Quem já não teve problemas de vazamentos num apartamento cujo proprietário estava viajando? Assista o vídeo para saber como abordar o assunto.
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Dilúvio no condomínio
Tag: Condomínio
A terceirização, dependendo da atividade onde é utilizada, e o condomínio não é exceção, já faz algum tempo vem gerando muita discussão sobre a sua legitimidade.
O Tribunal Superior do Trabalho – TST na Súmula 331 menciona que não se forma o vínculo empregatício quando o tomador contrata serviços ligados à sua atividade-meio, desde que inexistentes a pessoalidade e a subordinação (esta súmula deverá ser alterada em virtude das novas disposições da Reforma Trabalhista acerca da Terceirização).
A Lei n. 13.429, de 31 de março de 2017, que alterou a lei do Trabalho Temporário, trouxe dispositivos pertinentes à Terceirização, nela acrescentando artigos referentes ao tema. Dentre eles consta a autorização para a quarteirização, ao mencionar que a empresa de terceirização pode subcontratar outras empresas para a realização de seus serviços.
A responsabilidade subsidiária na relação entre a tomadora dos serviços e a empresa de terceirização foi mantida no texto legal.
Referida alteração na lei deixou algumas lacunas sobre a aplicação do instituto que foram preenchidas pela Reforma Trabalhista que também alterou a Lei do Trabalho Temporário, acrescentado-lhe dispositivos que possibilitam a contratação de trabalhadores terceirizados para atuarem na atividade-fim (principal) de uma empresa (ou condomínio).
Entendemos não haver atividade-fim em condomínio, uma vez que ele não é uma empresa e, se fossemos discutir qual sua finalidade, certamente, a resposta seria a de residência, comércio ou um misto de ambos. Assim sendo, a terceirização dos serviços nos condomínios sempre foi plenamente justificável, desde que não conste da convenção coletiva de trabalho da categoria cláusula de proibição de terceirização de cargos, sendo que, neste caso, a questão poderá ser levada à discussão no Poder Judiciário para que este decida sobre o direito ou não do condomínio utilizar este tipo de contratação.
O condomínio e a empresa de terceirização poderão estabelecer, se assim entenderem, que os empregados deste última terão direito a salário equivalente ao pago aos empregados do condomínio, além de outros direitos não previstos nas disposições da lei.
Outro item importante da alteração da Lei do Trabalho Temporário pela Reforma Trabalhista se refere á chamada “quarentena” ou proibição de contratar uma empresa de terceirização cujos sócios tenham nos últimos dezoito meses prestado serviços à contratante como empregados ou trabalhadores sem vínculo empregatício, exceto se forem aposentados. Também entre a dispensa de um empregado do condomínio e sua contratação através de empresa de terceirização, para lhe prestar serviços na condição de terceirizado, deve decorrer o prazo de dezoito meses, contados de sua demissão.
Certas precauções devem ser tomadas ao se contratar uma empresa de terceirização, verificando-se sua regularidade mediante análise de seu contrato social, registro do mesmo na Junta Comercial e, além disso, saber há quanto tempo ela vem atuando no mercado, buscando ainda referências junto a outros condomínios que se utilizem de seus trabalhos. Verificadas estas condições, o contrato poderá ser firmado, sendo que o representante do condomínio deverá exigir que se acrescente ao mesmo uma cláusula obrigando a empresa de terceirização a apresentar, mensalmente, cópias dos holerites e das guias de recolhimento de INSS, FGTS, PIS e Imposto de Renda na Fonte dos empregados terceirizados colocados à sua disposição. Tal exigência tem fundamento no fato de que se o empregador direto (a empresa de terceirização) não cumprir com suas obrigações, o contratante dos serviços (o condomínio) poderá ser obrigado a fazê-lo, em virtude da responsabilidade subsidiária prevista na lei e na súmula aqui mencionadas.
Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito e Processo do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
Muitos problemas de relacionamento, seja entre casais, pais e filhos, colegas de trabalho e também entre síndico e condôminos, começam com falhas de comunicação. Se o excesso de mensagens irrita, a falta delas irrita muito mais.
Informações importantes são normalmente afixadas num quadro de avisos, que quase ninguém lê, ou enviadas através dos boletos bancários mensais, normalmente em poucas linhas e sem o adequado tratamento.
Dois outros canais de comunicação entre síndico e condôminos são circulares colocadas por debaixo da porta e os avisos nas assembleias, as primeiras muito espaçadas no tempo e as segundas pouco frequentadas.
A ausência de comunicação eficaz dá origem aos boatos, que são fontes de informações distorcidas e normalmente falsas.
Moradores bem informados acompanham melhor a vida do condomínio e participam mais da gestão.
Se você, sindico, precisar enviar mensagens escritas aos condôminos, observe as seguintes dicas:
A boa mensagem tem de ser CLARA (textos nada obscuros), PRECISA (exatidão das informações) e CONCISA (encaixa-se no contexto / faz sentido). Boas mensagens são sempre ASSERTIVAS: têm emissor claramente definido, destinatários específicos e mensagens diretas. O vocabulário deve ser adequado ao público alvo (receptor). Exemplo: Aviso aos moradores. O elevador social 2 será interditado no próximo dia 12, das 10h às 17h, para substituição do piso da cabine. Ass. José Roberto, síndico.
A comunicação instantânea é também possível com o correto uso da ferramenta de mensagem do aplicativo SmartSíndico. Saiba como visitando www.smartsindico.com.br e assistindo aos vídeos tutoriais.
O ambiente em que se desenvolve a vida condominial é democrático, sendo seu órgão máximo a assembleia geral de condôminos, em que o debate e a deliberação coletiva dão os rumos para o condomínio edilício.
É um equívoco pensar que o síndico, representante legal do condomínio, reúne poderes despóticos na condução da entidade. E se assim é, em alguns casos concretos, é porque foi falha a aplicação dos dispositivos legais que visam preservar os princípios democráticos, ou ainda, explicada pela pequena participação dos condôminos. Neste particular é útil lembrar a frase atribuída a Thomas Jefferson: “o preço da liberdade é a vigilância eterna“.
Em realidade, é estrita a margem para a atuação solitária do síndico. Salvo questões puramente administrativas e cotidianas (não emergenciais), deve o síndico encaminhar as questões para a deliberação assemblear.
E são dois os tipos de assembleias condominiais: a ordinária e a extraordinária. Diz-se assembleia geral ordinária (AGO) do primeiro ato que se realiza no ano, em que são condensados os assuntos mais importantes para a massa condominial (definição do rateio, aprovação de contas, aprovação orçamentária e, eventualmente, eleições ou alterações normativas – cf. art. 1.350 do Código Civil). Em muitos condomínios a AGO é o único ato que se realiza durante o ano todo. Por sua vez, após a realização da AGO, assembleia geral extraordinária (AGE) poderá ser convocada sempre que for oportuno e necessário.
Não se conhece um caso de anulação de assembleia fundada exclusivamente na escolha equivocada do nome do ato, uma ocorrência comum (denominada extraordinária, quando era ordinária ou vice e versa). Na hipótese o importante é o conteúdo e não tanto a forma.
Não raro a Convenção do Condomínio recomenda a realização da AGO no primeiro trimestre de cada ano. Foi dito “recomendação” e não “obrigação” por se tratar de regra sem penalidade, meramente programática. Num caso tal, por exemplo, se a AGO se realizar em abril o ato terá pleno valor e legitimidade, não ocasionando nenhuma sanção por parte do condomínio ou do síndico, seu representante legal.
Para que a assembleia seja produtiva e efetiva, convém observar alguns cuidados elementares. No presente artigo serão abordadas as cautelas para que a convocação seja feita de forma correta.
A convocação é o ato destinado a chamar todos os condôminos para participação na assembleia, por força do art. 1.354 do Código Civil, para que possam se programar e se preparar para o evento.
A assembleia pode ser convocada pelo síndico (art. 1.348, I, do Código Civil) ou por ¼ (um quarto) dos condôminos, desde que estejam quites com o condomínio (art. 1.350, § 1º, e 1.355, ambos do Código Civil).
A propósito, sabendo que a lei franqueia a participação nas assembleias ao condômino que esteja e dia com o condomínio (art. 1.335, III, do Código Civil), o mesmo requisito deve, desde logo, ser observado no ato preparatório da assembleia que é a sua convocação.
Outros dois aspectos são sensíveis para a convocação: o prazo mínimo para a sua realização, bem como a sua forma. Por força do previsto em lei (art. 1.334, I, do Código Civil), tais dados necessariamente constam da Convenção do Condomínio. Na distante hipótese da Convenção ser omissa, recomenda-se a entrega da Convocação mediante protocolo, com ao menos uma semana de antecedência.
Por fim, a convocação deve ser elaborada em linguagem simples, direta e clara. Não se admite o uso de eufemismos que visam esconder ou camuflar a deliberação realmente pretendida. Vale a recordação de como a boa-fé é prestigiada pela lei e pelos julgamentos que se realizam dia a dia nos nossos tribunais.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Quem foi ou é sindico sabe que, no dia da eleição, todos cumprimentam, desejam sucesso e prometem apoio, o que nem sempre acontece. Na maioria das vezes, o síndico é procurado apenas quando alguém tem um problema e espera pela solução.
Não adianta o síndico receber promessas de apoio e ficar esperando isso acontecer. É preciso induzir e provocar a participação, se não de todos, o que seria utopia, pelo menos de boa parte dos moradores comprometidos com a gestão, mesmo que sem cargos no corpo diretivo.
A melhor forma de se obter essa participação é comunicar-se constantemente com os moradores, e não apenas afixar comunicados ou apresenta-los em assembleias.
Comunique-se utilizando as ferramentas do aplicativo SmartSíndico. Sugira a criação de grupos de apoio para auxiliar o corpo diretivo. Alguns condôminos podem colaborar discutindo em pequenos grupos temas como: limpeza, manutenção, segurança, entrosamento, festas, torneios, socialização, etc.
Afinal, o síndico é o representante legal o condomínio, mas a responsabilidade deve ser compartilhada com todos os moradores. Por menor que seja a participação, todos têm condições de colaborar para o sucesso da gestão que, em última análise, traz melhoria na qualidade de vida no condomínio e também sua valorização patrimonial.
De quebra, o trabalho do síndico será mais leve e a participação de todos pode gerar o descobrimento de novos talentos no grupo e futuros síndicos também.
Assim agindo, o síndico terá mais colaboração e poderá preparar sucessores.
O empregado que resida no condomínio em que trabalha deve receber, segundo a convenção coletiva de trabalho da categoria, 33 % (trinta e três por cento) de seu salário nominal a título de Salário-Habitação.
Esse direito não é restrito ao zelador. Empregados que ocupem outros cargos também podem residir no edifício em que trabalham, até mesmo sendo proprietários de unidades autônomas e igualmente farão jus ao salário-habitação, pois, a cláusula convencional onde ele é previsto faz referência de forma genérica aos seus beneficiários, não mencionando especificamente o zelador.
Uma dúvida surge na hora do pagamento de horas extras, devido o salário-habitação ser pago e descontado na mesma proporção, sendo, no entanto, somado ao salário do empregado para efeito de recolhimento das contribuições previdenciárias, FGTS, PIS e Imposto de Renda. Esta é a vantagem auferida pelo empregado: ter seu recolhimento de encargos aumentado em virtude desse componente da convenção coletiva da categoria.
Assim, o fato do salário-habitação não ir para o “bolso” do empregado todos os meses, induz algumas pessoas a pensarem que ele não integra o cálculo das horas extras.
Todavia, atualmente as convenções coletivas contêm um parágrafo terceiro, que foi acrescido à cláusula pertinente para esclarecer tal questão, dispondo da seguinte forma sobre a incidência do salário-habitação nas horas extras: “O salário nominal mais o salário habitação servirão de base para o recolhimento das verbas previdenciárias, fundiárias, PIS e Imposto de Renda, bem como para o pagamento das horas extras mensais, folgas e feriados trabalhados.”
Referida cláusula também dispõe que seu pagamento no aviso-prévio indenizado e nas férias indenizadas não será efetuado até que o empregado desocupe a unidade que lhe foi cedida no condomínio em virtude do contrato. O texto do parágrafo segundo da cláusula em apreço é o seguinte:
“Parágrafo Segundo — O desconto previsto no parágrafo anterior não será efetuado quando do pagamento de férias indenizadas, 13º salário e no aviso-prévio quando indenizado sendo que, em relação ao aviso-prévio Indenizado e às férias indenizadas, o empregado não fará jus ao acréscimo até que desocupe o imóvel. Nesse caso, o empregador deverá pagar ao empregado a verba correspondente a esse acréscimo, no máximo, em 10 (dez) dias contados da data da entrega das chaves do imóvel.”
Portanto, no pagamento do décimo terceiro salário o Salário-Habitação permanecerá, será pago, sem o respectivo desconto, bem como, em caso de rescisão contratual, nas férias indenizadas e no aviso-prévio indenizado, mas, o percentual de 33% (trinta e três por cento) do salário nominal incidente nessas duas verbas, ficará retido (somente o percentual) até que o empregado venha a desocupar o imóvel. A partir da desocupação terá início o prazo de 10 (dez) dias para o condomínio lhe pagar essas diferenças.
Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito e Processo do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail:lexndr9@gmail.com
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Vou chamar a síndica!
Você já precisou chamar a síndica?
A partir de hoje, o Blog SmartSíndico passa a publicar, semanalmente, vídeos instrutivos e muitíssimo bem animados do canal Youtube Vou chamar a síndica, criado pela jornalista Catarina Anderáos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente.
Além da presença no canal Youtube e nas redes sociais, Catarina também edita um Blog, com o mesmo nome. Ela apresenta, de forma “causos” bastante intrigantes e curiosos, como “Por que virei síndica”, transitando também pelos temas incêndio, vizinhos calientes (ruidosos), falhas na segurança, uso inadequado do salão de festas, vasos com flores no parapeito da janela, e por aí vai.
Todos os “causos” são abordados com leveza, criatividade, bom humor, porém sempre dentro da lei e das boas práticas de administração condominial, e com ótimas dicas para síndicos e condôminos.
Para sua estreia no Blog SmartSíndico, escolhemos “Vizinhos intensos e calientes – como lidar com a barulheira”. Divirtam-se.
Por que poucas pessoas comparecem às assembleias?
Muitos condôminos não comparecem às assembleias porque consideram reuniões chatas, seja pelo dia e horário inadequados, temas áridos ou pela forma de condução. Alguns nem querem ouvir a palavra assembleia ou ler o edital de convocação. As assembleias são reuniões importantes para a boa administração e a vida no condomínio e deveriam ter presença maciça.
A legislação obriga a realização de pelo menos uma assembleia ordinária por ano, para prestação de contas e aprovação da previsão para o ano seguinte. Mas podem ser realizadas assembleias extraordinárias, tantas quanto forem necessárias.
Não existe data ótima para todos os moradores e alguns temas serão áridos, mas podemos caprichar na condução da assembleia para tornar aqueles momentos mais produtivos e menos maçantes.
Será possível conduzir assembleias de forma mais efetiva e amenizar seus aspectos negativos? Seguem algumas dicas.
Como planejar sua assembleia
- Reúna-se com o Conselho para planejar a assembleia, definir data e elaborar a pauta.
- Escolha data e horário confortáveis. Evite coincidir com eventos importantes ou populares (jogos importantes na TV, final de novela, véspera de feriado). Mas sempre haverá conflito de agenda com alguns moradores. Paciência.
- Prepare, confira e divulgue previamente os documentos que serão analisados. Isso poupa tempo e evita desconfiança.
- Não “engorde” a pauta com temas complexos ou polêmicos. Se for o caso, analise um tema complexo em cada assembleia.
- Procure ter na presidência dos trabalhos um condômino com habilidade de condução de reuniões. O síndico não deve presidir.
- Tenha sempre à mão: Convenção do Condomínio e Regulamento; Orçamentos previamente analisados e prontos para deliberação; Lista de presença e relação de inadimplentes.
- Confira quórum e capacidade para votar antes de iniciar a assembleia. Siga a pauta e prepare-se para lidar com os “brigões” de sempre.
Nada disso garantirá uma assembleia sem sobressaltos, mas uma vez seguida essa rotina, as chances de sucesso aumentam. No próximo texto abordaremos dicas para a condução das assembleias.
Com a entrada em vigor da Lei n. 13.467 de 13 de julho de 2017, a chamada Reforma Trabalhista, diversos artigos foram modificados ou acrescidos à Consolidação das Leis do Trabalho – CLT.
Dentre as modificações da Reforma, uma que merece destaque é a que se refere ao art. 443, no qual foi acrescentado à sua redação original o contrato para prestação de trabalho intermitente.
Já o novo art. 452-A da Consolidação estabelece as regras para adoção dessa modalidade de trabalho, ou seja: O contrato de trabalho intermitente deve ser celebrado por escrito e registrado na CTPS (Portaria n. 349, de 23/5/2018), contendo especificamente o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor horário ou diário do salário mínimo, bem como não será inferior àquele devido aos demais empregados do estabelecimento que exerçam a mesma função.
A portaria supracitada estabelece também não constituir discriminação salarial pagar ao trabalhador intermitente remuneração horária ou diária superior à paga aos demais trabalhadores da empresa contratados a prazo indeterminado.
Nessa nova modalidade de contratação, para a prestação dos serviços o empregador convocará o empregado por qualquer meio de comunicação eficaz, informando-o qual será a jornada, com pelo menos três dias corridos de antecedência e, uma vez recebida a convocação, o empregado terá o prazo de um dia útil para responder ao chamado, presumindo-se, no silêncio, a recusa da oferta que, todavia, não descaracterizará a subordinação para fins do contrato de trabalho intermitente.
Se aceita a oferta, a parte que descumprir sem justo motivo o contratado pagará à outra parte, no prazo de 30 dias, multa de 50% da remuneração que seria devida, permitida a compensação em igual prazo. O período de inatividade não será considerado tempo à disposição do empregador, podendo o empregado prestar serviços a outros contratantes nesse período, sob contrato intermitente ou outro.
A remuneração pelo empregador na inatividade descaracterizará o contrato de trabalho intermitente. É vedado o pagamento estipulado por período superior a um mês, devendo ser pago até o quinto dia útil do mês seguinte ao trabalhado.
O empregador efetuará o recolhimento das suas contribuições previdenciárias e do empregado, e o depósito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, com base nos valores pagos no período mensal. Ao cabo de doze meses, o empregado adquire direito a usufruir, nos doze meses seguintes, um mês de férias, período no qual não poderá ser chamado a prestar serviços ao mesmo empregador que estas lhe conceder, podendo usufruí-las em até três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os outros dois não inferiores a cinco dias corridos cada um (nos termos do parágrafo 1º, do art. 134 da CLT).
No condomínio essa modalidade de contrato poderá ser adotada para a contratação de, por exemplo, um pintor ou pedreiro para prestar serviços esporadicamente em suas dependências.
Outra inovação, trazida pela Reforma Trabalhista, é a contratação do trabalhador autônomo, prevista pelo novel art. 442-B da CLT. A contratação desse tipo de trabalhador “com ou sem exclusividade”, poderá ser feita pelo empregador, de forma continua ou não e não gerará vínculo empregatício (não será considerado empregado, pois, o artigo afasta essa qualidade).
Tal contratado não será subordinado ao contratante, não terá de obedecer ordens deste ou de seus prepostos, (existe a possibilidade do autônomo recusar a realização de atividade demandada pelo contratante, garantida a aplicação de cláusula de penalidade, caso prevista em contrato), nem terá de cumprir horário fixo, realizando as tarefas previamente estabelecidas em contrato de prestação de serviços. Poderá, ainda, trabalhar para outros condomínios, se o contrato não for de exclusividade, como autônomo ou empregado.
Esta forma de contratação permite sua utilização pelo condomínio para, por exemplo, contratar os serviços de um jardineiro.
Nas próximas matérias falaremos de outras alterações da Reforma Trabalhista aplicáveis aos empregados em condomínios.
Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. Editora LTr – São Paulo. E-mail: lexndr9@gmail.com
A recente tragédia no centro de São Paulo – incêndio e desabamento de edifício, com vítimas fatais e centenas de desabrigados – leva à seguinte reflexão: será que meu condomínio é seguro?
Essa é mais uma das preocupações do síndico: zelar pela segurança, prevenção contra incêndios, prevenção contra acidentes, seguros obrigatórios, etc.
Claro que essas obrigações variam de acordo com as características do condomínio: comercial ou residencial, com ou sem elevadores, portas corta-fogo, etc.
Que tal aproveitar o momento e reunir subsíndico e conselheiros e fazer uma vistoria no condomínio? Verifique extintores e mangueiras de incêndio (validade, localização), estado dos para raios, baterias de gás, instalações elétricas, desobstrução das rotas de fuga, sinalização e iluminação de emergência, manutenção de elevadores. Recomende aos moradores que verifiquem o interior de seus apartamentos, principalmente fogão a gás e instalações elétricas. Também é aconselhável conferir as apólices dos seguros obrigatórios.
Ao contrário dos bens materiais, a vida humana não tem preço. Mas ver destruído o imóvel adquirido com muito sacrifício por conta da irresponsabilidade humana dói muito. Melhor prevenir do que remediar.
