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Posso realizar uma assembleia em sessão aberta ou permanente?

A falta de preenchimento de votação qualificada, quando exigida pelo Código Civil ou pela Convenção de Condomínio, inviabiliza a tomada de decisão, a qual simplesmente não acontece, restando o item pertinente da ordem do dia prejudicado.

A lei não versa de modo explícito sobre a realização da assembleia em sessão permanente (ou sessão aberta), sendo figura advinda da prática, do dia a dia das entidades que costumam realizar assembleias, tais como os clubes, as associações, as sociedades e os condomínios.

A respeito do que vem a ser a assembleia em sessão permanente, bem como sua dinâmica, é de extrema utilidade a lição do saudoso jurista J. Nascimento Franco:

“Há questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite, etc. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembléia se declare em sessão permanente e desde logo designe dia, hora e local para continuação dos trabalhos. Assim decidido, o Presidente encerra os trabalhos do dia, determina que o Secretário lavre ata antes de nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer.

O prosseguimento dos trabalhos em sessão permanente não pode ser considerado uma outra Assembléia, nem como Assembléia reunida em segunda convocação, uma vez que a reunião subseqüente é, do ponto de vista legal, simples continuidade da anterior.

Por derradeiro, cabe consignar que a declaração de sessão permanente é matéria de competência exclusiva da Assembléia e não do Presidente, que apenas pode tomar a iniciativa de submetê-la à consideração do Plenário”. FRANCO, J. Nascimento. Condomínios. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 96-97.

De igual modo, o Poder Judiciário já se posicionou sobre o tema, reconhecendo sua possibilidade e legalidade:

Ementa: Ação anulatória de assembleia. Condomínio Edilício. Pretensão contra a decisão de estender a assembleia por mais dez dias para obtenção de votos a fim de modificar cláusula da Convenção. Sentença de procedência. Data da distribuição da ação: 12/03/2010. Valor da causa: R$ 10.000,00. Apela o autor sustentando que houve aprovação por unanimidade dos presentes para estender a duração da assembleia por mais dez dias visando alcançar o quórum mínimo necessário; e que a medida aprovada, limitação do número de procurações para participação em assembleia, somente trouxe benefícios. Cabimento. Deliberação de manter o funcionamento da assembleia de forma ininterrupta. Motivo insuficiente para impor sua nulidade. Limitação do número de procurações. Inexistência de indicação de prejuízo individual ao postulante em face da vontade expressada pela coletividade dos condôminos. Sentença reformada. Recurso provido para julgar improcedente a ação, com inversão dos ônus da sucumbência.

(TJSP; Apelação 0002258-60.2010.8.26.0445; Rel. Des. James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba – 3ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 05/12/2012; Data de Registro: 06/12/2012).

Apenas como ressalva, é recomendável que se faça a convocação dos condôminos que não participaram do início da assembleia declarada em sessão permanente, pela via e forma indicada na Convenção de Condomínio, evitando futuros questionamentos e confusões. Como visto, de modo algum aceita-se a colheita de assinaturas fora da assembleia, prática que pode configurar fraude.

De igual modo recomenda-se cautela com a vulgarização do uso da assembleia em sessão aberta. Tal expediente somente deve ser utilizado em questões excepcionais, em que sua prática seja útil e justificada. Mais seguro será garantir o preenchimento de votação qualificada por meio do incentivo de que haja participação pessoal dos condôminos ou de seus procuradores. Ademais, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada.

Por fim, vale reiterar que o Código Civil exige que as decisões do condomínio ocorram nas assembleias, não sendo possível utilizar abaixo-assinado como substituto da mesma ou, ainda, outros meios indiretos de colheita das opiniões.

Autor: Dr João Paulo Rossi Paschoal

Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com

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O corpo diretivo

O síndico é o responsável legal pela administração do condomínio. Até aqui, nada de novo. Porém, é importante salientar que ele não precisa, e nem deve, resolver tudo sozinho. Além do síndico, também são também eleitos os integrantes do corpo diretivo, que devem trabalhar em equipe.

Pesquise na convenção de seu condomínio quantos e quais são os integrantes do corpo diretivo. O código civil em vigor não mais prevê a figura do subsíndico, mas não há qualquer problema em tê-lo(s). Escrevi no plural porque em alguns edifícios, com mais de uma torre ou bloco, a convenção prevê um síndico geral e mais um subsíndico para cada torre ou bloco.

Além do síndico e subsíndico, também são eleitos membros do conselho fiscal. Nem sempre se conseguem pessoas para preencher todos os cargos, porém (já aconteceu comigo), às vezes temos uma ou duas pessoas a mais se oferecendo para o conselho. Já vi casos em que foram eleitos como suplentes.

O que interessa, no frigir dos ovos, é que, além do síndico, que tem obrigações legais claramente definidas, o condomínio possa eleger condôminos para as demais funções, não apenas para preencher as vagas, mas para auxiliarem efetivamente o síndico em suas obrigações.

O papel do síndico é complexo e nem sempre a pessoa que se dispõe a assumi-lo reúne todo o conhecimento e tempo necessários para a missão. Mesmo que os reúna, o ideal é que sejam eleitas pessoas que formem uma equipe na qual os integrantes se complementem. Exemplo: um conhece legislação, outro tem experiência em obras, hidráulica, elétrica e pode colaborar na manutenção. Outro pode ainda ter bons conhecimentos sobre finanças ou contabilidade e pode colaborar na elaboração da previsão orçamentária e na análise da prestação de contas, e assim por diante. Outro condômino pode ser bom negociador e ajudar a lidar com fornecedores. Se algum membro da equipe já tiver sido síndico ou membro de conselho em outro edifício, essa experiência será muito útil.

Feliz o condomínio que tem o privilégio de ter como síndico alguém que se dedique à função e que possa contar com vizinhos igualmente dedicados nas demais funções, cujos conhecimentos e experiências se complementem.

É difícil conseguir isso? Se você for instigado a se eleger síndico, condicione sua aceitação à cooperação efetiva dos demais membros do corpo diretivo. Uma vez eleito, converse sempre com moradores e não hesite em pedir ajuda caso haja morador especializado em algum assunto para o qual necessite orientação, independente dele(a) ter ou não sido eleito para alguma função.

Quanto aos demais moradores, é fundamental que compareçam às assembleias, elejam com critério síndico e corpo diretivo, e depois apoiem seus trabalhos. Afinal, todos são responsáveis pela gestão.

Laerte Temple: Administrador, Advogado, Mestre e Doutor.

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A responsabilidade civil decorrente da queda ou arremesso de coisas

A vida em condomínio, como uma moderna manifestação do direito de propriedade, exige atenção às peculiaridades que norteiam tal forma de uso do imóvel.

E um dos aspectos mais comuns é que grande parte dos condomínios edilícios se apresenta concebido no formato de edificações construídas por andares sobrepostos.

Que fique claro que o condomínio edilício pode se valer de outras roupagens construtivas para vir ao mundo, como são exemplos os condomínios de casas, de sobrados ou mesmo de lotes, como oportunizado pelo acréscimo do art. 1.358-A ao Código Civil, por força da Lei nº 13.465/17 (Lei da Reurb).

De todo modo, fato é a multiplicidade de condomínios edilícios situados em construção por andares faz com que os dois fenômenos (o construtivo e o jurídico) acabem tendo identidade segundo o senso comum.
E uma das peculiaridades que a vida em condomínio com tal perfil construtivo traz é a necessidade de observar um aspecto, que além de ser uma regra elementar de boa educação, é alvo também da regência legal, eis que seu descumprimento pode ter sérias consequências.

A tormentosa questão diz respeito à responsabilidade civil pela queda ou arremesso de coisas, conhecida desde eras primevas, e que deu origem a actio de effusis et dejectis, cujo sentido não necessita de tradução, dada a proximidade dos termos latinos com a nossa língua mãe. A mencionada ação tratava de tudo aquilo que era jogado (lançado) do alto de um edifício, diretamente na via pública, na Roma antiga.

Vale a lembrança que já em Roma se construía edificações por andares, com nichos e cômodos alugados, destinados a servir de habitação. Recebiam o nome de ínsulas (insulae em latim). Um exemplo ainda existente é a Insula dell’Ara Coeli (século II), originalmente disposta em cinco andares, situada na Via del Teatro di Marcello em Roma (Itália), no sopé do Monte Capitolino e próximo da basílica de Santa Maria in Aracoeli.

Infelizmente, dos tempos dos romanos para cá, ao que consta os bons modos não avançaram tanto assim, de forma que a ocorrência continua a se repetir e é regida atualmente pelo nosso Código Civil no art. 938:

Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

Trata-se de uma das modalidades de responsabilidade pelo fato da coisa, que recai de modo objetivo sobre o dono do imóvel ou, ainda, sobre o seu possuidor direto.

De conseguinte, se de forma clara, comprovada e inequívoca, for possível a identificação da pessoa que arremessou o objeto, a este caberá a responsabilidade pelo ressarcimento de eventuais danos causados (materiais e/ou morais), seja de forma voluntária e espontânea, ou forçada, via ação judicial.

Porém, acaso seja impossível determinar com exatidão a identidade do agente arremessador, inevitavelmente restará à coletividade (o condomínio como um todo) responder pelos prejuízos causados. E desde que fundado na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, será viável imputar a responsabilidade à parcela do condomínio que tenha a face voltada para o local dos fatos, isto é, as unidades das quais, presumivelmente, se pode lançar o objeto danoso. Variações de tal regra (ex: exclusão das unidades desocupadas ou que durante o dia permanecessem vazias, etc.) também podem constar da Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, o que deverá ser conferido casuisticamente.

Um julgado representativo do quanto acima foi dito é abaixo destacado, para melhor ilustrar a matéria tratada:

Ementa: CONDOMÍNIO. Queda de líquidos e objetos das unidades dos andares superiores, na sacada do apelante, cuja área é superior em relação aos demais. Quedas acidentais que, mais recentemente, pela natureza dos objetos lançados (fralda suja, lingerie com fezes e líquidos sujos), denotam a intenção de ofender e humilhar. Incidência do art. 938 do CC (effusis et dejectis). Responsabilidade objetiva do condomínio, diante da impossibilidade de identificar o autor das condutas. Dano moral configurado. Indenização fixada em R$ 20.000,00 que é razoável e suficiente à reparação pretendida. Rateio do pagamento que deverá ser objeto de deliberação interna do condomínio, não sendo o caso de se definir, neste momento, as unidades responsáveis pelo pagamento, sob pena de ofensa ao devido processo legal e à ampla defesa. Obrigação de fechamento da sacada a expensas do condomínio que não se constata. Ausência de previsão legal ou no estatuto condominial. Medida que, ademais, implicará em alteração da fachada do prédio, além do aumento da área privativa do apelante, o que depende de prévia deliberação em assembleia, por quórum qualificado. Eventual intenção do síndico e do zelador em realizar a obra que não é vinculativa. Sentença mantida. Recursos desprovidos (TJSP – Apelação 4000628-58.2013.8.26.0003; Relator (a): Teixeira Leite; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2015; Data de Registro: 06/05/2015).

Dr. João Paulo Rossi Paschoal: Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com   

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Conversas intensas do outro lado da parede

É feio ficar ouvindo a conversa do vizinho? Mas e se o vizinho fala alto demais? Assista ao vídeo da síndica dedicada e reincidente.

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SOBRE A INSALUBRIDADE E A PERICULOSIDADE

O condomínio que quiser classificar ou delimitar as atividades insalubres ou perigosas exercidas por seus empregados poderá, com base no art. 195 da CLT, requerer ao Ministério do Trabalho a realização de perícia em suas dependências.

Com relação à periculosidade, temos a esclarecer que ela só se caracteriza quando a atividade do empregado, por sua natureza ou métodos de trabalho, implique risco acentuado em virtude de exposição permanente a inflamáveis, explosivos, eletricidade, roubos ou outras espécies de violência física nas atividades de profissionais de segurança pessoal ou patrimonial.

Todavia, é sabido que alguns condomínios, principalmente os localizados em áreas rurais, se utilizam dos serviços de empregados motociclistas, sendo importante observar que a Lei n. 12.997, de 18 de junho de 2014 alterou o art. 193 da CLT, incluindo nas atividades consideradas perigosas as do trabalhador em motocicleta.
A Portaria n. 1.565, de 13 de outubro de 2014, aprovou o Anexo 5 — Atividades Perigosas em Motocicleta — da Norma Regulamentadora n. 16, cujo texto reproduzimos a seguir:

ANEXO 5 — ATIVIDADES PERIGOSAS EM MOTOCICLETA

  1. As atividades laborais com utilização de motocicleta ou motoneta no deslocamento de trabalhador em vias públicas são consideradas
  2. Não são consideradas perigosas, para efeito deste anexo:
  3. a utilização de motocicleta ou motoneta exclusivamente no percurso da residência para o local de trabalho ou deste para aquela;
  4. as atividades em veículos que não necessitem de emplacamento ou que não exijam carteira nacional de habilitação para conduzi-los;
  5. as atividades em motocicleta ou motoneta em locais privados;
  6. as atividades com uso de motocicleta ou motoneta de forma eventual, assim considerado o fortuito, ou o que, sendo habitual, dá-se por tempo extremamente reduzido.

Uma vez caracterizada sua ocorrência, o adicional devido será de 30% (trinta por cento) sobre o salário básico, sem os acréscimos resultantes de gratificações, prêmios ou participações nos lucros da empresa.

Havendo direito aos adicionais de periculosidade e insalubridade, o empregado deverá optar pelo recebimento de somente um deles.

A Reforma Trabalhista, com relação à empregada gestante, no art. 394-A da CLT, dispõe:

“Sem prejuízo de sua remuneração, nesta incluído o valor do adicional de insalubridade, a empregada deverá ser afastada de:

  • — atividades consideradas insalubres em grau máximo, enquanto durar a gestação;
  • — atividades consideradas insalubres em grau médio ou mínimo, quando apresentar atestado de saúde, emitido por médico de confiança da mulher, que recomende o afastamento durante a gestação;
  • — atividades consideradas insalubres em qualquer grau, quando apresentar atestado de saúde, emitido por médico de confiança da mulher, que recomende o afastamento durante a lactação.
  • 1º (VETADO).
  • 2º Cabe à empresa pagar o adicional de insalubridade à gestante ou à lactante, efetivando-se a compensação, observado o disposto no art. 248 da Constituição Federal, por ocasião do recolhimento das contribuições incidentes sobre a folha de salários e demais rendimentos pagos ou creditados, a qualquer título, à pessoa física que lhe preste serviço.
  • 3º Quando não for possível que a gestante ou a lactante afastada nos termos do caput deste artigo exerça suas atividades em local salubre na empresa, a hipótese será considerada como gravidez de risco e ensejará a percepção de salário-maternidade, nos termos da Lei no 8.213, de 24 de julho de 1991, durante todo o período de afastamento.”

Ainda com a Reforma Trabalhista, a convenção e o acordo coletivo de trabalho têm prevalência sobre a lei quando dispuserem, dentre outros itens, sobre:

— enquadramento do grau de insalubridade;

— prorrogação de jornada em ambientes insalubres, sem licença prévia das autoridades competentes do Ministério do Trabalho.

A insalubridade, fica caracterzada se, apesar dos equipamentos utilizados para proteção do empregado (EPI’s) e o tempo de exposição aos agentes nocivos, a ação destes ultrapassar os limites de tolerância ou de concentração prefixados pela autoridade competente.

Os percentuais do adicional de insalubridade incidem sobre o salário mínimo e são previstos pelo art. 192 da CLT, ou seja: 40% (quarenta por cento) — grau máximo; 20% (vinte por cento) — grau médio; e 10% (dez por cento) — grau mínimo.

A eliminação ou neutralização da insalubridade ocorrerá: I — com a adoção de medidas que conservem o ambiente de trabalho dentro dos limites de tolerância; II — com a utilização de equipamentos de proteção individual ao trabalhador, que diminuam a intensidade do agente agressivo a limites de tolerância.

Podemos concluir que, agora, através de negociações coletivas entre os sindicatos de categoria econômica e profissional, bem como entre sindicato e empresa, é possível estabelecer prorrogação de jornada em local insalubre e o grau de insalubridade e, consequentemente, seu respectivo adicional para uma categoria ou empresa, independentemente de autorização do Ministério do Trabalho; no entanto, deverão ser respeitadas as leis e normas pertinentes à saúde, higiene e segurança do trabalho na elaboração de cláusulas dispondo sobre o tema insalubridade.

Dr. Carlos Alexandre Cabral: Advogado, Presidente da Comissão de Direito do Trabalho da OAB – 100ª Subseção – Ipiranga. Autor do “Manual de Direito do Trabalho para Condomínios” – 3ª ed. São Paulo: Editora LTr, 2018. E-mail: lexndr9@gmail.com

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Perigo na garagem!

Qualquer cheirinho de gasolina na garagem deve preocupar a todos, e ao síndico em particular. Saiba porque assistindo a mais esse video da Catarina Anderaos, síndica dedicada, incorrigível e reincidente.

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O síndico não está correspondendo. E agora? 

Como se sabe, o síndico desempenha a função mais importante dentro do condomínio, a de administrá-lo.

É o síndico o responsável manter a boa convivência no condomínio, fazendo cumprir a convenção e o regimento interno, bem como gerindo diligentemente as suas contas.

Entretanto, pode acontecer de o síndico não corresponder às expectativas dos condôminos, por diversos motivos.

Neste sentido, muitos se questionam se são obrigados a aguardar o término do prazo do mandato do síndico eleito ou podem tomar medidas imediatas para substitui-lo.

Na realidade, os condôminos descontentes não necessitam esperar o término do mandato. A lei os autoriza convocar assembleia extraordinária para deliberar acerca da destituição do síndico e da eleição de um novo.

Para realizar a assembleia, os condôminos deverão obedecer à forma de convocação e o quórum mínimo exigidos na convenção do condomínio. Se a convenção nada dispuser sobre o assunto, deverá a assembleia ser convocada por no mínimo um quatro dos condôminos e a destituição será efetivada se aprovada pela maioria absoluta dos presentes.

Dr. Leonardo Tavares Siqueira: ltavares@thvadvogados.com.br

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É conversando que a gente se entende com o ….VIZINHO!

Muitos problemas no condomínio podem ser resolvidos com uma simples e amistosa conversa entre vizinhos, sem que seja preciso envolver zelador, porteiro, síndico ou mesmo levar o assunto para a assembleia. Bem diz o dito popular, “É conversando que a gente se entende”. Assistam.

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Saco de Pancada

Por que árbitros de futebol e síndicos costumam ser “sacos de pancadas”? Bem, quanto aos árbitros é mais fácil imaginar o motivo: não dá para “agradar” as duas torcidas. Mas e o síndico? será que é justo critica-lo quando está exercendo corretamente seu trabalho? Assistam ao vídeo e descubram esse drama.

Catarina Anderáos é síndica dedicada, incorrigível e reincidente, criadora do canal Vou Chamar a Síndica, no YouTube.

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Informação pode reduzir inadimplência em condomínios

Uma das “dores”, do síndico e dos condôminos pontuais é a inadimplência de alguns. As causas são as mais variadas, indo desde a mais óbvia, ou seja, falta de dinheiro (perda de emprego, dificuldades financeiras), até as menos ortodoxas, como o esquecimento, ou então a velha tentativa de “levar vantagem”, acumulando atrasos e negociando o pagamento em suaves parcelas.

Porém, o que também causa insatisfação no condômino e prejudica a arrecadação é a falta de transparência e de informações precisas e rápidas sobre as finanças do condomínio. É mais penoso pagar uma despesa sem que saibamos exatamente o que está acontecendo no condomínio e onde está sendo empregado o dinheiro arrecadado.

As prestações de contas encaminhadas são normalmente defasadas em até 2 meses. Explico: quando recebemos o boleto para pagar a cota de agosto, por exemplo, a prestação de contas quem vem anexa é a junho, pois a de julho não estará concluída por ocasião da emissão do boleto.

O envio de boletos on line, muito utilizado hoje em dia, tem várias vantagens, mas também pelo menos uma limitação: diminui o fluxo de comunicação entre o síndico e os condôminos. Se, por um lado, o condômino recebe o boleto onde estiver, em seu smartphone, tablet ou computador, por outro lado é uma mensagem fria, resumida a uma ou duas linhas no corpo do boleto.

O ideal seria que, fechado o mês, a prestação de contas estivesse pronta com a maior brevidade, assim como a relação das unidades inadimplentes, oferecendo ação rápida de cobrança pelo síndico.

O aplicativo SmartSíndico foi desenvolvido pensando em facilitar a vida de síndico e condôminos ao oferecer ferramentas simples e práticas para auxiliar a gestão condominial. Algumas de suas principais vantagens são:

  • Facilidade para emitir boletos ou recibos para pagamento das cotas.
  • Comunicação direta e instantânea entre síndico e condômino através de mensagens via smartphones.
  • Liberação imediata da prestação de contas concluída e aprovada, bem como da relação de unidades inadimplentes.
  • Transparência, 7 dias por semana, 24 horas por dia, onde estiver.
  • Videoaulas com orientação para síndicos e condôminos.