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Os aposentados podem escolher a data para pagamento das contribuições condominiais?

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Os aposentados podem escolher a data para o pagamento das contribuições condominiais? 

É sabido que a obrigação de pagar o condomínio é espécie de obrigação de “trato sucessivo”, pois se renova mensalmente, tendo data certa de vencimento, por todos os condôminos e ocupantes conhecida.

Neste sentido há julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“É mais que evidente que o pagamento de despesas condominiais configura prestação continuada ou prestação de trato sucessivo. Assim, dúvida não existe que a sentença poderia, como quer o autor, condenar o requerido a pagar prestações vencidas no curso do processo, enquanto durar a obrigação” (TJSP, 36.ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Romeu Ricupero, Ap 0136410-13.2010.8.26.0100-SP, j. 20.1.2011, v.u.).

Não raro tal data consta por expresso da Convenção do Condomínio ou de ata de assembleia geral.

Na falta de disposição específica e expressa sobre o do assunto, bastará a prática consolidada, conhecida e aceita, é a famosa “praxe” por todos adotada (usos e costumes), que também tem força obrigatória. A Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-lei nº 4.657/42) serve de base para tal afirmação:

Decreto-lei nº 4.657/42

Art. 4° Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.
Na mesma linha, vale lembrar que o Código Civil em vigor prestigiou a boa-fé, a probidade e a coerência nos atos praticados, não sendo diferente sua recomendação sobre o assunto em estudo:

Código Civil

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

A data de vencimento, por todos conhecida e praticada, deve ser respeitada fielmente, sob pena da consumação da inadimplência e de suas repercussões.

Vale o alerta de que a modificação da data de vencimento depende de decisão de assembleia geral de condôminos, escorada no voto favorável de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Costuma existir confusão sobre o assunto dado o teor da Lei Federal n° 9.791/99, que alterou a Lei n° 8.987/95 (Lei das Concessões), e dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”. Tal lei é aplicável, por óbvio, apenas para contas oriundas das empresas concessionárias, que não abarca os condomínios edilícios, entidades de natureza claramente privada.

De conseguinte, lei alguma permite que os condôminos ou ocupantes aposentados efetuem o pagamento do rateio condominial em data diferenciada.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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Há, apenas, um tipo de condomínio?

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Há, apenas, um tipo de condomínio?

O termo “condomínio” traduz a ideia de propriedade comunitária. Segundo Plácido e Silva, pode ser definido como a “palavra formada da preposição com e do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa”. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 31º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 526.

Se a sua raiz diz respeito a propriedade em comum, sua aplicação prática em nosso direito deu origem a diferentes institutos jurídicos, com concepções e finalidades diversas, bem com base normativa própria.

Assim, quando se usa a palavra “condomínio” há que se ter o cuidado que estamos diante de um vocábulo que se presta a representar variadas figuras jurídicas.

Os autores identificam duas fontes que alimentaram a atual ideia de condomínio. A primeira foi o direito romano, que admitia o condomínio como uma exceção à regra da propriedade exclusiva de uma só pessoa. Os romanos concebiam o condomínio como uma só propriedade indivisa, com vários titulares detentores de partes ideais. A segunda fonte é teuto-feudal, em que o condomínio não estava associado à ideia de parte ideal, mas sim a uma coletividade de condôminos (propriedade de uso comum ou comunhão de mão comum), muito semelhante às sociedades atuais.

No nosso direito é prevalente a influência do direito romano, concebendo-se o condomínio como propriedade comum composta por partes ideais, sem correlação com sociedade ou personificação jurídica, frente a falta da affectio societatis, que pode ser traduzida como o ânimo de associação existente entre pessoas que decidem empreender em sociedade, isto é, decidem por criar uma pessoa jurídica para o alcance dos seus propósitos negociais.

No Código Civil é possível notar diferentes tipos de condomínio: os arts. 1.314 a 1.330 do tratam do condomínio geral ou tradicional e os arts. 1.331 a 1.358 regem o condomínio edilício, sendo o art. 1.348-A, um recente acréscimo legislativo, específico sobre o condomínio de lotes, figura que também encontra sustentação nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 4º, ambos da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

O condomínio geral, por sua vez, é dividido em voluntário (arts. 1.314 a 1.326) e necessário (arts. 1.327 a 1.330). A figura do compáscuo, prevista no art. 646 do Código Civil de 1916, não foi repetida no diploma atualmente em vigor.

Sob a rubrica “condomínio voluntário” albergam-se situações originadas de ajuste contratual (condomínio voluntário propriamente) e da sucessão hereditária.

Por sua vez, o condomínio necessário ou forçado reúne as situações em que o condomínio é criado como decorrência do direito de vizinhança, sem a vontade dos condôminos envolvidos. Trata-se do condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas.

Além do condomínio geral, o Código Civil traz o condomínio edilício que “… é o direito real de uso, gozo e disposição jurídica sobre uma coisa própria consistente em uma unidade funcional de um imóvel edificado, que está integrado por uma parte privativa consistente em uma fração do edifício e por uma cota parte indivisa sobre o terreno e sobre todas as partes ou coisas comuns do edifício”. GATTI, Edmundo. Teoria general de los derechos reales. 3ª ed. Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 1984, p. 140-141.

Além da classificação condominial acima apresentada, oriunda do Código Civil, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) veicula o “condomínio urbano especial” no seu art. 10 e a “Lei da Regularização Fundiária Urbana – REURB” (Lei nº 13.465/17) traz a figura do “condomínio urbano simples” nos arts. 61 a 63.

Ainda que não sejam figuras propriamente condominiais, o direito real de laje (arts. 1.225, XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil) e o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 e arts. 248, § 4º, e 252, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil) acabam por sofrer influência das práticas aplicáveis ao condomínio edilício.

Por falta de disposições legais mais específicas e precisas, algumas hipóteses peculiares, ensejadas pela modernização da sociedade ou do aumento de sua complexidade, são levadas a adotar os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil como seu regime jurídico ou mesmo como inspiração para elaboração de seus atos institutivos, bem como para a sua prática cotidiana. Neste sentido foi elaborado o Enunciado n° 89 da Jornada de Direito Civil:

Enunciado n° 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.
Portanto, de modo breve, são as figuras acima catalogadas as hipóteses que ilustram a flexibilidade do instituto do condomínio, bem como a sua importância nos âmbitos jurídico, econômico e social.

Autor: Dr. João Paulo Rossi Paschoal – Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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Equiparação salarial na reforma trabalhista

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Equiparação salarial na reforma trabalhista

As convenções coletivas dos empregados em condomínios, na cláusula que trata do salário admissão, aduzem: “Admitido o empregado para a função de outro, será garantido ao mesmo, salário igual ao do empregado de menor salário na função, sem serem consideradas as vantagens pessoais, nos termos do art. 461, da Consolidação das Leis do Trabalho.” Referida cláusula remete ao artigo consolidado, mencionando ainda que, para efeito da equiparação, não serão consideradas as vantagens de caráter personalíssimo (por exemplo, adicional por tempo de serviço, acúmulo de função etc.).

O artigo 461 da CLT sofreu alterações em sua redação pela Reforma Trabalhista, ficando seu caput da seguinte forma: “Sendo idêntica a função, a todo trabalho de igual valor, prestado ao mesmo empregador, no mesmo estabelecimento empresarial, corresponderá igual salário, sem distinção de sexo, etnia, nacionalidade ou idade.”

Também o parágrafo 1º do artigo passou a dispor que o trabalho de igual valor será o que for feito com igual produtividade e com a mesma perfeição técnica, entre pessoas cuja diferença de tempo de serviço para o mesmo empregador não seja superior a quatro anos e a diferença de tempo na função não seja superior a dois anos.

Assim, além da diferença de tempo na função (não superior a 2 anos), passa a existir outra exigência para a equiparação, ou seja, diferença de tempo de serviço para o mesmo empregador  igual  ou inferior a quatro anos. Dessa forma, para que haja a equiparação salarial, o empregado usado como paradigma daquele que a almeja deverá estar trabalhando há exatos quatro anos ou menos no mesmo condomínio e concomitantemente ter no máximo dois anos ou menos no exercício da função no momento da contratação do novo empregado. Por exemplo: se   o empregado for contratado como faxineiro, exercendo a função durante  um ano e três meses, passando depois a exercer a função de porteiro durante mais um ano, sendo contratado outro porteiro, este deverá receber um salário igual ao dele, já que seu tempo de contratação não ultrapassa a quatro anos no condomínio e tendo apenas um ano no exercício da função de porteiro, serve de paradigma para o recém-contratado, tornando devida a equiparação.

Quanto ao trabalho de igual valor, caracterizado pela igual produtividade e mesma perfeição técnica, em condomínios e mesmo em outras atividades que não apresentam um produto final, mas sim serviços, torna difícil a sua comprovação.

Uma alternativa à equiparação salarial, também constante do artigo citado, refere-se à existência de um quadro de carreira ou adoção, através de norma interna ou de negociação coletiva, de um plano de cargos e salários, onde as promoções poderão ser feitas por merecimento e antiguidade ou obedecer apenas a um destes critérios.

É importante lembrar o que menciona a Súmula n. 6 do Tribunal Superior do Trabalho, em seu item VIII: “É do empregador o ônus da prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo da equiparação salarial.”

A Reforma Trabalhista também acrescentou ao artigo 461 o parágrafo 5º que dispõe que a equiparação salarial só é possível entre empregados contemporâneos no cargo ou na função, vedando a indicação de paradigmas remotos (ex.: “A” paradigma de “B” que requeria a equiparação e a obtinha. “C” sabendo que “B” conseguira a equiparação com “A” também a requeria, embora não tivesse trabalhado com “A”, este, o chamado paradigma remoto, não é mais possível com a Reforma).

Para finalizar, lembramos que o parágrafo 4º do artigo em apreço foi mantido pela Reforma e determina que o empregado que for readaptado em nova função em virtude de alguma deficiência física ou mental, atestada pelo órgão competente da Previdência Social, não servirá de paradigma para fins de equiparação salarial. É o caso do empregado que recebe alta previdenciária determinando sua readaptação em outro cargo no condomínio, já tendo salário maior que os demais empregados na função que passará a exercer, mas sem ensejar a equiparação salarial para eles, embora tendo menos de dois anos em seu exercício, por causa de sua condição de readaptado.

*Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com 

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Dispensa do empregado estável. É possível?

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E se o empregado que goza de estabilidade no emprego comete uma falta grave? Como o empregador fará para demiti-lo? Embora perfeitamente possível, em determinados casos a demissão não poderá ser imediata, como veremos a seguir.

Cabe informar que há entendimento, inclusive sumular no caso do representante sindical, no sentido de que somente os empregados amparados pela estabilidade decenal (dos não optantes pelo FGTS anteriormente à promulgação da Constituição Federal em 1988), prevista no art. 494 da CLT, e sindicalistas — art. 543, § 3º, da CLT e Súmulas ns. 379 do TST e 197 do STF — é que ensejariam a instauração de inquérito judicial para a sua dispensa.

Nesses casos, o empregador deverá suspender o empregado por 30 (trinta) dias e, concomitantemente, procurar um advogado trabalhista para que dê entrada num inquérito judicial.

O inquérito correrá numa das Varas do Trabalho e terá como objetivo o reconhecimento pela Justiça da falta grave do empregado, com sua consequente demissão por justa causa.

O condomínio poderá suspender o empregado durante o período em que o inquérito estiver transcorrendo, sem lhe pagar salários.
Uma vez proferida a sentença, se for decidido que o empregado não cometeu a falta capaz de ensejar a rescisão motivada do seu contrato, receberá os salários desse período com correção e juros.

Se o condomínio preferir, o empregado poderá continuar a trabalhar durante o inquérito.

Outras estabilidades provisórias encontram-se previstas em lei (ex.: estabilidade da gestante — Constituição Federal) ou nas convenções coletivas de trabalho das categorias (ex.: estabilidade pré-aposentadoria, das convenções coletivas dos empregados em condomínios e edifícios) e visam assegurar a aquisição de um direito pelo empregado em determinadas condições ou dar-lhe tranquilidade para sua recuperação (ex.: empregado afastado em virtude de doença ou acidente do trabalho).

Quando prevista em convenção coletiva, acordo coletivo ou sentença normativa, geralmente, a cláusula da estabilidade provisória permite sua conversão em indenização, possibilitando a rescisão nesse caso.

As estabilidades previstas em lei não permitem trocar a garantia de emprego por indenização, devendo o empregador observar o período estável do empregado para, somente depois de seu termo, rescindir o contrato.

E se o empregado em gozo de estabilidade provisória resolve pedir demissão?

É possível proceder à rescisão do contrato nesse caso?

A resposta encontra-se no art. 500 da CLT, que assim dispõe: “O pedido de demissão do empregado estável só será válido quando feito com a assistência do respectivo Sindicato e, se não houver, perante autoridade local competente do Ministério do Trabalho e Previdência Social ou da Justiça do Trabalho.”

Assim, atendido o requisito da assistência sindical ao pedido do empregado, a rescisão poderá ser efetivada, pois seria absurdo obrigar o empregado a manter um contrato que não mais deseja que continue a vigorar; todavia, para evitar qualquer reclamação posterior do empregado, no sentido de que foi coagido pelo empregador a pedir demissão, é conveniente que se exija dele um pedido de demissão por escrito, onde deixe claro que o faz de livre e espontânea vontade e renuncia à estabilidade.

Autor: Dr. Carlos Alexandre Cabral – Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com

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O corpo diretivo

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O síndico é o responsável legal pela administração do condomínio. Até aqui, nada de novo. Porém, é importante salientar que ele não precisa, e nem deve, resolver tudo sozinho. Além do síndico, também são também eleitos os integrantes do corpo diretivo, que devem trabalhar em equipe.

Pesquise na convenção de seu condomínio quantos e quais são os integrantes do corpo diretivo. O código civil em vigor não mais prevê a figura do subsíndico, mas não há qualquer problema em tê-lo(s). Escrevi no plural porque em alguns edifícios, com mais de uma torre ou bloco, a convenção prevê um síndico geral e mais um subsíndico para cada torre ou bloco.

Além do síndico e subsíndico, também são eleitos membros do conselho fiscal. Nem sempre se conseguem pessoas para preencher todos os cargos, porém (já aconteceu comigo), às vezes temos uma ou duas pessoas a mais se oferecendo para o conselho. Já vi casos em que foram eleitos como suplentes.

O que interessa, no frigir dos ovos, é que, além do síndico, que tem obrigações legais claramente definidas, o condomínio possa eleger condôminos para as demais funções, não apenas para preencher as vagas, mas para auxiliarem efetivamente o síndico em suas obrigações.

O papel do síndico é complexo e nem sempre a pessoa que se dispõe a assumi-lo reúne todo o conhecimento e tempo necessários para a missão. Mesmo que os reúna, o ideal é que sejam eleitas pessoas que formem uma equipe na qual os integrantes se complementem. Exemplo: um conhece legislação, outro tem experiência em obras, hidráulica, elétrica e pode colaborar na manutenção. Outro pode ainda ter bons conhecimentos sobre finanças ou contabilidade e pode colaborar na elaboração da previsão orçamentária e na análise da prestação de contas, e assim por diante. Outro condômino pode ser bom negociador e ajudar a lidar com fornecedores. Se algum membro da equipe já tiver sido síndico ou membro de conselho em outro edifício, essa experiência será muito útil.

Feliz o condomínio que tem o privilégio de ter como síndico alguém que se dedique à função e que possa contar com vizinhos igualmente dedicados nas demais funções, cujos conhecimentos e experiências se complementem.

É difícil conseguir isso? Se você for instigado a se eleger síndico, condicione sua aceitação à cooperação efetiva dos demais membros do corpo diretivo. Uma vez eleito, converse sempre com moradores e não hesite em pedir ajuda caso haja morador especializado em algum assunto para o qual necessite orientação, independente dele(a) ter ou não sido eleito para alguma função.

Quanto aos demais moradores, é fundamental que compareçam às assembleias, elejam com critério síndico e corpo diretivo, e depois apoiem seus trabalhos. Afinal, todos são responsáveis pela gestão.

Laerte Temple: Administrador, Advogado, Mestre e Doutor.

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SOBRE A INSALUBRIDADE E A PERICULOSIDADE

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O condomínio que quiser classificar ou delimitar as atividades insalubres ou perigosas exercidas por seus empregados poderá, com base no art. 195 da CLT, requerer ao Ministério do Trabalho a realização de perícia em suas dependências.

Com relação à periculosidade, temos a esclarecer que ela só se caracteriza quando a atividade do empregado, por sua natureza ou métodos de trabalho, implique risco acentuado em virtude de exposição permanente a inflamáveis, explosivos, eletricidade, roubos ou outras espécies de violência física nas atividades de profissionais de segurança pessoal ou patrimonial.

Todavia, é sabido que alguns condomínios, principalmente os localizados em áreas rurais, se utilizam dos serviços de empregados motociclistas, sendo importante observar que a Lei n. 12.997, de 18 de junho de 2014 alterou o art. 193 da CLT, incluindo nas atividades consideradas perigosas as do trabalhador em motocicleta.
A Portaria n. 1.565, de 13 de outubro de 2014, aprovou o Anexo 5 — Atividades Perigosas em Motocicleta — da Norma Regulamentadora n. 16, cujo texto reproduzimos a seguir:

ANEXO 5 — ATIVIDADES PERIGOSAS EM MOTOCICLETA

  1. As atividades laborais com utilização de motocicleta ou motoneta no deslocamento de trabalhador em vias públicas são consideradas
  2. Não são consideradas perigosas, para efeito deste anexo:
  3. a utilização de motocicleta ou motoneta exclusivamente no percurso da residência para o local de trabalho ou deste para aquela;
  4. as atividades em veículos que não necessitem de emplacamento ou que não exijam carteira nacional de habilitação para conduzi-los;
  5. as atividades em motocicleta ou motoneta em locais privados;
  6. as atividades com uso de motocicleta ou motoneta de forma eventual, assim considerado o fortuito, ou o que, sendo habitual, dá-se por tempo extremamente reduzido.

Uma vez caracterizada sua ocorrência, o adicional devido será de 30% (trinta por cento) sobre o salário básico, sem os acréscimos resultantes de gratificações, prêmios ou participações nos lucros da empresa.

Havendo direito aos adicionais de periculosidade e insalubridade, o empregado deverá optar pelo recebimento de somente um deles.

A Reforma Trabalhista, com relação à empregada gestante, no art. 394-A da CLT, dispõe:

“Sem prejuízo de sua remuneração, nesta incluído o valor do adicional de insalubridade, a empregada deverá ser afastada de:

  • — atividades consideradas insalubres em grau máximo, enquanto durar a gestação;
  • — atividades consideradas insalubres em grau médio ou mínimo, quando apresentar atestado de saúde, emitido por médico de confiança da mulher, que recomende o afastamento durante a gestação;
  • — atividades consideradas insalubres em qualquer grau, quando apresentar atestado de saúde, emitido por médico de confiança da mulher, que recomende o afastamento durante a lactação.
  • 1º (VETADO).
  • 2º Cabe à empresa pagar o adicional de insalubridade à gestante ou à lactante, efetivando-se a compensação, observado o disposto no art. 248 da Constituição Federal, por ocasião do recolhimento das contribuições incidentes sobre a folha de salários e demais rendimentos pagos ou creditados, a qualquer título, à pessoa física que lhe preste serviço.
  • 3º Quando não for possível que a gestante ou a lactante afastada nos termos do caput deste artigo exerça suas atividades em local salubre na empresa, a hipótese será considerada como gravidez de risco e ensejará a percepção de salário-maternidade, nos termos da Lei no 8.213, de 24 de julho de 1991, durante todo o período de afastamento.”

Ainda com a Reforma Trabalhista, a convenção e o acordo coletivo de trabalho têm prevalência sobre a lei quando dispuserem, dentre outros itens, sobre:

— enquadramento do grau de insalubridade;

— prorrogação de jornada em ambientes insalubres, sem licença prévia das autoridades competentes do Ministério do Trabalho.

A insalubridade, fica caracterzada se, apesar dos equipamentos utilizados para proteção do empregado (EPI’s) e o tempo de exposição aos agentes nocivos, a ação destes ultrapassar os limites de tolerância ou de concentração prefixados pela autoridade competente.

Os percentuais do adicional de insalubridade incidem sobre o salário mínimo e são previstos pelo art. 192 da CLT, ou seja: 40% (quarenta por cento) — grau máximo; 20% (vinte por cento) — grau médio; e 10% (dez por cento) — grau mínimo.

A eliminação ou neutralização da insalubridade ocorrerá: I — com a adoção de medidas que conservem o ambiente de trabalho dentro dos limites de tolerância; II — com a utilização de equipamentos de proteção individual ao trabalhador, que diminuam a intensidade do agente agressivo a limites de tolerância.

Podemos concluir que, agora, através de negociações coletivas entre os sindicatos de categoria econômica e profissional, bem como entre sindicato e empresa, é possível estabelecer prorrogação de jornada em local insalubre e o grau de insalubridade e, consequentemente, seu respectivo adicional para uma categoria ou empresa, independentemente de autorização do Ministério do Trabalho; no entanto, deverão ser respeitadas as leis e normas pertinentes à saúde, higiene e segurança do trabalho na elaboração de cláusulas dispondo sobre o tema insalubridade.

Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com

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O condômino inadimplente pode ser privado de utilizar as áreas comuns? 

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Privar o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio, tais como piscina, salões de festa, academias de ginástica etc., é um dos impulsos dos adimplentes, a fim de punir o faltoso e constrangê-lo a cumprir com a obrigação condominial. 

Acontece que as áreas comuns, juntamente com a área privativa da unidade autônoma, fazem parte da totalidade da propriedade do condômino. 

Neste sentido, impedir o inadimplente de utilizar as áreas comuns significa limitar a sua propriedade, o que não possui previsão legal. 

A privação imposta ao inadimplente pode configurar até dano moral, a ser pago pelo condomínio, uma vez que se configura forma abusiva de cobrança. Este é o entendimento majoritário dos tribunais: “INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Vedação ao uso de piscina e publicação de informativo com o nome dos condôminos inadimplentes. Direito de cobrança exercido de maneira abusiva. Dano moral configurado. Reparação devida. Fixação da indenização em valores adequados. RECURSOSDESPROVIDOS. (Tribunal de Justiça de São Paulo, apelação nº 9147430-56.2007.8.26.0000). 

Aliás, os tribunais brasileiros têm decidido que é ilegal impedir o condomínio inadimplente de utilizar as áreas comuns, mesmo que isto eventualmente esteja previsto na convenção de condomínio ou no regimento interno. Confira-se: “DESPESAS DE CONDOMÍNIO DECLARATÓRIA PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO REGULAMENTO INTERNO – CLÁUSULA ILEGAL POR VIOLAR DIREITO DE PROPRIEDADE E O DO CONDÔMINO AO PLENO USO DA PROPRIEDADE SENTENÇA REFORMADA. (Tribunal de Justiça de São Paulo, apelação nº 9119386-90.2008.8.26.0000). 

Assim sendo, para o condomínio receber o que lhe é devido, a única alternativa é ajuizar a competente ação de cobrança, devendo ser evitada qualquer prática que possa constranger o direito de propriedade dos condôminos.   

Dr. Leonardo Tavares Siqueira: ltavares@thvadvogados.com.br

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Pode-se divulgar lista de condôminos inadimplentes

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Pode ser colocado o número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro distribuído aos demais?

Muito se questiona se é permitido colocar o número do apartamento inadimplente no demonstrativo financeiro do condomínio. A questão é saber se é possível expor aos demais condôminos, interessados na boa saúde financeira do condomínio, a mora do inadimplente.  

Pois bem, por lei, o síndico tem como um de seus deveres a prestação de contas aos condôminos. E nas contas, por óbvio, devem constar o passivo e o ativo do condomínio, com seus créditos e débitos. 

Neste sentido, não só pode como deve o síndico, na prestação de contas, indicar as unidades inadimplentes. Esta indicação é fundamental para demonstrar a realidade das contas do condomínio. 

O que não se pode fazer, entretanto, é abusar do direito de prestar contas e, assim, expor o inadimplente de forma vexatória, constrangendo-o perante terceiros, que nenhum interesse têm nas questões internas do condomínio. 

Dr. Leonardo Tavares Siqueira: advogado, professor, palestrante e também apoiador de causas sociais. ltavares@thvadvogados.com.br

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Informação pode reduzir inadimplência em condomínios

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Uma das “dores”, do síndico e dos condôminos pontuais é a inadimplência de alguns. As causas são as mais variadas, indo desde a mais óbvia, ou seja, falta de dinheiro (perda de emprego, dificuldades financeiras), até as menos ortodoxas, como o esquecimento, ou então a velha tentativa de “levar vantagem”, acumulando atrasos e negociando o pagamento em suaves parcelas.

Porém, o que também causa insatisfação no condômino e prejudica a arrecadação é a falta de transparência e de informações precisas e rápidas sobre as finanças do condomínio. É mais penoso pagar uma despesa sem que saibamos exatamente o que está acontecendo no condomínio e onde está sendo empregado o dinheiro arrecadado.

As prestações de contas encaminhadas são normalmente defasadas em até 2 meses. Explico: quando recebemos o boleto para pagar a cota de agosto, por exemplo, a prestação de contas quem vem anexa é a junho, pois a de julho não estará concluída por ocasião da emissão do boleto.

O envio de boletos on line, muito utilizado hoje em dia, tem várias vantagens, mas também pelo menos uma limitação: diminui o fluxo de comunicação entre o síndico e os condôminos. Se, por um lado, o condômino recebe o boleto onde estiver, em seu smartphone, tablet ou computador, por outro lado é uma mensagem fria, resumida a uma ou duas linhas no corpo do boleto.

O ideal seria que, fechado o mês, a prestação de contas estivesse pronta com a maior brevidade, assim como a relação das unidades inadimplentes, oferecendo ação rápida de cobrança pelo síndico.

O aplicativo SmartSíndico foi desenvolvido pensando em facilitar a vida de síndico e condôminos ao oferecer ferramentas simples e práticas para auxiliar a gestão condominial. Algumas de suas principais vantagens são:

  • Facilidade para emitir boletos ou recibos para pagamento das cotas.
  • Comunicação direta e instantânea entre síndico e condômino através de mensagens via smartphones.
  • Liberação imediata da prestação de contas concluída e aprovada, bem como da relação de unidades inadimplentes.
  • Transparência, 7 dias por semana, 24 horas por dia, onde estiver.
  • Videoaulas com orientação para síndicos e condôminos.
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Terceirização no condomínio

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A terceirização, dependendo da atividade onde é utilizada, e o condomínio não é exceção, já faz algum tempo vem gerando muita discussão sobre a sua legitimidade.

O Tribunal Superior do Trabalho – TST na Súmula 331 menciona que não se forma o vínculo empregatício quando o tomador contrata serviços ligados à sua atividade-meio, desde que inexistentes a pessoalidade e a subordinação (esta súmula deverá ser alterada em virtude das novas disposições da Reforma Trabalhista acerca da Terceirização).

A Lei n. 13.429, de 31 de março de 2017, que alterou a lei do Trabalho Temporário, trouxe dispositivos pertinentes à Terceirização, nela acrescentando artigos referentes ao tema. Dentre eles consta a autorização para a quarteirização, ao mencionar que a empresa de terceirização pode subcontratar outras empresas para a realização de seus serviços.

A responsabilidade subsidiária na relação entre a tomadora dos serviços e a empresa de terceirização foi mantida no texto legal.

Referida alteração na lei deixou algumas lacunas sobre a aplicação do instituto que foram preenchidas pela Reforma Trabalhista que também alterou a Lei do Trabalho Temporário, acrescentado-lhe dispositivos que possibilitam a contratação de trabalhadores terceirizados para atuarem na atividade-fim (principal) de uma empresa (ou condomínio).

Entendemos não haver atividade-fim em condomínio, uma vez que ele não é uma empresa e, se fossemos discutir qual sua finalidade, certamente, a resposta seria a de residência, comércio ou um misto de ambos. Assim sendo, a terceirização dos serviços nos condomínios sempre foi plenamente justificável, desde que não conste da convenção coletiva de trabalho da categoria cláusula de proibição de terceirização de cargos, sendo que, neste caso, a questão poderá ser levada à discussão no Poder Judiciário para que este decida sobre o direito ou não do condomínio utilizar este tipo de contratação.

O condomínio e a empresa de terceirização poderão estabelecer, se assim entenderem, que os empregados deste última terão direito a salário equivalente ao pago aos empregados do condomínio, além de outros direitos não previstos nas disposições da lei.

Outro item importante da alteração da Lei do Trabalho Temporário pela Reforma Trabalhista se refere á chamada “quarentena” ou proibição de contratar uma empresa de terceirização cujos sócios tenham nos últimos dezoito meses prestado serviços à contratante como empregados ou trabalhadores sem vínculo empregatício, exceto se forem aposentados. Também entre a dispensa de um empregado do condomínio e sua contratação através de empresa de terceirização, para lhe prestar serviços na condição de terceirizado, deve decorrer o prazo de dezoito meses, contados de sua demissão.

Certas precauções devem ser tomadas ao se contratar uma empresa de terceirização, verificando-se  sua regularidade mediante análise de seu contrato social, registro do mesmo na Junta Comercial e, além disso, saber há quanto tempo ela vem atuando no mercado, buscando ainda referências junto a outros condomínios que se utilizem de seus trabalhos. Verificadas estas condições, o contrato poderá ser firmado, sendo que o representante do condomínio deverá exigir que se acrescente ao mesmo uma cláusula obrigando a empresa de terceirização a apresentar, mensalmente, cópias dos holerites e das guias de recolhimento de INSS, FGTS, PIS e Imposto de Renda na Fonte dos empregados terceirizados colocados à sua disposição. Tal exigência tem fundamento no fato de que se o empregador direto (a empresa de terceirização) não cumprir com suas obrigações, o contratante dos serviços (o condomínio) poderá ser obrigado a fazê-lo, em virtude da responsabilidade subsidiária prevista na lei e na súmula aqui mencionadas.

Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito e Processo do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com