os moradores são lembrados pouco antes do início. De forma simples, o síndico ainda consegue ver quem está devendo para o condomínio, podendo impedir sua participação conforme determina a lei. A ata pode ser escrita no próprio aplicativo com o uso de um assistente que já preenche os campos necessários e, assim que pronta, é disponibilizada para que possa ser consultada quando for preciso. Atualize seu aplicativo e use esta nova funcionalidade!
Estivemos em Londres na Inglaterra no mês de Junho participando da premiação do FT IFC Business Award, evento que ocorreu em plena London Tech Week. Esta importante premiação ocorre anualmente e é realizada pelo Financial Times, principal jornal inglês, em conjunto com o IFC, braço comercial do Banco Mundial.
Durante um dia inteiro pudemos assistir importantes palestras e apresentações sobre negócios de impacto social pelo mundo todo. Vimos a crescente importância das ODS e como governos, instituições e fundos estão cada vez mais olhando para elas. Como a inovação está mudando vidas para melhor.
Ao mesmo tempo que o evento era global, com cases e pessoas de Uganda à Nova Zelândia, de Singapura ao Canadá, falou-se sobre a desglobalização e seus impactos positivos e negativos.
Já durante a noite, houve a apresentação das startups selecionadas. Fomos a única participante da América do Sul. Na nossa categoria, Transformational Solutions in Urban Infrastructure (Solução Transformadoras em Infraestrutura Urbana), concorremos com inciativas como a do JP Morgan, que investe milhões de dólares em melhorias urbanas e modernização de cidades.
Foi possível observar a crescente penetração de soluções para geração de energia, economia circular, meios de pagamentos, educação, refugiados e medicina. Com duras críticas ao papel regulatório do governo, os palestrantes mostraram que as startups conseguem resolver de forma rápida, barata e eficiente, grandes problemas da humanidade.
Pensando em resolver este problema, o BrazilLab* lançou o Selo GovTech que é a primeira certificação nacional para empresas brasileiras que estão aptas a vender seus serviços para a administração pública. O gestor público passa a ter acesso a um portal que funciona como vitrine de soluções já verificadas e aptas a atender as demandas modernas.
Para obtenção do selo, uma startup passa por um rigoroso processo, criado por especialistas e advisors. Deve demonstrar sua capacidade de atender os desafios públicos. A análise dos documentos comprobatórios é feita pela equipe do BrazilLab para então concluir se os requisitos foram satisfeitos.
A SmartSíndico faz parte do primeiro grupo a conseguir o selo, sendo a única na área de habitação. Mais uma importante conquista para nossa ferramenta que ajuda a melhorar a qualidade de vida da população de condomínios de interesse social.
* O BrazilLab é uma organização não governamental que funciona com um hub de inovação conectando o Poder Público com empreendedores engajados em buscar soluções para problemas complexos das cidades e sociedade.
Desde 1950 ouvimos falar em Inteligência Artificial e como isto iria mudar o futuro. No princípio, era apenas um sonho, mas nos últimos anos a tecnologia avançou a passos largos e algumas coisas do nosso dia a dia já contam com uma ajuda inteligente (caminho do Waze, tradutor automático, equipamentos de segurança e diagnósticos médicos).
Mantendo o pioneirismo, após diversos meses de testes e treinamentos, a SmartSíndico libera em março de 2019 para todos usuários o primeiro robô de inteligência artificial que responde sobre questões relacionadas a condomínios e sua gestão.
Já são mais de 130 temas no repertório do chatbot (nome técnico do robô) que está em constante aprendizagem.
Em recente pesquisa apuramos que grande parte dos condomínios se mantém vinculados a empresas ou profissionais para ter acesso a orientações a um custo relativamente elevado.
Também observamos que os horários mais utilizados eram os noturnos e também aos finais de semana. Nesse contexto, nosso principal objetivo e motivação foi dar aos síndicos e moradores dos condomínios a possibilidade de tirar suas dúvidas a qualquer hora em qualquer dia da semana e obter respostas instantâneas, seguras e imparciais.
Para viabilizar o projeto foi empregada tecnologia de ponta utilizando-se o Watson, inteligência artificial da IBM já utilizada por grandes bancos e empresas de ponta.
Tem alguma pergunta? Entre em Robô Responde no seu aplicativo e pergunte!
Recentemente o Tribunal de Justiça de São Paulo condenou dois moradores de um loteamento fechado a indenizar por danos morais membros do corpo diretivo da associação de proprietários do loteamento, em virtude de ofensas realizadas em grupo de WhatsApp dos proprietários.
No caso, os réus condenados haviam acusado indevidamente os autores da ação de terem superfaturado e desviado dinheiro de obras realizadas no loteamento. Destacou o Tribunal que “agredir alguém, sobretudo em grupo de WhatsApp com vizinhos, é tido como conduta reprovável pela sociedade, sendo razoável conceder uma satisfação de ordem pecuniária ao ofendido” – (Apelação nº 1000233-86.2016.8.26.0529).
E as consequências das ofensas nas redes sociais não se limitam à esfera cível, podendo o ofensor responder também em âmbito criminal pela sua conduta.
Em uma queixa-crime, o Tribunal de Justiça condenou a ré por “reiteradas postagens, em rede social, com nítido intuito de ofender a dignidade e decoro da vítima” – (TJSP Apelação nº 0016939-51.2012.8.26.0320).
Assim, é preciso ter cuidado com o que se diz e escreve nas redes sociais, pois, a depender da situação, além da conduta demonstrar-se deselegante e grosseira, poderá trazer consequências na esfera jurídica, com a possibilidade de condenação em pagamento de indenização por danos morais e até mesmo de responsabilização em processo criminal por crime contra a honra do ofendido.
Dúvida recorrente nos condomínios é como proceder quando o empregado se apresenta alcoolizado para trabalhar.
Este tipo de falta grave e outras que podem ocorrer é o tema deste artigo.
A previsão das faltas graves, ou seja, atitudes do empregado que podem ensejar a sua demissão por justa causa, se encontra no art. 482 da CLT.
Quando o empregado comete uma falta o síndico deverá avaliar a sua gravidade, podendo aplicar penas de advertência, suspensão de um ou dois dias para faltas consideradas leves, ou decidir pela rescisão por justa causa, se entender que a gravidade da falta não permite a continuação do contrato de trabalho.
Se optar pela justa causa esta deverá ser imediata, o que não impede o decurso de tempo necessário para a apuração da falta grave (por exemplo: o síndico estava em viagem quando da ocorrência da falta grave pelo zelador e, ao retornar, já passados vários dias da ocorrência, toma conhecimento do fato e demite o empregado por justa causa).
A demissão foi imediata, pois ocorreu logo depois do conhecimento da falta cometida pelo empregado.
Em caso de abandono de emprego é conveniente mandar carta com aviso de recebimento ou telegrama no 31º dia de não comparecimento ou fazer visita pessoal, para servir de prova numa eventual reclamação em que o empregado alegue que não abandonou o emprego, mas, ao contrário, foi mandado embora pelo síndico.
A publicação de anúncio em jornal é desnecessária, pela impossibilidade de provar que o empregado o leu.
O mesmo ocorre quando o empregado pede demissão, dando aviso prévio, mas não comparece mais ao trabalho.
Também a condenação criminal do empregado, caso não tenha havido suspensão da execução da pena, enseja a rescisão motivada do contrato.
Se não houver privação de liberdade, se a prisão for igual ou inferior a 30 (trinta) dias ou se a condenação permitir que o preso saia durante o dia para trabalhar e retorne à noite para a prisão não há motivo para se aplicar a justa causa.
A prisão do empregado é equivalente à licença não remunerada.
A família do preso (dependentes) terá direito a receber da Previdência Social o auxílio-reclusão a partir do seu recolhimento à prisão, caso ele seja contribuinte.
Quanto ao alcoolismo, ele é considerado como patologia pela Organização Mundial da Saúde (OMS), catalogada no Código Internacional de Doenças (CID), sob o título de “síndrome de dependência do álcool”, não se caracteriza como falta grave a ensejar uma rescisão motivada do contrato de trabalho, havendo decisões, como a da Segunda Turma do TST (RR 813281/2001.6), noticiada no jornal “Tribuna do Direito”, edição de outubro de 2006, à página 35, em que o ministro relator, corregedor-geral Luciano de Castilho, assim se manifestou: “A embriaguez habitual deve ser vista como a consciente, em que o empregado recorre ao álcool por livre vontade, o que não ocorre no caso do alcoólatra, em que o consumo da substância é incontrolável”.
O ministro afirma, ainda, que a empresa, ao invés de optar pela demissão por justa causa, deveria manter o trabalhador afastado do serviço a fim de que fosse submetido a tratamento médico.
Portanto, antes de demitir o empregado que vem se apresentando com sinais de embriaguez, o empregador deve procurar verificar os motivos desse comportamento, ou seja, encaminhá-lo a um médico para que este avalie se sua condição é patológica ou não.
A Reforma Trabalhista acrescentou uma nova falta grave (letra “m”) ao artigo 482 da CLT, qual seja: “perda da habilitação ou dos requisitos estabelecidos em lei para o exercício da profissão, em decorrência de conduta dolosa do empregado”.
As faltas graves não se limitam às aqui tratadas, existindo outras, previstas no artigo 482 da CLT, o qual deverá ser consultado quando uma atitude do empregado esteja em desconformidade com o que se entende como aceitável numa relação de emprego.
Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. e-mail: lexndr9@gmail.com
Quando o síndico do condomínio recebe uma notificação para responder a uma reclamatória trabalhista naturalmente se revolta contra o empregado ou ex-empregado, mas, antes de tudo deverá manter a calma e agir de maneira a resguardar os direitos do condomínio que representa, tomando as medidas que a seguir detalharemos.
O empregado com contrato de trabalho vigente tem 5 (cinco) anos, a partir da infringência de algum direito seu, para entrar com uma reclamatória ou 2 (dois) anos após a rescisão do contrato para fazê-lo.
Passados estes prazos, ocorre a prescrição do direito e o empregado não mais poderá entrar com um dissídio individual (ação na Justiça do Trabalho).
A peça inicial (petição) de uma reclamatória, uma vez enviada à Justiça do Trabalho, será distribuída a uma Vara do Trabalho e determinada uma data para audiência que será notificada à reclamada para que compareça no dia e hora estipulados a fim de apresentar sua defesa.
Uma vez recebida a notificação, o síndico do condomínio deverá entrar em contato com um advogado especialista na área do Direito do Trabalho e entregar a ele os documentos pertinentes ao caso (holerites, cartões de ponto etc.), narrando-lhe os fatos ocorridos na vigência do contrato com o reclamante.
Deverão ser arroladas testemunhas, no máximo três, visando corroborar os fatos apresentados na defesa ou esclarecê-los, que poderão comparecer à audiência juntamente com a parte (independente de intimação) ou a requerimento desta, podendo ser conduzidas coercitivamente, caso, sem motivo justificado, deixem de atender à intimação (art. 825 e seu parágrafo único, da CLT).
A audiência poderá ser una ou inicial, sendo que esta tem por finalidade a tentativa de conciliação entre as partes (acordo) e aquela visa colher provas por meio da oitiva das testemunhas arroladas pelas partes e apreciação dos documentos trazidos aos autos, podendo o juiz proferir a sentença na própria audiência ou marcar data posterior para proferi-la.
Muitos juízes não aceitam prepostos (pessoa que recebe carta de preposição para substituir o reclamado na audiência) em substituição ao síndico, podendo declarar o condomínio como ausente (revel) caso isto ocorra, sendo conveniente o comparecimento do síndico à audiência sempre que não haja um fator impeditivo relevante; todavia, a Reforma Trabalhista menciona no § 3º do art. 843 da CLT que o preposto não precisará ser empregado, bastando ter conhecimento dos fatos, o que nos leva a entender que agora o condomínio poderá enviar um preposto para representá-lo em audiência, que deverá ser aceito pelo juiz, bem como a ausência do reclamado (condomínio) não ensejará a revelia, desde que esteja presente seu advogado na audiência e serão aceitos a contestação e os documentos que a compuserem, mas, não poderá produzir provas, devido não participar da audiência onde o juiz poderá produzi-las.
Deixando de comparecer o reclamante sua reclamatória será arquivada, mas, ele terá de pagar as custas, mesmo que beneficiário da justiça gratuita, sob pena de não poder ingressar com nova demanda, exceto se comprovar, no prazo de quinze dias, que a ausência ocorreu por motivo legalmente justificável.
Poderá haver acordo entre as partes fora da Justiça do Trabalho, mediante assinatura de petição conjunta que depois será levada para homologação judicial, sendo obrigatória a representação das partes por advogado que não poderá ser o mesmo para ambas, devendo o reclamante e a reclamada ter cada um o seu patrono.
Uma vez proferida a sentença, a parte que se sentir prejudicada poderá dela recorrer dentro do prazo de 8 (oito) dias, mediante Recurso Ordinário para a instância superior (Tribunal Regional do Trabalho), visando à reforma total ou parcial da decisão atacada.
Julgado o recurso pelo Tribunal, os autos voltarão à Vara de origem para arquivo ou execução da sentença.
Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. e-mail: lexndr9@gmail.com
