Salão de festas não é depósito. Nem mesmo quando não está sendo utilizado. Catarina Anderáos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente, nos apresenta mais um “causo” sobre o assunto, de seu canal Vou chamar a síndica.
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Excluindo-se as pessoas que brigam até em disputa de cara ou coroa, são muitos os motivos que podem fazer o clima desandar: ambiente pouco amistoso no condomínio; oposição predatória, disputas internas e panelinhas; má preparação ou má condução da assembleia; gestão ineficaz ou pouco participativa (síndico e conselho); inadimplência elevada etc.
Há também condôminos que, intencionalmente ou não, tumultuam a assembleia. Trazem para o debate temas que não estão na pauta, opinam (discordam) sobre qualquer assunto, retomam pontos já debatidos e decididos, fazem propostas irreais etc., tudo como estratégia para marcar posição ou defender interesses pessoais em detrimento do coletivo.
Normalmente, esse tipo de condômino, se instado a candidatar-se a síndico, recusa com veemência. Preferem o papel de pedra ao de vidraça.
Mesmo com temas áridos ou perspectiva de aumento do valor da cota ou de rateio extra, pessoas sensatas costumam tomar decisões equilibradas desde que bem esclarecidas. O segredo reside na boa preparação da assembleia e na clara explanação, sem titubear, dos assuntos da pauta.
Ofereça sempre propostas alternativas para a tomada de decisão. Quando sentir que todos estão em condições de deliberar, proponha votação nominal e aberta para os temas mais áridos. Conte os votos e registre o resultado na ata. Embora haja tecnologia disponível e econômica para votação eletrônica, o voto aberto nos assuntos polêmicos faz com que cada morador se posicione.
Não estou afirmando que tais providências façam com que o síndico consiga aprovar o que quiser. Mas as decisões serão mais racionais e equilibradas.
Temas áridos e polêmicos fazem parte do cotidiano de qualquer condomínio. Por isso é errado ignora-los ou postergar a análise e a decisão. Enfrente-os de maneira racional e equilibrada, explane os prós e os contras e convoque os moradores para decidirem em assembleia. Não se esqueça de lavrar tudo em ata, registra-la e distribui-la a todos os moradores.
Última dica: se percebem que o clima na assembleia ficou tenso e que não há condições de se chegar a bom termo, o síndico pode propor a suspensão dos trabalhos, dar mais tempo às pessoas para analisarem os dados, ou solicitar a um conselheiro que, juntamente com alguns condôminos, estudem o tema objeto de controvérsia e elaborem um parecer a respeito. Depois, convoque novamente uma assembleia para resolver de vez essas questões.
A escolha da vida em condomínio é a opção pela convivência em comunidade. Uma comunidade com farta regulamentação legal (Código Civil, Convenção de Condomínio e Regimento Interno) e de dinâmica democrática.
Uma comunidade que pode ser formada por pessoas de diferentes perfis, origens e níveis econômicos. Porém, os condôminos encontram a identidade e união no interesse em manter o empreendimento imobiliário em boas condições, para o pleno atendimento de sua finalidade (comercial, residencial, misto, etc.), bem como para preservação do valor de mercado da unidade autônoma.
Com o propósito de viabilizar a satisfação de tal necessidade é que o legislador relacionou como o primeiro e mais importante dever do condômino o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I, do Código Civil).
Trata-se de um dever fundamental do condômino porque o condomínio edilício é uma entidade frágil e vulnerável, que na maioria dos casos depende exclusivamente do aporte que é feito mensalmente por cada um dos seus membros, por meio do pagamento da sua cota parte do rateio das despesas comuns.
E as sanções legais decorrentes da falta de pagamento não costumam causar grande temor aos inadimplentes, a saber, multa moratória (2%), juros moratórios (1% ao mês) e correção monetária, principalmente na atual conjuntura de grave crise econômica que o Brasil atravessa. Somem-se tais aspectos ao longo andamento que costumam ter as ações judiciais, que frustram a perspectiva de rápida recuperação dos valores devidos pelos inadimplentes.
Se diz que o condomínio é frágil, pois sequer é pessoa jurídica, sendo um “ente despersonalizado”. Ademais, diferentemente das empresas, o condomínio não visa e nem tem lucro, mas apenas divisão de despesas entre condôminos. Com efeito, como “o maná não cai do céu” para os condomínios, é de alta relevância que a inadimplência seja alvo de atenção, controle e correção. Do contrário, a falta de pagamento dos rateios será fonte de insatisfação entre os condôminos adimplentes, que serão forçados a cobrir os valores faltantes, até que o montante da inadimplência seja recuperado. Outra repercussão negativa da inadimplência é que, a depender da sua proporção, os serviços comuns são comprometidos por cortes orçamentários, cancelamento ou troca de contratos de prestação de serviços e de fornecedores, ocasionando maior precariedade na vida condominial.
Deste modo, muito mais que o temor de vir a sofrer as decorrências legais da inadimplência, deveriam os condôminos, sensibilizados pelo estilo de vida em comunidade, que requer maior solidariedade, boa-fé e cooperação entre todos os seus componentes, terem como prioridade o correto pagamento das suas contribuições condominiais, de forma a assegurar o bem-estar coletivo e individual.
Em artigos futuros voltarei a tratar de questões referentes ao controle da inadimplência, com sugestões amparadas na legislação, bem como outras que devem ser evitadas, posto que aventureiras.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Por que poucas pessoas comparecem às assembleias?
Muitos condôminos não comparecem às assembleias porque consideram reuniões chatas, seja pelo dia e horário inadequados, temas áridos ou pela forma de condução. Alguns nem querem ouvir a palavra assembleia ou ler o edital de convocação. As assembleias são reuniões importantes para a boa administração e a vida no condomínio e deveriam ter presença maciça.
A legislação obriga a realização de pelo menos uma assembleia ordinária por ano, para prestação de contas e aprovação da previsão para o ano seguinte. Mas podem ser realizadas assembleias extraordinárias, tantas quanto forem necessárias.
Não existe data ótima para todos os moradores e alguns temas serão áridos, mas podemos caprichar na condução da assembleia para tornar aqueles momentos mais produtivos e menos maçantes.
Será possível conduzir assembleias de forma mais efetiva e amenizar seus aspectos negativos? Seguem algumas dicas.
Como planejar sua assembleia
- Reúna-se com o Conselho para planejar a assembleia, definir data e elaborar a pauta.
- Escolha data e horário confortáveis. Evite coincidir com eventos importantes ou populares (jogos importantes na TV, final de novela, véspera de feriado). Mas sempre haverá conflito de agenda com alguns moradores. Paciência.
- Prepare, confira e divulgue previamente os documentos que serão analisados. Isso poupa tempo e evita desconfiança.
- Não “engorde” a pauta com temas complexos ou polêmicos. Se for o caso, analise um tema complexo em cada assembleia.
- Procure ter na presidência dos trabalhos um condômino com habilidade de condução de reuniões. O síndico não deve presidir.
- Tenha sempre à mão: Convenção do Condomínio e Regulamento; Orçamentos previamente analisados e prontos para deliberação; Lista de presença e relação de inadimplentes.
- Confira quórum e capacidade para votar antes de iniciar a assembleia. Siga a pauta e prepare-se para lidar com os “brigões” de sempre.
Nada disso garantirá uma assembleia sem sobressaltos, mas uma vez seguida essa rotina, as chances de sucesso aumentam. No próximo texto abordaremos dicas para a condução das assembleias.
Rateio nada mais é do que a divisão da arrecadação necessária para custear as despesas pelo número de unidades (apartamentos). Parece simples mas, logo de cara, surge uma dúvida: será que todos os moradores devem pagar exatamente o mesmo valor?
Bem, o critério previsto na lei 4591/6 chama-se “fração ideal”, ou seja, o montante a ser pago por cada unidade deve ser proporcional à fração ideal do terreno correspondente a cada uma. Essa divisão consta da Convenção de Condomínio. O código civil, de 2002, no art. 1336, I também prevê a fração ideal, como critério, mas dá ao condomínio a liberdade de convencionar outro método.
Quando temos num condomínio todos os apartamentos exatamente com o mesmo tamanho, o critério da fração ideal equivale à divisão da arrecadação total pelo número de unidades. Mas, quando temos no mesmo empreendimento unidades com dois e unidades com 3 dormitórios, por exemplo, ou então apartamentos de cobertura com dois pisos (duplex), seria justo que todos pagassem o mesmo valor? Alguns juristas entendem que o critério da fração ideal pode ser legal, mas não é necessariamente justo com base na alegação de que é princípio geral de direito o não enriquecimento (dos demais condôminos) sem causa. Seria preciso analisar caso a caso para compreender melhor, pois a polêmica é grande. Recomendação: siga o que consta na sua Convenção.
Nos condomínios HIS – Habitação de Interesse Social, como os casos da Cohab ou CDHU, por exemplo, é comum os moradores decidirem que todos pagarão o mesmo valor, e isso acaba prevalecendo.
O cuidado a ser tomado na emissão de recibos e boletos é a especificação do que está sendo arrecadado: cota ordinária, rateio de água e gás (casos de individualização), despesas extraordinárias, fundo de reserva, multas etc. Essa especificação permitirá que, nos casos de locação, proprietários e inquilinos paguem cada um aquilo que é devido.
Este é um dos mais importantes temas na gestão condominial, justamente porque envolve receitas e despesas, ou seja, mexe com o bolso de todos.
Por isso, neste Blog do aplicativo SmartSíndico, procuraremos abordar o tema em mais de uma postagem, sem a pretensão de esgotar o assunto, mas sim procurando dar uma visão mais abrangente ao leitor. Vamos lá.
O que é Previsão Orçamentária?
Em poucas palavras, é uma relação das despesas que o condomínio terá num dado período de tempo (um ano), o que determinará o quanto deverá ser arrecadado mensalmente dos condôminos (rateio), traduzido em cotas condominiais.
Como é uma previsão, existe sempre a possibilidade de erro ou omissão. Algumas contas podem vir mais altas do que o previsto (água, luz, por exemplo). Além disso, temos sempre os imprevistos, que como o próprio nome sugere, não podem ser, ou não foram previstos. Daí a importância de termos uma pequena margem de segurança.
Por que a previsão orçamentária é tão importante?
É importante porque o condomínio não pode viver com suas contas no negativo, devendo, pagando multas e juros, e também não deve arrecadar para acumular saldo na conta bancária. Assim, a previsão tem de ser o mais próximo possível da realidade, com uma pequena margem de segurança para que o caixa não fique negativo por conta de qualquer variação, como um pequeno aumento numa conta ou a inadimplência de um ou dois condôminos.
As previsões são aprovadas normalmente para período de um ano, mas como prever não é um exercício de adivinhação, sempre é possível rever os números, para mais ou para menos, pois, como dissemos, não interessa nem o caixa negativo, nem a sobra excessiva de dinheiro.
Há casos em que, na falta de dinheiro em conta, o síndico lança mão do Fundo de Reserva para cobrir as despesas do mês. É preciso muito cuidado com isso, porque o Fundo de Reserva destina-se a cobrir imprevistos ou emergências, e é arrecadado apenas entre proprietários, ou seja, inquilinos não contribuem para esse fundo. Portanto, se o síndico precisou lançar mão do Fundo de Reserva para cobrir déficit na conta ordinária, deve, imediatamente, promover sua recomposição, incluindo parcela extra no próximo boleto. Importante que essa decisão seja tomada em comum acordo com o Conselho e que tudo seja ratificado em assembleia.
Principais problemas na elaboração da previsão orçamentária
Quem viveu os anos de inflação descontrolada no Brasil sabe como era difícil fazer qualquer previsão. Mas existem outros fatores que dificultam a vida do síndico:
- Inexistência de histórico. É mais difícil preparar uma previsão quando não se tem históricos de meses ou anos anteriores. Isso acontece no caso de condomínios novos, quando não se conhece com precisão o consumo de água e luz, por exemplo, e em condomínios mal administrados ou mal organizados.
- O imprevisível. Como dissemos, previsão não é adivinhação. Mas é sempre possível fazer correções na previsão ao longo do ano por conta de aumento geral de preços (inflação), reajuste de salários acima do previsto, excesso de consumo etc.
- Alta inadimplência. Rateio é uma espécie de “vaquinha” entre os condôminos. Obviamente, espera-se que todos contribuam e que paguem em dia. Quando há problemas com alguma unidade, quando há inadimplência frequente, a previsão ficará “furada”. O jeito será aumentar o rateio entre os adimplentes (infelizmente punindo os pontuais), até que a inadimplência seja zerada.
Tão importante quanto elaborar a previsão mais exata possível, é seu acompanhamento, primeiramente pelo síndico e conselho, mas também por todos os condôminos, através das prestações de contas mensais. Felizmente hoje temos softwares específicos e também planilhas tipo Excel, que muito facilitam a elaboração e o acompanhamento da previsão.
Na próxima postagem abordaremos os diversos tipos de despesas típicas de um condomínio.
