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Analisar pasta de prestação de contas pode até ser uma tortura, mas é uma das atividades mais importantes para dar ao síndico, corpo diretivo e condôminos, a necessária tranquilidade de que as contas estão na mais perfeita ordem.
A vida em condomínio, como uma moderna manifestação do direito de propriedade, exige atenção às peculiaridades que norteiam tal forma de uso do imóvel.
E um dos aspectos mais comuns é que grande parte dos condomínios edilícios se apresenta concebido no formato de edificações construídas por andares sobrepostos.
Que fique claro que o condomínio edilício pode se valer de outras roupagens construtivas para vir ao mundo, como são exemplos os condomínios de casas, de sobrados ou mesmo de lotes, como oportunizado pelo acréscimo do art. 1.358-A ao Código Civil, por força da Lei nº 13.465/17 (Lei da Reurb).
De todo modo, fato é a multiplicidade de condomínios edilícios situados em construção por andares faz com que os dois fenômenos (o construtivo e o jurídico) acabem tendo identidade segundo o senso comum.
E uma das peculiaridades que a vida em condomínio com tal perfil construtivo traz é a necessidade de observar um aspecto, que além de ser uma regra elementar de boa educação, é alvo também da regência legal, eis que seu descumprimento pode ter sérias consequências.
A tormentosa questão diz respeito à responsabilidade civil pela queda ou arremesso de coisas, conhecida desde eras primevas, e que deu origem a actio de effusis et dejectis, cujo sentido não necessita de tradução, dada a proximidade dos termos latinos com a nossa língua mãe. A mencionada ação tratava de tudo aquilo que era jogado (lançado) do alto de um edifício, diretamente na via pública, na Roma antiga.
Vale a lembrança que já em Roma se construía edificações por andares, com nichos e cômodos alugados, destinados a servir de habitação. Recebiam o nome de ínsulas (insulae em latim). Um exemplo ainda existente é a Insula dell’Ara Coeli (século II), originalmente disposta em cinco andares, situada na Via del Teatro di Marcello em Roma (Itália), no sopé do Monte Capitolino e próximo da basílica de Santa Maria in Aracoeli.
Infelizmente, dos tempos dos romanos para cá, ao que consta os bons modos não avançaram tanto assim, de forma que a ocorrência continua a se repetir e é regida atualmente pelo nosso Código Civil no art. 938:
Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Trata-se de uma das modalidades de responsabilidade pelo fato da coisa, que recai de modo objetivo sobre o dono do imóvel ou, ainda, sobre o seu possuidor direto.
De conseguinte, se de forma clara, comprovada e inequívoca, for possível a identificação da pessoa que arremessou o objeto, a este caberá a responsabilidade pelo ressarcimento de eventuais danos causados (materiais e/ou morais), seja de forma voluntária e espontânea, ou forçada, via ação judicial.
Porém, acaso seja impossível determinar com exatidão a identidade do agente arremessador, inevitavelmente restará à coletividade (o condomínio como um todo) responder pelos prejuízos causados. E desde que fundado na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, será viável imputar a responsabilidade à parcela do condomínio que tenha a face voltada para o local dos fatos, isto é, as unidades das quais, presumivelmente, se pode lançar o objeto danoso. Variações de tal regra (ex: exclusão das unidades desocupadas ou que durante o dia permanecessem vazias, etc.) também podem constar da Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, o que deverá ser conferido casuisticamente.
Um julgado representativo do quanto acima foi dito é abaixo destacado, para melhor ilustrar a matéria tratada:
Ementa: CONDOMÍNIO. Queda de líquidos e objetos das unidades dos andares superiores, na sacada do apelante, cuja área é superior em relação aos demais. Quedas acidentais que, mais recentemente, pela natureza dos objetos lançados (fralda suja, lingerie com fezes e líquidos sujos), denotam a intenção de ofender e humilhar. Incidência do art. 938 do CC (effusis et dejectis). Responsabilidade objetiva do condomínio, diante da impossibilidade de identificar o autor das condutas. Dano moral configurado. Indenização fixada em R$ 20.000,00 que é razoável e suficiente à reparação pretendida. Rateio do pagamento que deverá ser objeto de deliberação interna do condomínio, não sendo o caso de se definir, neste momento, as unidades responsáveis pelo pagamento, sob pena de ofensa ao devido processo legal e à ampla defesa. Obrigação de fechamento da sacada a expensas do condomínio que não se constata. Ausência de previsão legal ou no estatuto condominial. Medida que, ademais, implicará em alteração da fachada do prédio, além do aumento da área privativa do apelante, o que depende de prévia deliberação em assembleia, por quórum qualificado. Eventual intenção do síndico e do zelador em realizar a obra que não é vinculativa. Sentença mantida. Recursos desprovidos (TJSP – Apelação 4000628-58.2013.8.26.0003; Relator (a): Teixeira Leite; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2015; Data de Registro: 06/05/2015).
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
É feio ficar ouvindo a conversa do vizinho? Mas e se o vizinho fala alto demais? Assista ao vídeo da síndica dedicada e reincidente.
É de conhecimento corrente que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, II, da Constituição Federal). Aplicando tal ideia ao questionamento, que serve de título ao presente artigo, podemos concluir que não há lei que imponha a obrigatoriedade ao condomínio edilício. Não se constata tal exigência nem no Código Civil e tampouco na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Sabe-se, porém, que a entidade condomínio tem regulação prevista não somente na lei, como também no texto democraticamente elaborado e aprovado pelos condôminos (Convenção do Condomínio), que pode evidenciar a obrigatoriedade da existência do fundo de reserva e outras particularidades sobre o assunto, o que merece ser conferido caso a caso.
Como o próprio nome indica, o fundo de reserva é uma conta que não se confunde com caixa do condomínio. Sua finalidade é garantir que o condomínio, em meio a uma circunstância inesperada, urgente ou emergencial, honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias, evitando dissabores ou prejuízos.
Como exemplo, a Convenção Condominial (art. 1.334, I, do Código Civil) pode mencionar a forma de contribuição e a finalidade do fundo de reserva. É usual, também, a inclusão da verba relativa ao fundo de reserva na previsão orçamentária que é apresentada e aprovada anualmente na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).
Caso a Convenção Condominial estabeleça o fundo de reserva, sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, bem como dizer sobre os limites máximo e mínimo de arrecadação, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Assim, como mais um exemplo, poderá a assembleia estipular um teto para a arrecadação, em patamar suficiente para fazer frente a sua destinação.
A praxe, em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva, é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias, em torno de 5% (cinco por cento) a 10% (dez por cento).
São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas por emergenciais e inadiáveis, como os consertos de vazamentos, telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.
Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza hipótese de despesa ordinária ou extraordinária.
A criação ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária (art. 22, X, “g”, da Lei n° 8.245/91):
Lei n° 8.245/91
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
(…)
Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação (art. 23, XII, § 1°, “i”, da Lei n° 8.245/91):
Lei n° 8.245/91
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
(…)
Deixando de lado a discussão sobre o fundo de reserva ser obrigatório ou não, é certo que, em termos administrativos, trata-se de um item de muito valor e utilidade, cujo propósito deve ser observado fielmente para o síndico, de modo a prevenir ou evitar os vários problemas que, inesperadamente, abalam a vida em comum.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Qualquer cheirinho de gasolina na garagem deve preocupar a todos, e ao síndico em particular. Saiba porque assistindo a mais esse video da Catarina Anderaos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente.
Privar o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio, tais como piscina, salões de festa, academias de ginástica etc., é um dos impulsos dos adimplentes, a fim de punir o faltoso e constrangê-lo a cumprir com a obrigação condominial.
Acontece que as áreas comuns, juntamente com a área privativa da unidade autônoma, fazem parte da totalidade da propriedade do condômino.
Neste sentido, impedir o inadimplente de utilizar as áreas comuns significa limitar a sua propriedade, o que não possui previsão legal.
A privação imposta ao inadimplente pode configurar até dano moral, a ser pago pelo condomínio, uma vez que se configura forma abusiva de cobrança. Este é o entendimento majoritário dos tribunais: “INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Vedação ao uso de piscina e publicação de informativo com o nome dos condôminos inadimplentes. Direito de cobrança exercido de maneira abusiva. Dano moral configurado. Reparação devida. Fixação da indenização em valores adequados. RECURSOSDESPROVIDOS. (Tribunal de Justiça de São Paulo, apelação nº 9147430-56.2007.8.26.0000).
Aliás, os tribunais brasileiros têm decidido que é ilegal impedir o condomínio inadimplente de utilizar as áreas comuns, mesmo que isto eventualmente esteja previsto na convenção de condomínio ou no regimento interno. Confira-se: “DESPESAS DE CONDOMÍNIO DECLARATÓRIA PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO REGULAMENTO INTERNO – CLÁUSULA ILEGAL POR VIOLAR DIREITO DE PROPRIEDADE E O DO CONDÔMINO AO PLENO USO DA PROPRIEDADE SENTENÇA REFORMADA. (Tribunal de Justiça de São Paulo, apelação nº 9119386-90.2008.8.26.0000).
Assim sendo, para o condomínio receber o que lhe é devido, a única alternativa é ajuizar a competente ação de cobrança, devendo ser evitada qualquer prática que possa constranger o direito de propriedade dos condôminos.
Dr. Leonardo Tavares Siqueira: ltavares@thvadvogados.com.br
As alterações efetuadas pela Reforma Trabalhista no artigo 59 da CLT, onde são previstas as horas prestadas após a jornada normal, se referem primeiro à denominação do instituto, ou seja, antes lá tratadas como “horas suplementares”, passaram a “horas extras”, termo mais atual.
O legislador também retirou do texto a obrigação do acordo escrito entre empregador e empregado, mencionando apenas acordo individual, portanto, a partir da Reforma não é mais necessário um acordo escrito para que o empregado passe a fazer horas extras, bastando um simples acordo de vontades.
Quanto ao percentual de acréscimo das horas extras, este, por sua vez, sofreu alteração pela Reforma, ou seja, antes o parágrafo primeiro do artigo 59 mencionava remuneração pelo menos 20% (vinte por cento) superior à da hora normal, agora a remuneração não poderá ser inferior a 50% (cinquenta por cento).
O cálculo das horas extras levará em consideração não só o valor da hora normal, mas também parcelas de natureza salarial e será acrescido do adicional previsto em lei, contrato, acordo, convenção coletiva ou sentença normativa
No tocante às folgas (que podem ser os domingos ou outros dias da semana estipulados como folga do empregado e os feriados), o trabalho nelas realizado, quando não compensado com outro dia de folga, enseja o pagamento em dobro do mesmo.
Alguns condomínios pagam esse trabalho com o título “horas extras a 100%”, o que não é correto, pois o art. 59 da CLT limita a duas as horas extras prestadas por dia. Dessa forma, considerar como extras as horas trabalhadas nesses casos, seria como que admitir estar infringindo o artigo citado. Por outro lado, classificar o trabalho nas folgas ou feriados com essa denominação, que não corresponde à realidade, irá trazer como desvantagem ao condomínio seu acréscimo, pela média, no pagamento das férias, décimo terceiro salário, além de compor o cálculo da indenização devida no caso de supressão de horas extras, sendo aconselhável que para esse pagamento se utilize como título “folga trabalhada”, “domingo trabalhado”, “feriado trabalhado”, evitando-se confundi-lo com horas extras.
Também os termos “horas constitucionais” ou “horas da constituinte” são usados frequentemente por síndicos e administradores de condomínios, deixando intrigado quem com eles não está familiarizado, pois, se os procurar em nossa legislação trabalhista, certamente, não os encontrará. Assim, cabe-nos esclarecer que as chamadas “horas constitucionais” ou, ainda, “horas da constituinte”, se tratam de denominações derivadas da redução da jornada semanal de trabalho, trazida pela Constituição Federal promulgada em 1988.
A redução constitucional da carga horária semanal, de 48 para 44 horas, levou alguns empregadores a entender que as horas que ultrapassassem o limite então estabelecido deveriam ter uma denominação específica e, esquecendo-se de que as horas que ultrapassam a jornada normal são denominadas extras, resolveram chamá-las “horas constitucionais” ou “horas da constituinte”. Assim, esclarecemos que elas nada mais são do que horas extras, ou seja, aquelas que ultrapassam a jornada diária ou semanal do empregado. É importante lembrar que, embora não exista na lei a denominação “horas constitucionais” ou “horas da constituinte”, o empregador que as vem pagando não se exime de continuar a fazê-lo (exceto se suprimi-las, mediante indenização), pois, como mencionado, tais horas se caracterizam como extras.
Por fim, lembramos que o décimo terceiro salário corresponderá a 1/12 da remuneração devida em dezembro, por mês de serviço realizado no ano (a fração igual ou superior a 15 dias de serviço será considerada mês integral para este efeito) e a média de horas extras prestadas durante o ano entrará no seu cálculo.
Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com
Pode ser colocado o número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro distribuído aos demais?
Muito se questiona se é permitido colocar o número do apartamento inadimplente no demonstrativo financeiro do condomínio. A questão é saber se é possível expor aos demais condôminos, interessados na boa saúde financeira do condomínio, a mora do inadimplente.
Pois bem, por lei, o síndico tem como um de seus deveres a prestação de contas aos condôminos. E nas contas, por óbvio, devem constar o passivo e o ativo do condomínio, com seus créditos e débitos.
Neste sentido, não só pode como deve o síndico, na prestação de contas, indicar as unidades inadimplentes. Esta indicação é fundamental para demonstrar a realidade das contas do condomínio.
O que não se pode fazer, entretanto, é abusar do direito de prestar contas e, assim, expor o inadimplente de forma vexatória, constrangendo-o perante terceiros, que nenhum interesse têm nas questões internas do condomínio.
Dr. Leonardo Tavares Siqueira: advogado, professor, palestrante e também apoiador de causas sociais. ltavares@thvadvogados.com.br
Um dos temas jurídicos mais frequentes é a responsabilidade civil, dado que o exercício de qualquer atividade pode redundar no comprometimento dos agentes envolvidos. Quando o assunto é aplicado ao meio condominial, tende a ter maior amplitude ainda, pois a vida em comunidade é um complexo de relações sociais e jurídicas que podem, em algum momento, culminar no pagamento de indenizações.
E, justamente por ser usual, a responsabilização civil por furtos ou danos causados aos veículos nas áreas comuns é fonte de medo e inquietações, principalmente por parte das pessoas incumbidas de administrar o condomínio.
Para tornar a abordagem mais clara, vamos narrar precisamente como costuma surgir tal ocorrência no cotidiano do condomínio. Um certo dia a administração do condomínio é procurada por um condômino, que exige o pronto ressarcimento de danos causados ao seu veículo estacionado na área comum. A narrativa dá a certeza do dano, afirma sua consumação nos limites do condomínio, mas informa ser desconhecida a identidade do ofensor, de modo a justificar o envolvimento do condomínio. Para viabilizar o ressarcimento, o condômino apresenta orçamento dos serviços reparatórios. Não raro o contato se dá em tom de urgência e ameaça. Caso o pedido não seja aceito desde logo, o suposto vitimado promoverá ação judicial contra o condomínio.
O primeiro dado sensível que cabe ser dito é que, em regra, o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nas suas áreas comuns.
Em outras palavras, o condomínio edilício só responde de modo excepcional, desde que comprovadas algumas circunstâncias peculiares.
Para o fim de se saber se, excepcionalmente, haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros seguintes:
a- comprovação da existência de nexo causal: veracidade de que o prejuízo decorrente de furto, dano ou roubo existe e se deu nos limites do condomínio;
b- inexistência de causa excludente de responsabilidade: legítima defesa, estrito cumprimento do dever legal, exercício regular de um direito reconhecido, estado de necessidade, caso fortuito ou força maior e culpa exclusiva do suposto vitimado;
c- verificação se o dano ocorreu por dolo ou culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados). Se positiva a constatação, o condomínio responderá (art. 932, III, do Código Civil);
d- análise do que diz a Convenção do Condomínio a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar. Tal espécie de cláusula, cuja existência é muito comum, evidencia a regra de que o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nos limites, sendo acatada e prestigiada pela jurisprudência, como adiante será visto;
e- constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior e mais especializada for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e, consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio dispõe de uma segurança qualificada como padrão (normal), então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo. Do contrário, isto é, se houver a supervigilância, haverá dever de guarda e, portanto, responsabilidade.
A orientação acima é extraída da interpretação do Código Civil que é feita dia a dia por nossos tribunais. Ao tema é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), já que a relação condomínio-condômino não caracteriza relação de consumo. Os julgados abaixo, todos recentes, exemplificam o quanto foi dito:
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Furto em condomínio edilício. Necessidade de previsão expressa de responsabilidade na Convenção Condominial. Entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça. Ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado. Manutenção da r. sentença. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO (TJSP – Apelação 1022352-33.2017.8.26.0100; Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/04/2018; Data de Registro: 19/04/2018).
Ementa: Indenização por dano material não devida – Condomínio não se responsabiliza por móveis roubados ou furtados em sua dependência – Ausência de cláusula que responsabiliza condomínio por veículos roubados/furtados, bem como de segurança especializada – Recurso não provido (TJSP – Apelação 0027470-16.2012.8.26.0477; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande – 3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2018; Data de Registro: 22/06/2018).
Concluindo, os parâmetros acima relacionados devem ser sucessivamente analisados para o fim de se concluir se é caso ou não de responsabilização do condomínio e de modo a se evitar o pagamento de valores indevidos.
Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com
Uma das “dores”, do síndico e dos condôminos pontuais é a inadimplência de alguns. As causas são as mais variadas, indo desde a mais óbvia, ou seja, falta de dinheiro (perda de emprego, dificuldades financeiras), até as menos ortodoxas, como o esquecimento, ou então a velha tentativa de “levar vantagem”, acumulando atrasos e negociando o pagamento em suaves parcelas.
Porém, o que também causa insatisfação no condômino e prejudica a arrecadação é a falta de transparência e de informações precisas e rápidas sobre as finanças do condomínio. É mais penoso pagar uma despesa sem que saibamos exatamente o que está acontecendo no condomínio e onde está sendo empregado o dinheiro arrecadado.
As prestações de contas encaminhadas são normalmente defasadas em até 2 meses. Explico: quando recebemos o boleto para pagar a cota de agosto, por exemplo, a prestação de contas quem vem anexa é a junho, pois a de julho não estará concluída por ocasião da emissão do boleto.
O envio de boletos on line, muito utilizado hoje em dia, tem várias vantagens, mas também pelo menos uma limitação: diminui o fluxo de comunicação entre o síndico e os condôminos. Se, por um lado, o condômino recebe o boleto onde estiver, em seu smartphone, tablet ou computador, por outro lado é uma mensagem fria, resumida a uma ou duas linhas no corpo do boleto.
O ideal seria que, fechado o mês, a prestação de contas estivesse pronta com a maior brevidade, assim como a relação das unidades inadimplentes, oferecendo ação rápida de cobrança pelo síndico.
O aplicativo SmartSíndico foi desenvolvido pensando em facilitar a vida de síndico e condôminos ao oferecer ferramentas simples e práticas para auxiliar a gestão condominial. Algumas de suas principais vantagens são:
