O ambiente em que se desenvolve a vida condominial é democrático, sendo seu órgão máximo a assembleia geral de condôminos, em que o debate e a deliberação coletiva dão os rumos para o condomínio edilício.
É um equívoco pensar que o síndico, representante legal do condomínio, reúne poderes despóticos na condução da entidade. E se assim é, em alguns casos concretos, é porque foi falha a aplicação dos dispositivos legais que visam preservar os princípios democráticos, ou ainda, explicada pela pequena participação dos condôminos. Neste particular é útil lembrar a frase atribuída a Thomas Jefferson: “o preço da liberdade é a vigilância eterna“.
Em realidade, é estrita a margem para a atuação solitária do síndico. Salvo questões puramente administrativas e cotidianas (não emergenciais), deve o síndico encaminhar as questões para a deliberação assemblear.
E são dois os tipos de assembleias condominiais: a ordinária e a extraordinária. Diz-se assembleia geral ordinária (AGO) do primeiro ato que se realiza no ano, em que são condensados os assuntos mais importantes para a massa condominial (definição do rateio, aprovação de contas, aprovação orçamentária e, eventualmente, eleições ou alterações normativas – cf. art. 1.350 do Código Civil). Em muitos condomínios a AGO é o único ato que se realiza durante o ano todo. Por sua vez, após a realização da AGO, assembleia geral extraordinária (AGE) poderá ser convocada sempre que for oportuno e necessário.
Não se conhece um caso de anulação de assembleia fundada exclusivamente na escolha equivocada do nome do ato, uma ocorrência comum (denominada extraordinária, quando era ordinária ou vice e versa). Na hipótese o importante é o conteúdo e não tanto a forma.
Não raro a Convenção do Condomínio recomenda a realização da AGO no primeiro trimestre de cada ano. Foi dito “recomendação” e não “obrigação” por se tratar de regra sem penalidade, meramente programática. Num caso tal, por exemplo, se a AGO se realizar em abril o ato terá pleno valor e legitimidade, não ocasionando nenhuma sanção por parte do condomínio ou do síndico, seu representante legal.
Para que a assembleia seja produtiva e efetiva, convém observar alguns cuidados elementares. No presente artigo serão abordadas as cautelas para que a convocação seja feita de forma correta.
A convocação é o ato destinado a chamar todos os condôminos para participação na assembleia, por força do art. 1.354 do Código Civil, para que possam se programar e se preparar para o evento.
A assembleia pode ser convocada pelo síndico (art. 1.348, I, do Código Civil) ou por ¼ (um quarto) dos condôminos, desde que estejam quites com o condomínio (art. 1.350, § 1º, e 1.355, ambos do Código Civil).
A propósito, sabendo que a lei franqueia a participação nas assembleias ao condômino que esteja e dia com o condomínio (art. 1.335, III, do Código Civil), o mesmo requisito deve, desde logo, ser observado no ato preparatório da assembleia que é a sua convocação.
Outros dois aspectos são sensíveis para a convocação: o prazo mínimo para a sua realização, bem como a sua forma. Por força do previsto em lei (art. 1.334, I, do Código Civil), tais dados necessariamente constam da Convenção do Condomínio. Na distante hipótese da Convenção ser omissa, recomenda-se a entrega da Convocação mediante protocolo, com ao menos uma semana de antecedência.
Por fim, a convocação deve ser elaborada em linguagem simples, direta e clara. Não se admite o uso de eufemismos que visam esconder ou camuflar a deliberação realmente pretendida. Vale a recordação de como a boa-fé é prestigiada pela lei e pelos julgamentos que se realizam dia a dia nos nossos tribunais.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
