Mês: setembro 2018

O condômino pode instalar câmeras particulares na área comum?

O assunto “segurança patrimonial e pessoal” é um dos temas que mais chama a atenção de todos na atualidade, por motivos óbvios. Aliás, tal questão funciona como um forte apelo para que as pessoas optem por residir em condomínios edilícios ou loteamentos de acesso controlado, entidades que, pelo seu formato e porte, teriam maior possibilidade de fornecer um ambiente seguro, se comparadas com a propriedade individual e isolada.

É sabido que o delicado assunto segurança é mais um dos temas que fica ao crivo da vontade democrática dos condôminos sedimentada nas assembleias gerais. A ideia é simples: cabe aos próprios interessados (condôminos) o estudo, debate e aprovação do tipo e nível de segurança que se pretende implementar e ter, no interesse e benefício coletivo.

Contudo, apesar da realidade acima descrita, não raro surge o relato de que condôminos instalam clandestinamente câmeras particulares nas áreas comuns. Se diz “clandestinamente” pois a medida é adotada sem o consentimento dos seus pares e, tampouco, conhecimento, participação e controle da administração do condomínio. Sobre as áreas comuns diz o art. 1.331, § 2°, do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(…)

• 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Ademais, sabe-se que um dos direitos do condômino é “… usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (art. 1.335, II, do Código Civil).

No mesmo sentido, sendo o representante legal do condomínio, cabe ao síndico “… diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns...” (art. 1.348, V, Código Civil).

E, como arremate, a interpretação sistemática e teleológica dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil indicam que inovações ou modificações nas áreas comuns demandam prévia ciência e autorização por parte da assembleia geral de condôminos, o que se conseguirá, dependendo da hipótese, por votação qualificada. Tanto mais quando o assunto envolve aparato que pode gravar áudio e imagens das pessoas, o que será tratado em artigo futuro.

Com efeito, sem a adoção das cautelas acima relacionadas exigidas pela lei, não pode o condômino instalar câmeras particulares nas áreas comuns. É patente a ilegalidade da instalação clandestina, mormente no que toca ao citado art. 1.335, II, do Código Civil. E são meios para o controle do problema em estudo:

– No âmbito do condomínio: aplicação da penalidade prevista na Convenção ou Regimento Interno (art. 1.336 do Código Civil), por meio de notificação, exigindo-se pronta retirada das instalações feitas;

– Acaso perdurem as instalações, no âmbito judicial: ação de obrigação de fazer (cominatória), visando a imediata retirada do aparato das áreas comuns, sob pena de cominação de multa diária pelo descumprimento, bem como indenização pelos danos materiais ou morais causados;

– Se o infrator for locatário o locador deverá ser cientificado de todo o ocorrido: haverá possibilidade de quebra do contrato de locação, sujeitando-o a uma ação de despejo (que deverá ser promovida pelo locador).

Por fim, a jurisprudência corrobora o quanto acima foi dito:

Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM INEXIGIBILIDADE DE MULTA. CONDOMÍNIO. Ausência de cerceamento de defesa. Produção de prova oral que não alteraria o resultado do julgamento. Instalação de câmeras nas áreas comuns. Inadmissibilidade, diante da ausência de autorização. Art. 1.336, III, do CC. Art. 42, ‘p’, do Regulamento Interno do condomínio. Concessão da gratuidade de justiça que não impede a condenação em honorários de sucumbência, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do art. 98, §3, do CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO (TJSP – Apelação 1001403-26.2014.8.26.0477; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Praia Grande – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2018; Data de Registro: 05/02/2018).

Ementa: CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA. Decreto de improcedência. Incontroversa a instalação de câmeras de segurança, pelo autor, em área comum do condomínio (hall) – Alegação de que é proprietário das quatro unidades do mesmo pavimento. Irrelevância. Circunstância que não autoriza apropriação de área comum que tem uso delimitado pela convenção condominial – Improcedência corretamente decretada … Precedentes. Sentença mantida. Recurso improvido (TJSP –  Apelação 1005937-77.2014.8.26.0100; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 43ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/04/2015; Data de Registro: 14/04/2015).

Ementa: Apelação. Condomínio. Obrigação de não fazer. Conexão não verificada. Instalação privada de câmeras de vigilância em área comum do condomínio. Interesse individual que não pode se sobrepor ao interesse da maioria. Condomínio que já conta com sistema de vigilância próprio e acesso aos demais condôminos. Sentença de improcedência mantida, inclusive a sucumbência. Preliminar afastada. Recurso não provido (TJSP –  Apelação 0184040-65.2010.8.26.0100; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/11/2013; Data de Registro: 05/11/2013).

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal. Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com